全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)的運(yùn)用

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摘要：本文圍繞物業(yè)企業(yè)特點(diǎn)和全面預(yù)算管理理論，結(jié)合筆者多年物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)的應(yīng)用背景、策略和預(yù)算編制、執(zhí)行、調(diào)整、分析及考核等全過(guò)程進(jìn)行了闡述，為物業(yè)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理、提高經(jīng)營(yíng)水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提供了有益借鑒。

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算管理；物業(yè)企業(yè)；應(yīng)用

一、應(yīng)用背景

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、城市化進(jìn)程加快和社會(huì)分工細(xì)化，專業(yè)的人做專業(yè)的事成為社會(huì)潮流和發(fā)展方向。在這一大背景下，經(jīng)過(guò)近40年的發(fā)展，國(guó)內(nèi)物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷了業(yè)態(tài)從無(wú)到有、服務(wù)內(nèi)容從單一到多元、管理模式從粗放到專業(yè)的成長(zhǎng)歷程，因其吸納就業(yè)能力強(qiáng)、城市管理貢獻(xiàn)大等特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，逐漸成為一大行業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的《2018年全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，到2017年底全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)總數(shù)為11.8萬(wàn)家，在管面積約246.65億平方米，營(yíng)業(yè)收入為6007.2億元。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，物業(yè)企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭更為強(qiáng)勁。其中物業(yè)企業(yè)數(shù)量最多的三個(gè)省份為廣東省、江蘇省和山東省，均超過(guò)7000家?？傮w而言，物業(yè)管理行業(yè)門檻較低、專業(yè)性相對(duì)偏弱，基本屬于輕資產(chǎn)、薄利潤(rùn)、勞動(dòng)密集型行業(yè)。隨著市場(chǎng)化發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)加劇，物業(yè)管理企業(yè)要適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、實(shí)現(xiàn)生存和發(fā)展，在提升服務(wù)質(zhì)量、拓展外部市場(chǎng)的同時(shí)，采用全面預(yù)算管理方法加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理是實(shí)現(xiàn)企業(yè)增盈創(chuàng)效、集約化發(fā)展的必然抓手。

二、全面預(yù)算管理簡(jiǎn)介

全面預(yù)算管理，是企業(yè)結(jié)合外部市場(chǎng)、行業(yè)政策等形勢(shì)環(huán)境和自身實(shí)際，著眼發(fā)展戰(zhàn)略，以數(shù)量化和可執(zhí)行為原則，按照閉環(huán)管理要求，使用專業(yè)的方法，對(duì)企業(yè)內(nèi)部構(gòu)成單位的各種財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行分配、考核和控制，以便更有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，確保既定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。全面預(yù)算的作用主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，一是統(tǒng)籌規(guī)劃、引導(dǎo)和控制企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，使企業(yè)按照最經(jīng)濟(jì)有效的方式運(yùn)轉(zhuǎn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，盡快采取措施，糾正不良偏差，達(dá)到經(jīng)營(yíng)預(yù)期目標(biāo)；二是以企業(yè)目標(biāo)為總方向，協(xié)同企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門間各負(fù)其責(zé)、有序銜接；三是作為各單位的業(yè)績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)，與核算單位、責(zé)任人的業(yè)績(jī)表現(xiàn)有機(jī)結(jié)合，為獎(jiǎng)勤罰懶、評(píng)估優(yōu)劣提供依據(jù)。

三、預(yù)算編制

（一）編制原則。1.指導(dǎo)性：預(yù)算管理要與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致，年度預(yù)算與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃目標(biāo)契合。2.全員性：預(yù)算管理要覆蓋全員，每位員工都是預(yù)算的執(zhí)行者。3.嚴(yán)肅性：預(yù)算一經(jīng)確定，原則上不得調(diào)整；遇特殊情況調(diào)整時(shí)要履行嚴(yán)格的審批程序。4.“閉環(huán)管理”原則：實(shí)行全過(guò)程管理，包括編制、執(zhí)行、檢查、分析、考核、評(píng)價(jià)等環(huán)節(jié)。5.效益優(yōu)先原則：以企業(yè)利益最大化為目標(biāo)，用于指導(dǎo)業(yè)務(wù)發(fā)展和相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。6.平衡穩(wěn)健原則：以收定支，總量平衡，實(shí)事求是，不高估或低估，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。7.“分級(jí)負(fù)責(zé)與歸口管理”原則：按照責(zé)、權(quán)、利對(duì)等原則，逐級(jí)細(xì)化責(zé)任指標(biāo)并進(jìn)行考核。（二）編制內(nèi)容。預(yù)算內(nèi)容包括企業(yè)所屬各單位，尤其各物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)預(yù)算、資本預(yù)算、籌資預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算，基本順序?yàn)橄茸鰳I(yè)務(wù)預(yù)算，之后進(jìn)行資本預(yù)算和籌資預(yù)算，最后再開(kāi)展財(cái)務(wù)預(yù)算。1.業(yè)務(wù)預(yù)算。預(yù)算期內(nèi)可能形成現(xiàn)金收付的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，按照收入、成本和費(fèi)用等財(cái)務(wù)管理要素分別進(jìn)行預(yù)算。其中收入預(yù)算為預(yù)算期內(nèi)提供各種勞務(wù)可能實(shí)現(xiàn)的收入，主要依據(jù)年度目標(biāo)利潤(rùn)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容或?qū)嶋H提供服務(wù)預(yù)測(cè)收入結(jié)構(gòu)；成本預(yù)算是指為實(shí)現(xiàn)服務(wù)收入而消費(fèi)的人工成本、物料消耗等，預(yù)算依據(jù)簽訂合同約定或同行業(yè)成本標(biāo)準(zhǔn)；費(fèi)用預(yù)算包括資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理、財(cái)務(wù)、職工薪酬等方面的相關(guān)費(fèi)用。政策性補(bǔ)貼、對(duì)外捐贈(zèng)及其他營(yíng)業(yè)外收支等，結(jié)合實(shí)際情況，按照國(guó)家政策，編制營(yíng)業(yè)外收支預(yù)算。2.資本預(yù)算。即對(duì)將在預(yù)算期內(nèi)開(kāi)展的資本性投資活動(dòng)開(kāi)展的預(yù)算，主要包括固定資產(chǎn)投資預(yù)算、權(quán)益性資本投資預(yù)算和債權(quán)投資預(yù)算。其中，固定資產(chǎn)投資預(yù)算包含預(yù)算期內(nèi)新建、續(xù)建、改建、擴(kuò)建、更新固定資產(chǎn)進(jìn)行資本投資的預(yù)算，應(yīng)當(dāng)在完成投資項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)上編制，具體反映固定資產(chǎn)投資的時(shí)間、規(guī)模、收益以及資金的具體籌措方式等。對(duì)于因固定資產(chǎn)處置所引起的現(xiàn)金流入流出，應(yīng)列入資本預(yù)算。權(quán)益性資本投資預(yù)算要根據(jù)企業(yè)獲得集團(tuán)公司批準(zhǔn)的有關(guān)投資決策資料和年度權(quán)益性資本投資計(jì)劃編制。而由于轉(zhuǎn)讓權(quán)益性資本投資或者收取被投資單位分配的利潤(rùn)（股利）導(dǎo)致的現(xiàn)金流入，要列入資本預(yù)算。3.籌資預(yù)算。為保證企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)，預(yù)算期內(nèi)需要新借入長(zhǎng)短期借款、經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行的債券，同時(shí)公司需對(duì)原有借款或債券進(jìn)行還本付息，需要按照經(jīng)股東方批準(zhǔn)的有關(guān)資金需求決策資料、發(fā)行債券審批文件、期初借款余額及利率等編制籌資預(yù)算。4.財(cái)務(wù)預(yù)算。圍繞業(yè)務(wù)預(yù)算，主要采用現(xiàn)金預(yù)算、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表和預(yù)計(jì)利潤(rùn)表等形式進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算工作?，F(xiàn)金預(yù)算要按照現(xiàn)金流量表主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容的形式編制，用以反映預(yù)算期內(nèi)企業(yè)的現(xiàn)金收支及其結(jié)果，是其他預(yù)算中所有涉及現(xiàn)金收支的匯總，也是企業(yè)資金調(diào)控管理的主要依據(jù)。預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表一般根據(jù)預(yù)算期初企業(yè)實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債表和業(yè)務(wù)預(yù)算、資本預(yù)算、籌資預(yù)算等材料編制。預(yù)計(jì)利潤(rùn)表根據(jù)營(yíng)業(yè)預(yù)算和成本、費(fèi)用以及其他專項(xiàng)預(yù)算等有關(guān)材料編制而成，以反映預(yù)算執(zhí)行單位在預(yù)算期內(nèi)的利潤(rùn)目標(biāo)。編制財(cái)務(wù)預(yù)算要重點(diǎn)關(guān)注逾期債務(wù)、不良投資、不良債權(quán)、逾期擔(dān)保等問(wèn)題的處置，按照審慎適度原則，合理預(yù)計(jì)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。（三）編制方法。物業(yè)企業(yè)應(yīng)按照股東單位所制定的預(yù)算編制規(guī)則、指標(biāo)口徑、表格式樣等要求，一般以年度為周期，10月份左右開(kāi)始圍繞下一年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制預(yù)算。預(yù)算編制方法可結(jié)合企業(yè)架構(gòu)和管理模式，選擇采用“上下結(jié)合、分級(jí)編制、逐級(jí)匯總”等進(jìn)行（本文以物業(yè)公司擁有多個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目為例）。1.自上而下：根據(jù)下一年度預(yù)算目標(biāo)和預(yù)算政策，按照公司組織實(shí)施、分級(jí)歸口管理原則啟動(dòng)預(yù)算編制工作。2.自下而上：各項(xiàng)目根據(jù)物業(yè)公司下達(dá)的預(yù)算編制通知，擬定本單位預(yù)算編制方案，梳理下年度各項(xiàng)重點(diǎn)工作計(jì)劃，結(jié)合自身情況制訂本單位年度財(cái)務(wù)預(yù)算。3.上下結(jié)合：各單位預(yù)算草案編制完畢后，首先由經(jīng)營(yíng)、人資、財(cái)務(wù)等職能部門進(jìn)行審核、修訂、匯總，審核無(wú)異議后報(bào)送預(yù)算管理委員會(huì)審議，預(yù)算管理委員會(huì)評(píng)價(jià)各項(xiàng)預(yù)算的必要性、可行性以及存在的主要風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)比預(yù)算草案與董事會(huì)下達(dá)的預(yù)算和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，對(duì)差異進(jìn)行詳細(xì)分析，最后確定通過(guò)，并下發(fā)實(shí)施。財(cái)務(wù)部門根據(jù)各單位預(yù)算草案匯總編制統(tǒng)一格式的財(cái)務(wù)預(yù)算并上報(bào)。對(duì)于無(wú)法預(yù)測(cè)的非常規(guī)預(yù)算項(xiàng)目，公司可根據(jù)本單位經(jīng)營(yíng)情況設(shè)置一定數(shù)額的預(yù)備費(fèi)，但要嚴(yán)格使用管理。預(yù)算執(zhí)行考核利潤(rùn)一般不含預(yù)備費(fèi)支出。

四、預(yù)算執(zhí)行

預(yù)算執(zhí)行要堅(jiān)持剛性原則。預(yù)算確定后，一般以年度績(jī)效目標(biāo)責(zé)任書(shū)的形式進(jìn)行落實(shí)。同時(shí)，財(cái)務(wù)部門為加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行管控，應(yīng)建立專門臺(tái)賬，對(duì)各項(xiàng)目和各類費(fèi)用的預(yù)算金額、實(shí)際發(fā)生數(shù)、進(jìn)度、差異數(shù)、較上年同期對(duì)比情況等信息按月統(tǒng)計(jì)核算，對(duì)預(yù)算的執(zhí)行情況、重大差異和問(wèn)題及時(shí)監(jiān)控、評(píng)估、上報(bào)，分析差異原因，開(kāi)展跟蹤分析，編寫預(yù)算執(zhí)行情況分析報(bào)告，為公司經(jīng)營(yíng)決策提供科學(xué)依據(jù)。常規(guī)成本預(yù)算費(fèi)用由使用單位填制預(yù)算使用單并審批，報(bào)送財(cái)務(wù)部門審核。預(yù)備費(fèi)使用由各單位填制預(yù)算使用單，報(bào)送財(cái)務(wù)部門初審，預(yù)備費(fèi)由總經(jīng)理審批，但不能超過(guò)年度預(yù)算預(yù)備費(fèi)總額。預(yù)算外費(fèi)用更要執(zhí)行嚴(yán)格審批程序，按預(yù)備費(fèi)流程審批后，上報(bào)董事長(zhǎng)審批。五、預(yù)算調(diào)整年度預(yù)算制定、下達(dá)后原則上不得進(jìn)行調(diào)整或變更。如果發(fā)生大的環(huán)境或邊界條件變動(dòng)，如產(chǎn)業(yè)形勢(shì)、市場(chǎng)環(huán)境、政策法規(guī)、戰(zhàn)略目標(biāo)等的重大調(diào)整，導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算編制的基本前提不再成立，或者以上因素導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行結(jié)果將發(fā)生重大偏差，使得原有預(yù)算不再具有指導(dǎo)意義，視情況進(jìn)行相應(yīng)變更或調(diào)整。預(yù)算調(diào)整要遵循必要且合理、企業(yè)利潤(rùn)最大化等原則。由于經(jīng)營(yíng)管理的需要和其他不可預(yù)計(jì)因素的變化，可以結(jié)合實(shí)際對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用、利潤(rùn)總額等重大項(xiàng)目預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行增減變動(dòng)。預(yù)算期內(nèi)因新增業(yè)務(wù)內(nèi)容導(dǎo)致預(yù)算增減的，也可納入預(yù)算調(diào)整范圍。一般預(yù)算調(diào)整在年中進(jìn)行。六、預(yù)算考評(píng)為壓實(shí)經(jīng)營(yíng)責(zé)任，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，預(yù)算管理應(yīng)納入企業(yè)績(jī)效考核體系。一般以一個(gè)會(huì)計(jì)年度為預(yù)算考核期，公司對(duì)預(yù)算單位預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行考評(píng)。預(yù)算考評(píng)既要對(duì)企業(yè)整體預(yù)算完成情況進(jìn)行總結(jié)、分析和評(píng)價(jià)，還要重點(diǎn)對(duì)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的偏差進(jìn)行追根溯源、舉一反三，為后續(xù)年度預(yù)算制定的科學(xué)性、嚴(yán)謹(jǐn)性積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。（一）考評(píng)原則。1.目標(biāo)原則：以預(yù)算目標(biāo)為依據(jù)，結(jié)合預(yù)算實(shí)際完成情況評(píng)價(jià)考核期業(yè)績(jī)。2.激勵(lì)原則：預(yù)算考評(píng)與薪酬管理制度相匹配，超額完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)予以獎(jiǎng)勵(lì)，無(wú)特殊原因而未完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)則進(jìn)行相應(yīng)考核。3.例外原則：由于大的環(huán)境或邊界條件變動(dòng)等原因?qū)е骂A(yù)算不能執(zhí)行的，應(yīng)酌情予以適當(dāng)處理。4.分級(jí)原則：按照績(jī)效分解層級(jí)結(jié)構(gòu)和各自對(duì)應(yīng)權(quán)責(zé)情況，逐級(jí)進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。（二）預(yù)算考核內(nèi)容。預(yù)算單位的預(yù)算考核分?jǐn)?shù)按照考核項(xiàng)目和內(nèi)容確定，可采用完成百分比法?？己隧?xiàng)目包括物業(yè)費(fèi)收繳完成率、清欠完成率，非物業(yè)費(fèi)收入占比、總成本費(fèi)用占總收入比、人工成本占總收入比、綜合能耗成本占總收入比、應(yīng)收賬款回款率等。預(yù)算考核時(shí)按各財(cái)務(wù)模塊（收入、成本費(fèi)用、利潤(rùn)）設(shè)置權(quán)重參數(shù)，按權(quán)重比例計(jì)算總體考核分?jǐn)?shù)。財(cái)務(wù)模塊的具體考核權(quán)重由預(yù)算管理委員會(huì)根據(jù)實(shí)際情況確定。七、結(jié)束語(yǔ)我國(guó)已經(jīng)步入中國(guó)特色社會(huì)主義新時(shí)代，隨著全面建成小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展，物業(yè)企業(yè)迎來(lái)了更為廣闊的市場(chǎng)空間。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)要深入推進(jìn)以全面預(yù)算管理為代表的科學(xué)管理理念和方法，加強(qiáng)管理、控制成本、防控風(fēng)險(xiǎn)、樹(shù)立品牌，努力實(shí)現(xiàn)更好更快發(fā)展。

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作者:劉靜偉 單位:河北旅投世紀(jì)物業(yè)發(fā)展有限公司