獨家原創:物業管理局科學發展觀論文

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【摘要】近幾年來，我國物業管理行業呈現出生機勃勃的發展趨勢，隨著一系列物業管理法規、制度的頒布實施，物業管理市場環境日趨成熟，既為物業管理企業創造了發展的機遇，也使物業管理企業面臨著發展的挑戰，如何抓住機遇，應對挑戰，加快發展，是物業管理企業亟待破解的新課題。對此，樹立科學的發展觀，堅持用科學的發展觀為指導，是物業管理企業實現可持續發展的必由之路。黨中央提出的科學發展觀的內涵極為豐富，核心是堅持以人為本，樹立全面、協調、可持續的發展觀，促進經濟社會和人的全面發展。結合物業行業的特點和我們物業管理企業的實際，貫徹好這一要求，必須實施全面協調的發展戰略，必須堅持以人為本的發展方針，必須堅持創新節約型后勤的發展之路。唯有如此，才能在激烈的市場競爭中搶得先機，才能在日益嚴峻的挑戰中把握主動，實現可持續發展的目的。

【關鍵詞】物業管理企業

現在物業管理企業有兩類：一是從屬于國有房地產開發公司的企業，這類企業大多以經營自己開發的寫字樓和住宅小區的物業管理為主；二是從原單位后勤部門或房管所轉制的物業管理公司。我們神華寧煤物業總公司就是屬于后一類，我們現在的物業管理就帶有后勤服務工作性質，即以為神華寧煤集團公司提供優質服務為基本點，逐漸使神寧物業成為神寧集團快速發展的總后勤部，成為保障有力的堅強后盾，成為分憂解難的蓄水池，成為寧夏一流的物業管理企業。

一、目前物業總公司組建后面臨的基本現狀

（一）不利因素。

實事求是的講，由于歷史的、客觀的、主觀的、方方面面的原因，我們現有的物業管理水平整體看還很低、很落后，只是停留在生活后勤面上理解物業，被動應付、滿足生存、疏于管理、浪費資源、低效運營、無論是礦區居住環境還是廣大物業工作者的工作環境，臟亂差、不文明現象普遍存在。

1、管理范圍大，覆蓋面廣，鏈條長，層次多，難度大。

2、物業管理水平參差不齊，執行力不強。

3、現有物業管理基礎差，底子薄，設施、設備老化，有些年久失修，優良資產不多，創效能力差，資產收益率低。

4、專業人才不多，所需物業管理人員少或缺乏管理經驗，現有人員結構遠遠不適應構建大物業的需求。

（二）有利條件。

大集團、大物業，神華寧夏煤業集團物業總公司具備特有的核心競爭優勢。

1、有集團公司的正確領導和高度重視。

2、有特定的市場優勢和發展空間。神寧集團有多大，我們的市場空間就有多大，神寧集團的發展強勢，同樣也是物業總公司的發展強勢。隨著集團公司的快速發展，辦公場所、職工住宅、公用設施、職工娛樂需求等都會相應增加，而且新增項目環境好，設施、設備新，為物業服務市場的拓展和管理提供了有利條件。同時，隨著各礦區生產與生活的逐步剝離，我們的市場也越來越大。

3、創效潛力巨大。實施專業化管理后，隨著各項標準化管理措施的逐步落實到位，效益也會越來越明顯。

4、為礦區職工提供物業服務，我們有歷史經驗和情感優勢。伴隨著煤炭開采就有了礦區物業，我們有一支積累了豐富經驗，長期在礦區后勤戰線上默默無聞辛勤工作，為礦區職工提供物業服務的員工隊伍，廣大物業服務工作者來自礦區生產、管理一線，長期與礦區職工同甘苦、共命運，有著血肉相連的關系，有親情、手足情乃至父子親、母子親，不僅了解煤礦，也最了解礦區職工的需求。

二、神華寧夏煤業集團物業總公司重組后的困難

1、如何處理好改革發展與和諧穩定的關系是公司在重組后遇到的最困難的問題。

重組改制是一種必然趨勢。體制上的改變，帶來的產權的重新配置和經營機制的轉變，同時將面臨富余人員的安置和企業職工身份的的轉變問題，這個問題不解決，重組后的企業也難以輕裝上陣，但要改革，必然要涉及到國有企業職工的切身利益，職工會產生不同的思想認識和情緒波動，這是任何國企改革改制過程中都無法回避的問題，如果解決不好可能會對改革造成消極的后果，將會給改革帶來更嚴重的問題。由于神華寧夏煤業集團物業總公司目前在集團公司基本上處于弱勢地位，本身就要靠集團公司才能生存下去，依賴性非常強，并不具備在市場上生存的能力，因此職工非常擔心改制后，是否能夠繼續生存下去，更不用說企業還要如何發展壯大，因而他們往往并不支持企業改革改制，他們對改革改制缺乏足夠的信心。

2、如何解決重組后的資源問題也是神華寧夏煤業集團物業總公司重組后的難點問題之一。

物業管理屬于服務性行業，對企業的資本金要求不高，對物業管理公司來講，最重要的資源是物業項目。我們物業管理屬于后勤部門，將進行主輔分離，但是由于涉及面廣，物業管理分散，富余人員較多，如何妥善安置的問題擺在現實面前，要轉變職工身份，職工會不會接受，如何做好思想政治工作的問題，如何解決職工后顧之憂的問題。再就是現在各個子公司物業管理后勤都是全靠主業每年實行補貼才能正常運轉，否則，物業管理將無法維系生存，一旦與主業剝離，導致資金短缺，人才短缺，項目短缺，基礎薄弱，物業管理企業生存確實將面臨危機，這是最現實的問題。

3、如何客觀評價物業管理行業的生存條件是神華寧夏煤業集團物業總公司重組后需要關注的問題。

雖然物業管理從上世紀80年代開始進入中國，據不完全統計，全國物業管理企業已經發展到四萬多家，市目前物業管理企業多達多家，一級資質有家，二級資質有家，三級資質有多家。我們公司剛剛重組完畢，面對如此激烈的競爭市場，如果我們不走科學發展的路子，走向市場，要想在市承接物管項目，站穩腳跟，肯定難度很大，生存都成問題，更談不上發展壯大。可見脫離了集團公司的神華寧夏煤業集團物業總公司一旦失去了賴以生存的基礎，企業生存必將面臨嚴峻考驗，如果處理不當，還將影響社會的穩定和諧。

三、落實科學發展觀，促進物業管理工作

（一）解放思想，探討和實踐適合公司長遠發展的科學治理模式是可持續發展的基礎

物業行業既是朝陽產業，又是微利行業，這是不爭的事實。物競天擇，適者生存。我們必須學會在這個大背景下求生存、謀發展的能力。

1、改革管理體制。按照專業化管理的基本思路和各單位的實際情況，本著條塊結合的基本原則，規范機構設置。對業務相近的單位和部門進行整合，減少管理層次，避免業務崗位重疊，該撤銷的撤銷，能合并的合并，消除人浮于事的現象。組建專業服務隊伍，明確職責范圍，規范操作程序。要求所屬各單位在3月底之前提出專業化管理的具體方案，報物業總公司審批執行。

2、改革運行機制。一是加大用人制度改革力度，干部能上能下，適應公司管理需要；二是改革薪酬體系，易崗易薪，績效掛鉤；三是改革經營方式，管理專業化、經營規模化、實現價值最大化。

3、轉變經營思路。開拓市場，把有償服務領域做大，莫以利小而不為，不因財薄而不做。這樣，在為集團提供方便服務的同時，能收到較高邊際效益回報，達到以副補主的目的。同時，還要擴大經營規模，拓展服務領域，追求規模效益。這樣才能規避風險，以豐補歉，夯實企業發展的基礎。

4、管理上要科學化管理，夯實管理基礎，開展精細化管理工作。

第一，夯實基礎管理。一是建立健全各項基礎管理制度，如各崗位操作規程、工作職責、標準等；二是建立健全各類統計臺帳和信息登記，做好機電設備運行和檢查記錄等；三是建立健全計量基礎工作制度，認真開展計量管理工作，最大限度的降低各類消耗；四是制定各類消耗定額標準和費用控制標準，并考核執行。

第二，夯實質量管理。一是建立健全各項質量標準，如住宅物業服務質量標準，酒店客房、餐飲服務質量標準，單身樓服務質量標準，鍋爐房、機房、泵房質量管理標準等；二是要依據各類質量標準體系定期和不定期的進行檢查、考核、整改并不斷完善。總之，通過質量標準化體系的建立、實施和不斷完善，逐步提高現場管理水平；通過質量標準化管理為業主、為顧客提供滿意的服務，同時，為物業服務一線職工創造安全、文明、整潔的工作環境。堅決消除有些鍋爐房鍋爐負壓燃燒，儀器、儀表失靈，工作現場不整潔、污染嚴重，既損害員工身心健康，又縮短設備使用壽命的現象。

第三，夯實經營管理。一是建立健全成本核算體系，分析和研究制定各行業成本構成要素，規范核算行為，管好可控成本，最大限度的降低成本費用。二是建立健全財務管理基礎工作制度，依法辦事，照章辦事，杜絕坐收坐支、白條收款、白條入賬、公款私存等違規行為的發生。

公司財務經營部、工程管理部，要按照以上工作要求組織制定總公司統一規范的制度體系、考核標準體系，并指導所屬單位進行整改落實。要通過扎扎實實的基礎工作，促進精細化管理工作的逐步開展。

（二）建設創新節約型后勤是可持續性發展的必然要求

我國人口眾多，資源相對不足，環境承載能力較弱。加快建設創新節約型社會，是緩解資源供需矛盾的根本出路，是落實科學發展觀的必然要求，是保持經濟平衡較快發展、全面建設小康社會的迫切需要。抓好創新節約型后勤建設，對建設創新節約型社會具有重大的現實意義和深遠的歷史意義，也是新時期社會發展和高校建設的趨勢。因此我們公司要牢固樹立勤儉辦企業的思想，認真開展“雙增雙節”活動。具體做到：

1.認真落實節能減排工作。一是要通過計量分析管理工作，加強能源消耗控制，認真挖掘節能潛力，增加效益；二是通過變頻技術改造，降低能源消耗，提高經濟效益。

2.通過菜品創新、旅游產品創新等吸引顧客，增收創效。

3.認真開展群眾性的“雙增雙節”活動。要樹立過緊日子的思想，從我做起，節約每一滴水、每一度電，消除跑、冒、滴、漏現象發生；貫徹落實集團公司壓縮非經營性開支的目標要求，核定公司機關及所屬各單位辦公費、業務招待費、差旅費等，實現在原有基礎上降低10%--20%的目標。

4.強力推行集團公司用車制度改革，落實車改制度各項規定，減少公務用車臺次，降低車輛使用費用。

5.加強用水、用電、采暖服務費和租賃費的收繳力度，提高收繳率，確保經營收入如期實現。

6.牢固樹立“省下的就是自己的”成本理念，使節能降耗工作和“雙增雙節”活動成為各級管理人員和廣大員工的自覺行為。

（三）創造良好的安全環境是可持續發展的保證

我們必須牢固樹立科學發展觀，明確職責，落實責任，以求真務實的精神，切實把安全生產各項工作落到實處。筑牢安全防線，努力建設“本質安全型”企業。

1.樹立一個理念。就是要牢固樹立“安全為天”的理念，“安全第一，預防為主”不能只喊在口頭上，必須落實到具體行動上；認識要到位，安全就是最大的效益，安全就是最大的政治；行動要跟上，認真落實各級各類管理人員和操作崗位的安全管理責任。

2.抓好五個方面的安全管理工作。一是工程安全管理工作，尤其是使用外包隊伍，嚴格資質審查，必須以合同形式，落實施工安全生產責任，工程管理部要加大監管力度，確保工程建設安全；二是食品安全管理工作，要扎實開展食品衛生質量達標工作，堅決杜絕食物中毒現象發生；三是消防安全管理工作，完善消防設施，加強相關從業人員的消防安全知識培訓，認真開展消防安全質量達標工作，消滅事故隱患；四是機電設備安全管理工作，開展機電達標工作，加強現場管理和巡檢力度，保證機電設備的完好率；五是交通安全管理工作，落實管理人員和駕駛人員的安全責任，認真學習和遵守交通法規，海外旅游公司一定要加強游客的出行安全管理，保證每一位客人的人身財產安全。

3.加大獎懲力度。建立健全安全目標責任及考核獎懲體系，每月檢查考核，嚴格兌現獎懲。

（四）以人為本、服務創新是可持續發展的關鍵

首先21世紀企業間的競爭更多地表現為文化的競爭，人才的競爭，企業文化決定了企業發展的方向，高素質人才成為引領企業發展的支撐力量。物業企業要實現可持續發展，也必須建立一個完整的人力資源開發管理體系，為員工打造成才平臺，使人的潛能得到最大程度的發揮。做到尊重人、信任人、關心人、愛護人，從而營造出“人人受重視，個個被尊重”的文化氛圍，為實現企業跨越式發展儲備豐厚的人才資源。一要尊重員工人格，增強認同感。堅持充分信任員工、理解員工、尊重員工，引導員工積極參與企業的決策、管理，最大限度發揮員工的聰明才智，為每個員工創造顯示品德和才華的空間。二要利益回報職工，增強歸屬感。建立完善的激勵機制激發員工的主動性和創造性。保證一切關心企業，符合企業價值觀和企業精神，為企業取得實際效益的員工及其行為得到尊重，同時獲得相應的物質利益，從而形成員工奉獻企業，企業回報員工的良性循環，提高員工對企業的忠誠度，進而提升業主對物業的滿意度。三要規劃員工生涯，緊密結合公司實際，抓好抓好物業管理基礎知識的普及培訓、專業技術培訓、質量標準化知識的培訓。培訓工作要根據不同情況，可采取“請進來，走出去”的方式進行，業余脫產相結合，重點鼓勵自學和崗位培訓。通過多種形式的培訓，不斷提高員工個人綜合素質和員工隊伍的整體素質。結合培訓工作，工會、人力資源部、黨群工作部要配合組織崗位練兵、技術比武等活動，樹標兵，選典型，使學有目標，趕有方向。同時研究制定物業總公司員工教育培訓規劃，使教育培訓工作經常化、制度化。

其次，加強服務理念，全力推進公司的職業化服務進程。一是服務是物業企業的核心價值，物業工作的本質是服務。企業價值觀是企業文化的核心理念，是企業文化建設的基石。物業企業在企業文化建設上，要牢牢把握“服務”這個主題。在員工中大力倡導為業主提供承諾服務、保姆式服務、零缺陷服務，以承諾服務提升物業的信用度，展示企業的誠信形象；以保姆式服務增強物業的親和力，展示物業行業的親民形象；以零缺陷式服務提高業主的滿意度，展示物業服務的盡善盡美形象，進而提升企業核心競爭力，使服務創新成為打開市場的金鑰匙。二是服務是弘揚企業精神的旗幟。企業精神是企業價值觀的體現，是企業文化的支柱和靈魂。新形勢下的物業企業精神更應反映和體現服務這一本質，為了使全體職工對企業精神產業共鳴，并被企業精神同化，要堅持以服務為載體，為職工搭建踐行企業精神的平臺，倡導超前化、親情化、人文化、便利化、規范化的服務模式，使服務成為企業精神的出發點和落腳點。三是服務是做亮物業品牌的助推器。品牌是企業文化的結晶，今后企業間的競爭更多地表現為品牌的競爭。物業行業的特點和本質決定了惟有服務才是培育和打造品牌的主要途徑。要堅持以誠信為基礎，以市場為導向，以業主為中心，以服務為宗旨的品牌發展戰略，努力打造區域性的物業管理品牌。進而拉近與業主的距離，增進與居民的感情，贏得業主的信任和口碑。服務創新會提升品牌的美譽度，將有力地推進我公司品牌的形成和發展，為可持續發展奠定扎實的基礎。

【小結】學習科學發展觀，把握其理論實質和思想內涵，聯系物業企業實際進行理論思考，用科學發展觀理清企業的發展思路，找準企業的定位，堅持以人為本，全面、協調的發展戰略，將會有力地推進神華寧煤物業總公司的可持續發展。