住房部分產權法律研究論文

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「關鍵詞」住房部分產權/部分所有權/物權法定原則

「正文」

一、住房"部分產權"法律性質諸學說及其評析

關于住房部分產權的法律性質，理論界分歧很大，其中比較有代表性的看法有：單獨所有權說、租賃權說、共有權說和他物權說。

（一）單獨所有權說

有的學者認為，住房部分產權屬于受到特殊限制的單獨所有權。其基本理由：

一是把住房部分產權的法律性質設計為單獨所有權有利于穩定職工的隊伍，也是對社會分配不公的一種矯正措施。

二是把住房部分產權設計成單獨所有權，符合住房商品化的目標，有利于住房進入市場，有利于房地產市場的發展。

單獨所有權說，能從我國住房改革的價值取向去把握住房部分產權的法律性質，有現實意義和可取之處。但該學說也存在值得商榷的地方。首先，該學說未看到將住房部分產權設計為單獨所有權不公平的一面。標準價住房是以行政手段分配的，而不是通過市場公平競爭獲取的。其次，該學說未注意到通過房改獲取的住房部分產權與發展商完全按市場規律運作開發的商品房在諸多方面存在的不同。通過房改獲取的住房未能反映房地產價值構成基本情況，不是一般意義上的商品房。再次，單獨所有權的理論設計不符合我國房改的實際情況。盡管現在各地房改的具體做法有所不同，但有些做法是比較一致的，如通過房改獲取的住房部分產權，在很多方面受到限制，特別是收益權和處分權都是有限的。

（二）租賃權說

有的學者認為，住房部分產權的法律性質為租賃權。其基本理由：

一是購房人與原產權單位之間存在著行政隸屬關系或勞動關系，購房人對所購住房支付的標準價，仍有福利性質，故屬租金而非價款。

二是有的地方房改政策規定，原產權單位仍負有無償供水、供熱、修繕住房的義務。如《長春市住房制度改革方案》規定："住房的供水系統和住房暖氣費用，在政府沒有新的規定之前，仍由原渠道解決。"租賃權說只看到某些局部情況，未能正確反映住房部分產權的真正特征。第一，住房部分產權是一種新型物權，而不屬于債權范疇，租賃權是債權。住房部分產權包括占有權、使用權、有限的收益權和處分權，可以繼承。而租賃權不含有收取租賃物孳息之權，也無處分租賃物之權，只有占有權、使用權和享受租賃物的自然效用之權。購房人所付標準價款，包括住房本身的建筑造價以及征地和拆遷補償費，而租金僅僅包括維修費、管理費、折舊費、投資利息和房產稅五項。第二，購房人所持住房的法律憑證為產權證書，而非租賃合同書。第三，租賃權說僅僅是根據個別地方的暫時政策得出來的結論，不具有全面性、代表性和科學性。

（三）共有權說

有的學者認為，住房部分產權的法律性質為共有權。其基本理由：

一是有些部門規章和地方政策規定，購房人和原產權單位對所售住房享有共有權。

二是許多縣市在進行房屋產權登記時就將住房部分產權分成份額予以登記。

三是幾乎所有地方規章都規定："原產權單位有優先購買權"，"售房收入在扣除雙方原投資后的增值部分，按售房單位和購房人原投資所取得的產權比例分配"，"售房收入扣除有關稅費后所得收益，按政府、單位、個人的產權比例進行分配".這些都是共有權的表現。

共有權說反映了不少規章所規定的具體內容，我們也不能排除把住房部分產權定性為共有權的可取之處。然而從許多地方規章和政策對住房部分產權的規定來看，有許多規定有別于共有權的法律特征和效果。第一，住房部分產權人，即購房人，大多為自住自用，原產權單位并無共同占有、使用、收益和處分權，共有權無從體現。如果購房人與原產權單位對住房有共有權，就等于說購房人無償占有、使用、收益著原產權單位的房屋份額，這與共有權的本質要求是不相符的。第二，在共有場合，共有物的處分須經全體共有人同意，或至少應占份額一半以上的共有人的同意，否則，處分無效。但在住房部分產權情況下，購房人在支付全部價款經過若干年（一般住用5年）后可以不經原產權單位同意直接進入市場交易。第三，在共有場合，各共有人原則上可隨時請求分割共有物，至少在適當的時候有這種權利。但在住房部分產權情況下，原產權單位只有在購房人出售時才有分割收益之權或優先購買權。在購房人自用時，原產權單位絕無請求分割之權。

（四）他物權說

有的學者認為，住房部分產權從法律性質來看為他物權，其基本理由：他物權是一種受到限制的物權，住房部分產權也是一種受限制的物權，因此，住房部分產權的法律性質應定性為他物權。

僅從住房部分產權的受限制性來界定其法律性質為他物權是不妥的。因為，他物權包含兩種，即擔保物權和用益物權，其擔保物權系為擔保債務的履行和債權的實現而設立的，住房部分產權產并不因擔保什么債權而存在。用益物權的重要特征是在他人之物上存在的物權，而住房部分產權是購房人在自己所購之物上存在的權利，屬于自物權。

二、住房"部分產權"應作部分所有權理解

任何事物的產生都有其特定的歷史原因或條件。在考察某一事物時，必須在特定范圍內聯系特定的歷史條件進行。住房部分產權的產生是在我國住房制度由計劃模式向市場模式的轉變過程中產生的新事物。所以，對其定性時，必須聯系住房制度改革的歷史條件和內容。筆者認為，對住房部分產權的法律性質應作部分所有權來理解，即它是財產所有權之一種，是一種新的物權。其理由：

（一）從住房部分產權產生的歷史條件來看

住房部分產權是在我國住房制度由計劃模式向市場模式過渡的過程中產生的。這種過渡過程中的特殊歷史條件必然孕育特殊的事物。

（二）從我住房制度改革的有關規定來看

國務院關于深化改革城鎮住房制度改革的決定對職工所購住房的產權界定為三種情況：第一種是職工以市場價購買的住房，產權歸個人所有；第二種是職工以成本價購買的住房，產權歸個人所有，在進入市場的時間上受到一定限制；第三種是職工按標準價購買的住房，擁有部分產權。"我國民法學所使用的產權，除非另有說明，均指所有權。"（注：崔建遠等著：《中國房地法研究》，中國法制出版社，1995年3月第一版，第159頁。）所以，部分產權指部分所有權。

（三）從部分產權的內容來看

部分產權的內容即占有權、使用權、有限的收益權和處分權。這些內容與所有權的內容基本一致，但有一定區別，其區別在于其收益權和處分權只是部分的，或者說是有限的。如住房部分產權在5年后進入市場時，在同等條件下，原售房單位有優先購買、租用權。售、租房收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，原售房單位有一定比例的收益分配權。如果把住房部分產權界定為單獨所有權則不能反映住房部分產權的有限性、部分性或特殊性。

（四）住房從部分產權的主體來看

如前所述，住房部分產權是一項具有占有權、使用權、有限的收益權和處分權的新的物權，是所有權之一種，有其有限性或特殊性的一面。共有權是兩個或兩個以上的人，對同一財產共同享有所有權，其主體是多數，其內容不特殊。而住房部分產權的主體是單一的，其內容是特殊的或有限的。所以，住房部分產權不同于共有權。

將住房部分產權的法律性質設計為部分所有權具有重要的意義：

首先，將住房部分產權設計為部分所有權，能從根本上反映住房部分產權所固有的本質，表明住房部分產權系一種特殊的所有權形式和該種所有權形式所具有的若干特殊性。其特殊性主要表現在其收益權和處分權的受限制性。

其次，部分所有權的見解能體現我國住房制度改革的根本目的。我國城鎮住房制度改革的根本目的是：建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化；加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。把住房部分產權的法律性質設計為部分所有權體現了我國城鎮住房制度改革的上述根本目的。國務院有關部門的行政規章和地方規章一般都規定城鎮居民按標準價（優惠價）購買的公有住房，在特定時期內不能被轉售，甚至不能被出租，經過一定時期可以轉售，其收益的一部分要歸原產權單位所有。將住房部分產權的法律性質界定為部分所有權正好體現了上述內容。

再次，部分所有權的見解有助于協調購房人與原產權單位的關系。住房部分產權所受之限制，在很長時間內和很多情況下，是購房人與原產權單位約定的結果。它是為解決政府無力負擔提供低租金住房并滿足城鎮居民日益增長的需求，低收入的職工無力以市場價格購買商品房這一棘手問題應運而生的，為政府、單位和職工所接受。在法律上，購房人與原產權單位通過契約（合同、協議）約定雙方的權利義務，既劃分的清楚，又比較合理，加上有登記這一適當的公示方式，因此，能比較好地協調購房人與原產權單位之間的關系。

三、確立完善的物權制度才能最終解決住房"部分產權"的法律性質問題

物權法定原則是羅馬法以來各國法律均予以遵守的原則。雖然我國民法未明文規定之，但學說則一致承認它，并主張在將來的物權法里予以規定。由于住房部分產權為一新型物權，因此，欲確認它在我國法上的有效性，不能不討論它與物權法定原則的關系。

所謂物權法定原則，是指物權的種類和內容只能由法律規定，而不得由民事權利主體隨意創設的原則。（注：梁慧星：《中國物權法草案建議稿》，社會科學文獻出版社，2000年3月第1版，第101頁。）據此判斷住房部分產權是否與物權法定原則相抵觸，回答是否定的。

（一）所有權是不斷發展的

法律不因所有受限制而發生變化就認為其違反物權法定原則。"所有權并非一個不變的概念，而是相對于爭論中的特定法律程序變化的。"（注：瑞安著：《民法導論》，PTY有限公司，法律書籍公司，1962年版，第163頁。）民法發展史表明：所有權的最基本和簡單的形態，系個人獨體所有權，即所有人個人對其財產排他地直接支配的權利。所有權具有絕對性、排他性、全面性，準確地說是針對這種獨體所有權靜止狀態而言的。當所有物上存在他物權時，所有權的特性便發生了變化，其權能和特征已不再是絕對的、排他的和全面的。當所有人變成復數時，這種個人獨體所有權便成為共有權。當法人制度產生以后，所有權又發生了新的突變，產生了法人所有權。當一棟樓房被區分為若干個部分時，又產生了建筑物區分所有權。總之，個人獨體所有權、共有權、法人所有權以及建筑物區分所有權，都是所有權在不同歷史時期的具體表現形態，是所有權在不同歷史條件下的具體表現形態。

（二）物權的產生具有規律性

物權的種類與內容，往往先由人們以法律行為設定，待普遍化之后，才進一步上升為法律，從立法上加以確認。

馬克思主義法學認為，法律"根據于物質的生活關系".（注：《馬克思恩格斯選集》第2卷，人民出版社，1972年版，第82頁。）"都只是表明和記載經濟關系的要求而已"（注：《馬克思恩格斯選集》第4卷，人民出版社，1958年版，第122頁。）法律不是立法者主觀臆斷的產物，在物權尚未在實踐中涌現出來時，很難由立法者想象出來，這就是經濟基礎對法的決定作用。既然如此，我們就不能固守必須經法律明文規定，才使新出現的"物權"成為合法有效的物權。

我國經濟體制改革在不斷深化，而立法相對滯后，一些物權往往是先由當事人以法律行為設定，然后被政策肯定，最后才升為法律的規定，企業經營權是如此，農村土地承包經營權是如此，土地使用權也是如此。住房部分產權產生于城鎮住房制度改革過程中，一些單位通過內部規章首先與職工簽訂標準價的購房合同，承認職工享有有限產權或部分產權，后被地方規章和部門規章確認，這符合經濟關系法律化的一般進程。

（三）住房部分產權有規范性文件為依據

我國住房部分產權不僅由購房人與原產權單位以法律行為設定，而且國務院有關部門和大多數地方已經制定了許多規范性文件加以規范。如1988年國務院《關于印發在全國城鎮分期分批推行住房制度改革實施方案的通知》，1991年國務院辦公廳轉發《國務院住房制度改革領導小組關于全面推進城鎮住房制度改革的意見》，1994年國務院《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》；1991年上海市人民政府批轉《上海市住房制度改革實施方案》；1992年北京市人民政府《北京市職工購買公有住宅樓房管理辦法》，等等。這些部門規章和地方規章多屬法的范疇。由其規定住房部分產權，亦應理解為符合物權法定原則。退一步說，即使按照傳統觀點，不承認這些規章屬于法的范疇，根據《中華人民共和國民法通則》第6條的規定："民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。"在我國現行法律對住房部分產權無明文規定的情況下，國家有關住房制度改革的政策應當被視為具有法律效力的國家政策，住房部分產權亦應受到法律保護，這與物權法定原則不相抵觸。

然而，畢竟我國目前尚未確立完善的物權法律制度，住房部分產權的法律性質問題與社會生活中缺乏規范其內容的基本物權法律規則有關。因此，要徹底解決以上問題，建立健全物權法律制度是最終辦法。