商業地產探究論文

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內容摘要：商業地產在促進城市商業設施改造、改善消費環境中發揮了重要作用。但在商業地產蓬勃發展的同時，商業地產與城市發展不相協調的問題也初露端倪。本文將從商業地產可持續發展角度闡述如何實現與商業二者協調發展的和諧商業地產。

關鍵詞：商業地產商業協調發展

隨著消費結構的快速升級和城市化進程的加快推進，我國商業地產建設發展很快。商業的發展、交通格局的變化、私家車的普及、住宅的郊區化等城市發展的結果促進了商業業態的轉化，也為商業地產發展提供了基礎和需求。如何營造與商業的協調發展的商業地產，成為日益關注的問題。

商業地產的產生與發展

商業地產的產生與發展是城市化的必然結果

隨著城市化進程加快，以城建市、以市興城、城市一體、協調發展成為城市發展的主題。商業繁榮是眾多大中型城市所選擇的發展目標之一。許多城市舊城改造工作緊鑼密鼓，購物廣場和商業步行街的興建如火如荼，大型住宅區加緊建設，這都對商業地產產生了大量的需求。與此同時，居民消費能力也不斷增長，消費水平大幅度提高，需求多元化趨勢明顯，這為商業地產的發展帶來了良好的機遇，也為商業地產發展提供了廣闊的空間。

同時，隨著我國零售業的完全開放，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業的商業巨頭為搶灘中國市場，紛紛在國內大中城市建立連鎖店，沃爾瑪、家樂福、麥德龍等國外品牌競相在中國選址開店，加大了對商業物業的需求。同時國內大型零售企業為保住其市場份額也紛紛加緊擴張，在興建大賣場的同時，連鎖店也呈遍地開花之勢，構成了對商業物業需求的另一主力。此外，很多中小投資者也紛紛看好商業市場的投資潛力，成為商鋪的強有力的購買者。三股勢力激烈競爭，改變著大中城市原有的商業布局，形成了對商業物業的巨大需求。

商業地產與城市發展互相促進、互為制約

商業地產是一個高投資、高回報、高風險的行業，從其投資周期和使用周期看，對城市的發展乃至整個社會經濟發展都具有深遠的影響。商業地產是城市商業重要的商務環境，其質量、數量、分布、使用效率影響城市的商業功能的充分發揮，其相對價格高低決定城市的商業成本，直接影響商業企業的收益，影響城市創造能力和競爭力。因此，商業地產對城市發展來說是一把雙刃劍，它可以促進商業的發展，也可能會阻礙商業的發展。

隨著城市的發展，商業地產應運而生，而城市的不斷發展也對商業地產提出了更高的要求。作為城市商業的運營商，商業地產應該是一個與城市、與商業協調發展的和諧商業地產。

商業地產的和諧發展模式

與商業發展速度相適應

商業的發展引導著消費的時尚和潮流。商業地產在發展的過程中要看到商業的這種特點，從前瞻性和開放性角度出發,做到適度超前，而不能不顧城市發展的實力和市場的承受能力盲目開發、過度開發。與此同時，商業地產的發展速度也要與支撐商業地產需求的幾個重要指標—GDP、社會消費品零售總額、人均可支配收入、人均商業面積等指標的增幅相吻合。

注重發展的可持續性

首先，商業地產的發展要與商業業態的變更相適應。從西方商業業態的發展規律看，商業業態的變更是與一個國家或地區的GDP密切相關的。當一個國家或地區的人均GDP處于1100美元以下時，商業處于與農業經濟相匹配的原始狀態；當人均GDP處于1100—2000美元時，商業業態將出現升級，百貨商場、商業街、批發市場等將取代農業時代下的廟會、集貿市場；當人均GDP達到2000—4400美元時，商業形態將出現質的飛躍，多樣化、規模化的現代商業應運而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等；當人均GDP達到4400美元以上時，超越商業范疇的廣義商業如ShoppingMall、旅游地產、物流等綜合商業形態開始出現。這就要求在項目建設的初期就要結合當地的實際情況，選擇與商業業態相適應的商業地產。

其次，商業地產作為跨行業的領域，有自身的發展規律。按國際慣例，商業地產的發展需要2—3年甚至更長的培育期，為統一經營和管理，國外企業一般對商業物業擁有95%的持有率，只租不售是商業地產的主流經營模式。另一方面由于商業業態存在多樣性，不同業態在選址和物業結構等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根據商家對物業結構的不同要求進行建設，即“訂單式開發”。這就要求開發商在建設初期，不僅要注重商業地產項目本身的持續發展，更要注意商業地產項目開發與外部資源利用之間的關系，盡可能減少資源的浪費，以滿足社會可持續發展的需要。

在商業地產的開發中，開發商、投資者、經營者、物業管理者形成一個環狀結構，其多方利益是密切相關的。開發商只有從為商業經營服務角度出發，兼顧自身開發利益的同時，考慮到整個環路的其他利益者，才能維持整個環路的發展。

保證生態的平衡性

商業地產的生態平衡主要指商業地產的發展要與周圍環境保證和諧一致。主要表現在以下幾個方面：商業地產的總量一定要與市場需求相符，商業地產的發展不能脫離當地市場的實際情況；大中小商業的結構比例要達到合理的配備，且在業態上要形成互補；商業地產的布局一定要符合城市規劃和商業網點的規劃；大型商業設施的建設要以人為本，與周圍環境、交通相協調，保持商業與地產的生態平衡。

我國商業地產發展的現狀及原因分析

脫離了商業發展的速度

近幾年，我國商業地產進入了快速發展時期。據國家統計局統計，近五年來全國商業地產投資平均每年增長28.9%，新開工面積年均增長28.4%。其中今年上半年，全國商業營業用房投資778億元，增長23.8%。而與此形成對比的是，支撐商業地產需求的幾個重要指標——近5年社會消費品零售總額平均增速為11.6%，人均可支配收入的平均增速為8.6%，這些指標均低于商業地產的增速。

究其原因，一是商業地產的價格較高，宏觀調控后，部分開發商從投機住房轉向商業地產，一些原本從事商業地產的企業也加大了投資規模。二是地方政府為追求短期效益，注重形象工程不顧本地市場和消費需求，盲目加快對商業地產的發展。從某種程度上講，我國商業地產的發展不是過熱，而是發展速度過快，脫離了商業發展的需要。據商務部統計，個別城市人均商業網點面積已經達到了2-3平方米，是發達國家的兩倍，卻仍在興建大型商業設施。

違背了商業地產發展的客觀規律

國內商業地產剛剛興起，開發商普遍缺乏經驗，往往是先建設后招商，許多商業項目在選址、內部結構、動線規劃、倉儲設施等方面無法滿足商業經營的要求，形成大量無效供給，成為城市商業地產中的爛尾樓。

現階段我國很多開發商主要依靠短期銀行貸款、施工隊墊款等渠道籌集資金，迫于還款期限壓力，開發商往往通過分割銷售快速回籠資金，這同時也轉嫁了投資風險。但分割銷售后又因缺乏統一管理，出現經營困境。

忽視了可持續發展性

空置面積的增加造成了社會資源浪費；上半年，全國商業營業用房空置面積增長21%。空置商業營業用房沉淀了大量的資金，并浪費了土地資源。大型商業設施過于集中，同質化明顯，競爭加劇。網點過分集中，導致商業企業間的超度競爭，企業整體效益下降，特別是小規模商業企業倒閉增多，影響了經濟運行的質量。潛伏著金融風險。據金融部門統計，個人購買商業用房貸款余額是商業用房開發貸款余額的3倍以上，全國用于個人購買商業用房貸款額不低于1500億元。而個人還貸主要依靠出租商鋪的租金或開發商承諾的投資回報，從目前商業地產的經營狀況看，這部分貸款的風險較大。以上幾種因素，會造成投資者對商業地產領域造成發展的悲觀預期，不利于商業地產的可持續發展。

發展和諧的商業地產策略

開發商調整定位

開發商在整個項目的發展過程中，是主要經營者。這就要求開發商要盡快放棄慣有的思維模式，實現從地產開發商到商業地產經營者角色的轉變，從戰略角度對組織機構作相應的調整，確立以商業經營、客戶服務為重點的機構形式，改變過去先建設后招商、賣完房子走人、追求短期利益的做法。開發商在其開發初期一定要明確項目建成后由誰來經營（Who）、經營什么（What）以及怎么經營（How），即2W1H原則，這樣才有利于統一管理、穩定經營。同時，要加強投資論證，從城市規劃、經濟發展、商業環境、消費習慣、人口結構、交通組合等諸多方面進行分析研究，充分考慮商業地產特有的規律，確保投資規模的科學化和專業化。

尋求最佳經營模式

不同的商業業態對商業地產的要求也不相同，倉儲商店注重層高、建材超市要求承重、百貨商場注重外在形象，只有與商業功能結合起來，體現商業業態和商業形態的特征，商業地產才能具有強大的生命力。在項目開發初期，尤其是大型商業項目的開發，要通過研究零售、餐飲、休閑、娛樂、專賣等各種業態來確定比例關系和業態組合，設計最佳的業態結構。另外，從國外商業地產的發展看，只租不售和訂單式地產是商業地產經營的主流模式，應不斷探索適合我國國情的科學發展模式。

建筑規劃以商業經營、消費習慣為本

商業地產應以商業經營為主，充分體現經營概念和特色，實現聚集人流的功能。由于項目所在的城市發展水平不同，地方文化具有差異，這就要求規劃設計部門應在最大限度上滿足各方面的需要，特別要注意研究當地消費者的消費習慣和消費心理，使建筑風格符合消費者的審美觀，為消費者營造健康、舒適的休閑的購物空間。目前，強調體驗式消費為主，表現為商業街區形式的“第四代商業模式”已引起了業內的關注，成為“新商業運動”的主導模式。

強化開發商的商業經營能力

由于國內商業地產仍然處于發展的初級階段，產權、經營權、管理權的分離不可避免的造成各主力店與產權商鋪都把各自的利益放在首位。這就要求開發商要具有創新頭腦，樹立以“投資者、經營者、消費者”為導向的服務意識，在充分了解商業結構中各種業態的基礎上統籌兼顧，協調管理。同時，專業的商業管理團隊的作用日益重要，要加大力度培養商業地產領域里的管理團隊。這支管理團隊既要包括物業管理方面的人員，又要包括商戶管理方面的人員以及營銷方面的人員，既要包括不同業態的商業專家，又要包括不同專業的設計專家，在專業協同下，使項目各個環節有效的串聯、銜接與配合，這樣才能發揮出各種資源應有的價值。現階段迫切需要行業協會發揮組織協調作用，建立商業地產行業分析師、職業經理人等行業標準，加快行業人才的培養。

建立房地產信托基金（REITS）

國外商業地產的融資渠道主要是房地產投資信托基金（Reits），還有少量的中長期貸款，而國內融資主要依賴銀行短期貸款。外資地產基金由投資住宅轉向購買商業地產的趨勢明顯。從目前外資地產基金加快進入我國及國內證券市場發展的情況看，可考慮盡快建立國內房地產投資信托基金（Reits），以防止好的商業物業逐步流入到外資手中。建立REITS，一方面可以有效抑制國際熱錢對我國金融市場和房地產市場的沖擊，另一方面也可有效分流房地產信貸，降低房貸比重，減少銀行的金融風險，特別是這種方式符合商業地產長期經營的特點，有利于商業的健康穩定發展。