國有煤炭企業物業現狀與前景

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摘要：隨著市場經濟的不斷發展，物業管理作為一個新興的服務行業，經過不斷的探索和實踐，如雨后春筍般不斷的壯大。國有煤炭企業的后勤服務也必將步入物業專業化、市場化的發展道路，這將從根本上改變傳統后勤服務的性質，同時減輕企業的后勤保障服務負擔。但實際發展現狀卻不理想，需要研究正確的對策適應現代物業的發展趨勢。

關鍵詞：國有煤炭企業；物業現狀；發展前景

物業管理作為現代化城市管理和房地產經營管理的重要組成部分，在國際上十分流行并獲得了蓬勃發展，被人們視作現代化城市管理的朝陽產業。20世紀80年代，隨著全國住宅小區興建，現代物業管理從香港傳入我國內地。1981年3月，全國第一家物業管理公司——深圳市物業管理公司誕生。此后，物業管理行業在我國迅速發展，各地物業管理企業和從業人員數量迅速增加。1994年3月23日，建設部以第33號令頒布了城市新建《住宅小區管理辦法》，這為我國有關城市住宅小區管理工作正規化、法制化奠定基礎。2003年9月1日，國務院頒布的《物業管理條例》開始實施，這標志著我國物業管理工作步入了新的發展階段，進入了高效、法制、規范的高速發展新時期。隨著這十多年的房地產高速發展，專業的物業企業也隨之快速發展。

一、煤炭行業物業發展的現狀

1.發展歷程。30年前，大多數煤礦職工都是住在集體宿舍，幾個人住一間房子是普遍現象，能夠擁有一個小套間是那個時代的夢想。進入90年代，國家取消福利房，推行住房制度改革，大部分職工成為了有房階層。進入新世紀，國家全面推行住房市場化，商品房小區如雨后春筍般發展。30年后的今天，國家兩次針對煤炭行業的政策性安居房（沉陷治理、棚戶改造）基本解決了煤炭戰線員工住房難的問題。為加強煤礦生產經營管理，有的煤炭專業化公司將生活后勤與生產經營管理分開，成立專門的社區管理機構，負責整個公司生活后勤管理，各煤礦成立以生活后勤為職責的社區，隸屬于公司社區管理機構，而機構運行費用由公司劃撥。有的煤炭專業化公司成立了物業公司，負責整個公司內部小區物業管理，物業公司運轉費用一部分由公司劃撥，一部分通過物業管理收取費用，通過幾年的發展，物業管理逐步與市場接軌?，F在的煤礦小區已不再是只居住本單位職工家屬的生活區，和其它商品房小區一樣人員來自各個地方，但以本單位職工家屬居多。最顯著特征：一是礦區變社區。由于房屋可以交易，傳統的礦區住進了大量的非單位的人員。礦區已經不再是單一的職工家屬區，變成為一個人員結構多元化的社區；二是工人變業主。以前職工是無房階層，無償使用單位房屋?，F在職工購買房屋，擁有產權證和土地所有權證，居住在小區的是業主，身份已經發生了根本性的變化；三是無償服務變有償服務。以前礦區生活后勤完全依靠企業提供服務，職工不交錢?，F在房屋產權化以后，物業管理就不再是無償服務，職工需交物管費。2.現狀。（1）設施不配套，管理難度大。礦區很多房屋都是20世紀七八十年代的建筑，房屋破舊，設施老化，缺少投入。新建的沉陷治理房和棚改房主要滿足居住功能，缺少停車、綠化、休閑等方面配套設施。業主總與商業小區相比較，管理難度大。（2）很多礦區物業公司身份不合法。由于煤礦小區是由各煤炭專業化公司組織修建的，小區物業公司也由煤炭專業化公司安排，小區就如同這些物業公司的下級單位，根本就沒有成立業主委員會，更談不上由業主委員會聘請物業公司。物業公司和小區就是一種隸屬關系或管理與被管理的關系。（3）經濟效益不佳?，F在是煤礦物業公司與市場接軌的過渡期，由于自身在人員、管理、設施方面存在的缺陷，物業收入入不敷出，物業公司普遍虧損，需要上級補貼。（4）物業從業人員素質低。從業人員基本上是過去長期從事后勤管理的工作人員，年齡大，文化程度低，沒有專業知識，習慣于安排、命令的工作方式，沒有認識到物業是一種服務，希望他們通過學習提升素質基本不可能。由于效益不好、收入低，鮮有大中專院校畢業生愿意到煤礦物業公司工作，這種人才不足的局面已經嚴重影響了物業管理行業向高水平發展。（5）業主對物業管理的認知程度較低。煤礦小區大多數居住的是煤礦職工家屬，他們習慣于過去那種生活后勤管理方式，認為水電氣費用該交，其它都不該交，并認為這是職工的一種福利，對于物業管理費、公共設施維修費用，很多業主拒交或不按規定交納。（6）物業管理規模小?，F在的煤礦物業管理是煤礦物業起步期，僅僅負責本企業的小區服務，沒有能力參與市場競爭，在規模和總量上就很小，這也是物業管理虧損的原因之一。

二、煤礦居民小區物業管理的對策

1.充分利用“三供一業”分離移交政策讓煤礦企業徹底放下包袱。2016年6月11日，國務院辦公廳下發了《關于國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作的指導意見》，提出了在2018年底完成分離移交任務的路線圖，到2019年國有企業的財務支出中不能再列支有關后勤服務方面的費用。如果國有煤炭企業抓不住這次機遇，企業就永遠卸不下這個沉重的歷史包袱。由于時間緊，任務重，水電氣接管單位不積極，改造的標準沒有可參照的模式，分離過程中的資產處置、人員安置太棘手，特別是施工過程中涉及居民、周邊村社矛盾影響施工，居民對免費服務變成有償服務抵觸情緒大等等這些問題，都需要做大量的正面宣傳引導，不然就可能在某一個環節上掣肘。因此，專業化煤炭公司領導一是要下定決心主動移交，徹底分離，不能有難以割舍之心；二是成立專門機構研究政策，指導改造分離移交工作；三是與水電氣接收單位簽訂好協議，監督好“三供”改造資金的使用；四是改造完善基礎設施，進一步改善職工的人居環境。只有改造成功才能夠保證分離成功，水電氣接管單位才會積極接收；五是加強政策宣傳，多方引導，為“三供一業”順利推進消除矛盾和障礙。2.“三供一業”分離移交，物業管理市場巨大。煤炭系統通過國家兩次的政策性建設沉陷房和棚改房后，一大批標準配套有產權的房屋已經分配到職工手中。大一點的煤炭產業集團公司一般都有上百萬平方米，如果加上房改時期的老房屋以及部分商品房，這個物業管理的市場非常大。3.走專業化道路。從國家1994年出臺城市新建《住宅小區管理辦法》到2003年9月1日，國務院頒布的《物業管理條例》再到2007年《物權法》出臺，在這十多年時間里，一批傳統的國有企業將后勤服務改革成為專業化的物業公司，如中航物業、水電物業、新華物業等等，這些都是由原來的央企、國企后勤單位改革改制而來，現在已經是全國性的物業集團，成為國企物業標桿企業。而煤礦企業地處偏遠，相對封閉，與物業相關的法律法規既沒有在礦區廣泛宣傳，也沒有認真研究產權關系發生變化以后的管理模式，主要精力聚焦在煤炭生產銷售主業上。在國家調結構去產能的今天，煤炭企業突然發現自己背負的后勤包袱太沉重了，那么從企業改革的角度，后勤服務走向市場化，物業公司走向專業化是歷史的必然。4.走規?；缆?。規模太小，收入有限，不能維持機構運轉。全國70％以上的物業管理公司是由房地產開發企業派生的，他們依托房產開發為平臺，帶領旗下物業公司在全國攻城掠地，形成規模效應。據了解，煤炭企業下面有很多房地產公司，這些公司大多沒有成立專門的物業公司。己有的物業公司多是單打獨斗，不相關聯，僅局限本單位本小區。通過房產開發帶動物業產業發展，這些市場經驗值得煤礦人思考。同時，房地產開發公司是做前端買地建房銷售，在一個項目上就幾年時間，賺錢是一次性的。而物業管理是樓盤后期的運行，以服務賺錢并長期存在。開發商自己的物業公司管理自己開發的商業小區，不僅能夠彌補前期開發的不足，而且利于在整個房地產業界樹立自己的品牌。5.擴大自己的延伸服務。小區就是一個小社會，最大限度地滿足業主的需要是物業公司的職責。當前建設智能化小區，滿足業主不出小區就能就醫、上學、購物、洗車、充電、網上繳費等已成為物業最基本的服務。有的物業公司還把目光瞄準了電梯安裝維保市場，成立了電梯安裝維保公司。他們依靠自身技術實力，依托內部房地產公司為平臺開發電梯安裝和維修保養業務，取得了不錯的經濟效益。如果以行業或以一個大的集團房地產開發為平臺，那么帶動的物業服務、電梯安裝、電梯維保市場將是十分巨大的。6.實行法制化規范化管理。根據《物業管理條例》規定，物業管理是業主委員會與物業公司以合同形式履行的經濟活動。業主委員會選聘物業公司，物業公司通過《業主公約》、業主大會或業主代表大會決議和決定等做到依法管理，依規服務。目前，煤礦小區普遍沒有成立業主委員會，物業公司一般由上級安排，這與國家物業管理法規相悖離。要解決這一問題，一是成立合法的居民自治組織---業主委員會。二是由業主委員會主持制定本小區的《業主公約》和業主大會的議事規則，作為處理小區事務的管理規范。三是由業主大會制定出小區物業的服務方式。四是煤礦物業公司與小區業主委員會簽訂服務合同。7.樹立“人本”的理念，讓智能化走進小區物業管理的服務對象是人，物業管理的目標之一是要為業主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環境。物業管理企業要倡導“以人為本”的科學發展觀，在與業主的接觸和服務中要把人情味體現在每個細節中，注重對業主的感情投資，提高業主滿意度。物業管理企業所從事的一切活動要以使業主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優質服務。突出物業服務的人性化理念，將物業管理服務超越單純的維修與維護，為小區用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務的理念。隨著人們生活水平的提高，現代科技的發展，房地產供應商在提供產品時已經越來越多的考慮物業的智能化，客觀上也要求物業管理企業實行智能化管理。物業管理企業也應適應時代的發展要求，采用以計算機管理為主導的新技術，推出智能化管理，提供硬件設施的提升，實現由勞動密集型向科技智能型過度，降低物業管理的人力成本，提高物業管理的服務質量。同時，可以推廣一些先進的管理方法，讓互聯網+物業成為智能化小區的發展方向。

三、未來物業管理發展趨勢

1.企業競爭已經進入了品牌時代。一方面，物業管理品牌企業的優勢在市場競爭中得到了充分體現，很多的物業管理項目被品牌企業接管，從而促使越來越多的企業紛紛把實施品牌戰略作為走向市場的重頭戲。另一方面，大量品牌物業管理企業，以品牌的優勢逐步向全國主要城市進行戰略布局和布點，其中以上海、深圳最具有代表性。2.重視物業企業文化建設。大多數物業管理企業，特別是品牌物業管理企業，都非常重視企業文化的建設，把企業文化融于服務和管理中，讓業主感到溫馨親切，并把這項工作列在重中之重來抓。3.物業管理人才的爭奪和競爭將更加激烈。人才競爭是企業競爭力的核心，是企業發展的重要動力和保障。近年來，物業管理企業的人才爭奪和外流現象十分嚴重，一些物業企業不惜以各種優惠待遇搶奪人才。同時，把留用和培養人才也作為企業發展的重要戰略來抓。

總之，物業管理行業正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的關鍵時期，物業管理行業內外部環境都在發生著重大變化。如何更好的研究物業管理存在的問題和發展對策，需要我們做出更進一步的努力。物業管理要以改善群眾居住條件、促進社會經濟發展為中心，以建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制為目標，以培育市場、規范市場為重點，加快立法步伐，加快機制轉換，加強監督指導，盡快提高服務質量，樹立良好行業形象，推進物業管理的健康發展。

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作者:張玉梅 單位:四川煤炭產業集團廣旺物業分公司