投資性房地產(chǎn)公允價值計量問題與對策

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摘要：在國際市場上運用公允價值模式來計量投資性房地產(chǎn)價值越來越普遍。我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，但是采用公允價值計量的企業(yè)數(shù)量與投資性房地產(chǎn)發(fā)展的數(shù)量大相徑庭，主要是由于企業(yè)在運用過程中發(fā)現(xiàn)了很多問題。通過對問題的分析，對投資性房地產(chǎn)的公允價值模式現(xiàn)狀進行了研究，有針對性的解決企業(yè)面臨的困境。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值計量

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對其計量的準確性要求越來越重要。財政部頒發(fā)的新會計準則新增了公允價值模式，能夠更加精準地反映資產(chǎn)的時點價值，對于投資性房地產(chǎn)投資者和財務報告使用者來說都是有利的，他們所得到的數(shù)據(jù)信息更加真實準確。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價值計量的數(shù)量少之又少，為何公允價值模式在我國房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)展數(shù)量如此之少？可能是由于企業(yè)在運用中遇到了不少阻礙。本文通過分析投資性房地產(chǎn)現(xiàn)狀來研究其存在的主要問題，并提出相應的解決措施。

1投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量現(xiàn)狀

首先，公允價值模式最大特征就是隨著市場價值變化而變化，因此這種模式更能真實地反映投資性房地產(chǎn)價值，對信息使用者的決策更有利，即符合決策有用觀。表1是搜集的2015－2018年的投資性房地產(chǎn)關(guān)于公允價值方面的數(shù)據(jù)。表12015年－2018年上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值運用情況可以看出目前我國采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)計量的企業(yè)較少，企業(yè)很難轉(zhuǎn)變原有成本模式的觀念，一時難以接受公允價值模式。

2投資性房地產(chǎn)公允價值計量出現(xiàn)的問題

2．1市場環(huán)境的限制。我國目前市場環(huán)境條件對公允價值的發(fā)展還不能完全滿足，還沒有達到成熟的階段。我國嚴格規(guī)定公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中的使用和應用，要求當投資性房地產(chǎn)行業(yè)一旦要采用公允價值模式計量時必須滿足：①有相關(guān)成熟市場；②有相關(guān)估值技術(shù)。2．2加劇房地產(chǎn)企業(yè)財務波動。房地產(chǎn)企業(yè)的財務波動會受到很多方面的影響，其中一個重要的影響因素就是計量的方式。具體而言，投資性房地產(chǎn)每年的公允價值變動損益將會影響企業(yè)的凈利潤，如果對利潤產(chǎn)生負面影響，管理層將會承擔來自各方的盈利壓力。2．3公允價值計量成本較高。對于我國目前的房地產(chǎn)市場來說，要獲取公允價值就只有兩種途徑：一是企業(yè)自己的會計人員對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行評估，這種方式主觀性很強，會很大程度影響公允價值的準確性和唯一性；二是聘請外來的第三方機構(gòu)對資產(chǎn)進行估值，但由于目前我國的估值技術(shù)不發(fā)達和對于公允價值估值的忽視，所以從事估值的機構(gòu)較少且價格較貴，所以導致計量成本相對較高。2．4對企業(yè)資產(chǎn)價值估計不準確公允價雖然更能夠反映當前經(jīng)濟形勢和現(xiàn)時市場價值，但同時也存在市場價值和賬面價值失衡問題。例如房地產(chǎn)投資上升發(fā)展時，投資性房地產(chǎn)的市場價值就會高于其實際價值，可能出現(xiàn)資產(chǎn)過分虛高的現(xiàn)象，致使對企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)的價值估計不準確。

3針對公允價值在運用中存在問題的對策

3．1加強建設(shè)良好的公允價值市場環(huán)境。市場環(huán)境是公允價值發(fā)展的重要基礎(chǔ)，資產(chǎn)的公允價值都是在市場中體現(xiàn)出來的。加強國內(nèi)經(jīng)濟市場建設(shè)至關(guān)重要。當前我國經(jīng)濟市場發(fā)展迅速，但還有很多缺陷。從房地產(chǎn)準則中可以看出我國并沒有十分鼓勵公允價值計量的推廣，只是相比以前有所放寬，可能也是擔心當前市場環(huán)境不適應公允價值的健康發(fā)展，怕公允價值影響正常經(jīng)濟秩序。3．2完善公允價值估值技術(shù)。估值技術(shù)是CAS39中的一大亮點。但就目前而言我國估值技術(shù)并不完善，且全國各地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展不均衡，缺少類似房地產(chǎn)估值信息。企業(yè)自身的人員缺乏專業(yè)的估值知識，導致估值結(jié)果不準確且?guī)в兄饔^情緒。全國也沒有統(tǒng)一的估值技術(shù)和模型，如果企業(yè)外聘專業(yè)估值機構(gòu)也可能由于采用技術(shù)不同導致結(jié)果不唯一。因此，需要不斷完善估值技術(shù)來使公允價值在我國運用更加廣泛。3．3建立健全相關(guān)監(jiān)督機制。公允價值計量在我國并不廣泛，而對公允價值的監(jiān)督管理更是缺乏。健全監(jiān)督機制：第一，監(jiān)管部門要仔細審查公允價值的運用條件，加強監(jiān)督管理的力度，強化披露；第二，除了對公允價值本身的監(jiān)管以外還要加強對資產(chǎn)評估機構(gòu)的監(jiān)管；第三，必須對利用公允價值來控制利潤的行為加大處罰力度，有利于規(guī)范經(jīng)濟行為，有利于公允價值的健康發(fā)展。3．4增加獲取公允價值的途徑。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較晚，相關(guān)制度不完善，在市場中房地產(chǎn)價格很可能受此影響而波動，或?qū)е芦@取錯誤的公允價值信息，所以必須增加獲取公允價值的途徑和方式。政府可以建立一套專屬于房地產(chǎn)行業(yè)的獲取系統(tǒng)來得到更加可靠的公允價值。3．5提高會計人員職業(yè)素養(yǎng)。隨著公允價值的不斷推廣和應用，企業(yè)人員應該學習先進的公允價值專業(yè)知識來提高自身的職業(yè)素養(yǎng)。企業(yè)也應該對相關(guān)人員進行公允價值計量方面的培訓，增強企業(yè)人員對于公允價值的敏感度以便更加及時有效獲取市場相關(guān)信息。

4結(jié)語

作為時展產(chǎn)物的公允價值在我國的廣泛應用已成為大勢，雖然在推廣過程中存在各種阻礙和困難，如：市場的限制、估值技術(shù)的約束等。但社會在進步，經(jīng)濟在發(fā)展，不斷加強對企業(yè)的監(jiān)管力度，努力提升會計人員的職業(yè)技能和素養(yǎng)，對公允價值理論的研究不斷加深，公允價值必將在我國得到長足發(fā)展。

參考文獻

［1］財政部會計司．企業(yè)會計準則第39號—公允價值計量［S］．北京：財政部會計司，2014．

［2］財政部會計準則委員會．企業(yè)會計準則2006第3號—投資性房地產(chǎn)［S］．北京：財政部會計司，2006．

［3］孫曌君．推進投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的建議［J］．財務與會計，2014，（8）：40－40．

［4］張?zhí)穑蕛r值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的應用研究［D］．廈門：廈門大學，2014．

作者:齊佳惠 單位:遼寧工程技術(shù)大學工商管理學院