物業(yè)管理企業(yè)全面預算管理困境及對策

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摘要：全面預算管理是企業(yè)經(jīng)營活動的模擬器，在企業(yè)經(jīng)營管理過程中發(fā)揮著重要作用。物業(yè)管理企業(yè)全面預算具有人力成本管控要求高、物資采購品種多、專業(yè)面廣、項目經(jīng)營模式多樣等特點。物業(yè)管理企業(yè)在全面預算實踐中存在著與戰(zhàn)略目標不匹配、不注重實施與控制推動、缺乏有效地考評激勵機制、管理手段落后等主要問題。針對以上問題，本文結(jié)合實踐經(jīng)驗探討完善物業(yè)管理企業(yè)全面預算管理的對策，以提高企業(yè)經(jīng)營管控能力，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè);全面預算管理;困境;對策

1物業(yè)管理企業(yè)全面預算管理概述

1.1全面預算管理的概念。預算管理是企業(yè)為了實現(xiàn)戰(zhàn)略目標而開展的一定時期內(nèi)的系統(tǒng)性經(jīng)營活動的模擬，它以戰(zhàn)略目標為導向，通過制定行動計劃、建立管理體系、編制預算、配置資源、過程控制、分析改善、績效考核等，促使企業(yè)目標的順利實現(xiàn)及管理水平的全面提升。全面預算管理就是將預算管理嵌入到企業(yè)各領域、層次和環(huán)節(jié)中，貫穿于企業(yè)價值的每個經(jīng)營活動，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標。1.2物業(yè)管理企業(yè)全面預算管理的特點及重要性。(1)物業(yè)管理企業(yè)全面預算管理的特點。物業(yè)管理企業(yè)提供的產(chǎn)品是管理服務，不需要復雜的產(chǎn)品設計及銷售環(huán)節(jié)，相對生產(chǎn)企業(yè)在環(huán)節(jié)方面相對簡單，但也有其自身復雜的特點：第一，人力成本管控要求高。物業(yè)管理是勞動密集型行業(yè)，物業(yè)管理運營中涉及的專業(yè)業(yè)務包括工程方面、安全方面、清潔方面、綠化方面、品質(zhì)管理方面、客服服務等，覆蓋面廣，進而造成人力成本管控要求高；第二，物資采購品種多。物業(yè)管理雖不需要購買大量的原材料，但是由于業(yè)務類型復雜，使得物資采購品種多樣、零星雜碎；第三，項目經(jīng)營模式多樣。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)管理項目多，地域分布分散，各管理項目業(yè)態(tài)不同、客戶群體不同，物業(yè)經(jīng)營模式也不同?；谝陨献陨硖攸c，物業(yè)管理企業(yè)全面預算管理從體系建立、模板設計到執(zhí)行分析、績效考核等方面，具體內(nèi)容還是比較豐富復雜的。(2)物業(yè)管理企業(yè)全面預算管理的重要性。物業(yè)收費標準多年不變，因此物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務收入是相對穩(wěn)定的。但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，各種資源價格日益上漲，物業(yè)管理企業(yè)的利潤空間越來越低。在這種背景下，物業(yè)管理企業(yè)全面預算管理顯得尤為重要。全面預算管理水平是物業(yè)管理企業(yè)核心競爭力的體現(xiàn)。通過加強全面預算管理，能夠?qū)⑵髽I(yè)的資金流、實物流、業(yè)務流、信息流、人力流等關(guān)鍵問題融合于一體；促進物業(yè)管理企業(yè)計劃工作的開展與完善，避免盲目發(fā)展；促使企業(yè)降低生產(chǎn)成本，以最小的資源消耗生產(chǎn)出盡可能多的服務。

2物業(yè)管理企業(yè)全面預算管理存在的主要問題

2.1企業(yè)戰(zhàn)略目標、行動計劃與預算不匹配。編制的預算與未來經(jīng)營活動是脫節(jié)的。一方面，企業(yè)戰(zhàn)略目標與行動計劃不匹配。企業(yè)戰(zhàn)略目標前瞻性不夠或下達力度不夠，造成行動計劃頻繁調(diào)整，或行動計劃制定人找不到計劃制。定依據(jù)而盲目制定計劃；另一方面，行動計劃與預算不匹配。預算沒有與經(jīng)營業(yè)務緊密關(guān)聯(lián)，導致預算編制遠離實際，進而產(chǎn)生許多超預算或預算外事項。2.2只注重編制，不注重實施與控制企業(yè)耗時費力編完預算后，置之高閣，沒有建立有效地預算實施與控制機制；或者企業(yè)雖在預算管理體系中包含預算分析和反饋環(huán)節(jié)，但因預算編制與財務核算脫節(jié)，預算科目和財務核算科目口徑不一致，無法取得同口徑比對數(shù)據(jù)，全面預算無法真正發(fā)揮作用。2.3缺乏有效地考評激勵機制。企業(yè)預算執(zhí)行偏差率很大，沒有完成預算，或超額完成預算，并沒有相應的獎懲機制；或者企業(yè)雖設定了相應的獎懲方案，但預算顆粒度較粗，沒有把部門的業(yè)績指標、個人收入和預算達成率掛鉤，激勵措施可操作性不強；或者企業(yè)雖設定相應的獎懲機制，但未按照執(zhí)行結(jié)果進行獎懲。以上現(xiàn)象大大打擊了員工的工作積極性。2.4管理手段落后。企業(yè)預算管理信息化程度較低，在全面預算實施過程中，預算編制、復核、審查、過程控制、分析考核等工作主要靠人工完成，數(shù)據(jù)量大、工作強度高，員工耗費的精力太大，及時性和準確性都會受一定的影響，同時數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)度不夠，歷史數(shù)據(jù)抓取困難，因此工作效率低下，協(xié)同能力差。

3完善物業(yè)管理企業(yè)全面預算管理的對策

3.1企業(yè)戰(zhàn)略目標、行動計劃與預算相匹配是預算管理的前提。企業(yè)戰(zhàn)略目標是企業(yè)發(fā)展的方向，根據(jù)戰(zhàn)略目標制定詳細的行動計劃，在此基礎上編制的預算才具有指導性。(1)企業(yè)戰(zhàn)略目標與行動計劃匹配。企業(yè)高層應將企業(yè)戰(zhàn)略目標、發(fā)展規(guī)劃及其分解落實情況傳遞到內(nèi)部各管理層級和全體員工，明確每個管理項目在企業(yè)發(fā)展中的定位及下一年經(jīng)營目標；各管理中層應帶領全體成員，根據(jù)企業(yè)高層下達的戰(zhàn)略目標，制定詳細的行動計劃。戰(zhàn)略目標自上而下，行動計劃自下而上，通過多次溝通協(xié)調(diào)達到目標與計劃的匹配。例如企業(yè)如果追求差異化戰(zhàn)略，那它必須有提升品質(zhì)的行動計劃；如果追求成本領先戰(zhàn)略，那么它必須有降低成本的行動計劃。(2)行動計劃與預算匹配。企業(yè)預算編制應以各管理部門的年度經(jīng)營計劃為基準，各預算編制部門應根據(jù)行動計劃研究多種行動方案，進行分析、評價，從中選擇最優(yōu)方案，配置合適的資源；企業(yè)應將計劃分解到各個層次，每個月份，定時定人定格式，明確的時間進度表，明確的責任劃分，明確的科目定義等。例如：外地培訓，必須明確出差人、出差時間、出差地點、參加培訓的內(nèi)容，培訓差旅費是計入培訓費還是計入差旅費要作定義等。3.2實施與控制是預算管理的核心。預算的價值并不僅在于它的計劃職能，還在于它能幫助管理者進行控制。嚴密的過程控制舉措是預算順利執(zhí)行和企業(yè)快速反應的重要保障。(1)預算編制與財務核算建立聯(lián)系。財務部應設置詳細的預算明細級科目，設計科目設置規(guī)則，確保各項經(jīng)濟業(yè)務與預算科目一一對應。同時做好預算編制培訓工作，科目設置規(guī)則每個員工人手一份，確保每個預算編制人員清楚每個科目對應的經(jīng)營活動內(nèi)容、填寫規(guī)則方法等；同時為了方便抓取預算實際執(zhí)行情況數(shù)據(jù)，財務部應根據(jù)預算明細級科目更新財務核算明細級科目，使兩者口徑一致。(2)健全預算實施與控制機制。全面預算應被看成是一個控制工具，預算的數(shù)字不僅是事前的計劃，同時也是事中和事后進行控制和糾正的基礎。預算支出管控。預算內(nèi)審批事項應執(zhí)行正常的流程控制，由預算執(zhí)行審批相關(guān)人員按照企業(yè)內(nèi)部控制流程進行逐級審批控制，審批的重點是采購制度和流程的合規(guī)性；預算外或超預算審批事項應執(zhí)行額外的審批流程，由歸口職能部門負責落實和核查支出的必要性，報企業(yè)領導批準后，方可執(zhí)行，審批的重點是支出的必要性及最低支出金額，預算外或超預算審批事項應嚴格控制防范風險。預算收入管控。物業(yè)管理企業(yè)的當期物業(yè)費收入的催收，應嚴格按合同約定執(zhí)行，以確保當期物業(yè)費收繳率及物業(yè)費收入按時間節(jié)點完成預算指標；對于歷史欠費，物業(yè)管理企業(yè)應依據(jù)企業(yè)清欠催繳制度開展清欠工作，針對業(yè)主欠費時間長短及金額大小不同，采取不同的催繳方式。清欠時物業(yè)管理企業(yè)應注意催收證據(jù)的收集及主張權(quán)利的時間限制等。(3)預算管控預警。為了確保預算目標的達成，物業(yè)管理企業(yè)應將指標管理提前到進度管理環(huán)節(jié)，建立預算管控預警系統(tǒng)，對不利偏差進行事前控制和預防。在執(zhí)行過程中，通過編制季度滾動預算的方式，在月份內(nèi)按實際運行情況進行微調(diào)，全年指標不動，根據(jù)企業(yè)外部環(huán)境及運營情況，提前考慮應對措施，在后期業(yè)務中進行彌補，或減少不利偏差，選擇替代方案，確保目標達成。例如：當物業(yè)收入或利潤因客觀原因預計達不到預算目標時，可提前考慮提供物業(yè)特約服務(家政服務、生活服務等)來增加收入。(4)預算分析與差異改善。財務部應定期將預算與實際發(fā)生的情況進行比較，以發(fā)現(xiàn)不利差異和有利差異；各業(yè)務部門應對不利差異產(chǎn)生的原因作出分析并提出改善措施或方案；財務部應根據(jù)預算執(zhí)行情況及各業(yè)務部門提出的改善措施或方案，編制預算管理報表及預算分析報告上報企業(yè)管理層；企業(yè)管理層核準后，財務部應負責跟進改善措施或方案的執(zhí)行情況。3.3考評激勵是預算管理的靈魂。物業(yè)企業(yè)是勞動密集型企業(yè)，人力成本占比在70%以上，因此人員績效考評激勵更有實際意義。(1)設置科學合理的考核指標體系。企業(yè)應建立和實施績效考評制度，設置科學合理的考核指標體系，對企業(yè)內(nèi)部各責任單位和全體員工的業(yè)績進行定期考核和客觀評價，將考評結(jié)果作為確定員工薪酬以及職務晉升、評優(yōu)、降級、調(diào)崗、辭退等的依據(jù)?？冃Э荚u目標應當具有可操作性，指標值不能太高，也不能太低；績效考評目標應當具有針對性，每個人要明確，月度、季度、年度考核相結(jié)合，全體員工目標一致；考核應當堅持公開、公平、公正的原則，考核過程及結(jié)果應有完整的記錄。通過考核和評比，及時指出職工的不足及下一階段努力的方向，從而激發(fā)職工的積極性、主動性和創(chuàng)造性。(2)建立有效的激勵機制。企業(yè)在激烈的市場競爭中求增長，必須有創(chuàng)新。物業(yè)管理企業(yè)應積極營造人人可創(chuàng)新的環(huán)境，鼓勵員工不斷學習，激發(fā)全員的斗志，實現(xiàn)企業(yè)與員工共贏的生命共同體。創(chuàng)新獎勵措施必須事先作出明確而具體的規(guī)定，兌現(xiàn)獎勵的流程簡單具體，獎勵的原則是范圍廣、頻率高、尺度松。除了金錢獎勵之外，還應該有表揚、提升職位等多種形式。3.4信息系統(tǒng)是預算管理的保障。全面預算從編制、動態(tài)管理、執(zhí)行到考核和監(jiān)督是一個非常復雜的過程，企業(yè)要想準確、高效的實施全面預算，必須依靠現(xiàn)代信息技術(shù)。在信息化和數(shù)據(jù)化的今天，借助計算機技術(shù)、財務管理系統(tǒng)和全面預算管理系統(tǒng)，人工效率低、協(xié)同差等問題全部解決。同時數(shù)據(jù)處理、挖掘能力配上數(shù)據(jù)建模能力，趨勢分析會越來越精準，實時預警機制會發(fā)揮越來越強作用。

4結(jié)語

物業(yè)管理企業(yè)應當明確戰(zhàn)略目標，根據(jù)戰(zhàn)略目標制定年度工作計劃，根據(jù)年度工作計劃編制全面預算，健全預算實施與控制機制，設置科學合理的考核指標體系，激發(fā)全員斗志，關(guān)注利益創(chuàng)造，實現(xiàn)企業(yè)與員工共贏。同時物業(yè)管理企業(yè)應將預算編制與財務核算建立聯(lián)系，借助互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等現(xiàn)代信息技術(shù)，不斷提高企業(yè)的核心競爭力。

參考文獻

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作者:李紅俠 單位:徐州市新盛投資控股集團有限公司