個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)分析論文

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一、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展前景

（一）我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r

我國(guó)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展時(shí)期：第一個(gè)階段為20世紀(jì)80年代中期至90年代中期，是我國(guó)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的初步嘗試階段。這時(shí)期我國(guó)部分金融機(jī)構(gòu)開始嘗試發(fā)放城鎮(zhèn)居民住房貸款，住房消費(fèi)信貸進(jìn)入初步探索嘗試期。第二個(gè)階段為1997～1999年，是我國(guó)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的試點(diǎn)階段。1997年，中國(guó)人民銀行頒布了《人人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，開始推廣商業(yè)銀行住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的試點(diǎn)工作。1999年2月，中國(guó)人民銀行《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)》，正式要求各金融機(jī)構(gòu)，開展面向廣大城市居民的消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)。第三個(gè)階段是2000年至今，我國(guó)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)入迅猛發(fā)展的階段。個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展有利于商業(yè)銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的改善，目前各銀行的個(gè)人住房消費(fèi)貸款當(dāng)年不良率基本低于0.5%，住房消費(fèi)信貸成為資產(chǎn)質(zhì)量較好業(yè)務(wù)種類，成為各銀行競(jìng)爭(zhēng)激烈的業(yè)務(wù)品種之一。

（二）我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展前景

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，人均GDP在大約1000美元時(shí)，是一國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金階段。2003年，我國(guó)人均GDP超過(guò)1000美元，進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時(shí)期。與此同時(shí)，國(guó)家確立了全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)和城市化發(fā)展的戰(zhàn)略。據(jù)預(yù)測(cè)，到2020年中國(guó)城市化水平將提高到55%，到2020年中國(guó)城鎮(zhèn)人口將增加到7.7億人，為了滿足新增加的城市人口的住房要求，就需要建設(shè)大量住宅，并且隨著居民生活水平的提高，住房更新速度將加快。所以，未來(lái)一段時(shí)期，我國(guó)的住宅消費(fèi)需求將很旺盛，個(gè)人住房消費(fèi)貸款仍將發(fā)揮重要的促進(jìn)作用。

二、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸存在的風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)

目前，在商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，普遍存在著個(gè)人信息與商業(yè)銀行所掌握的個(gè)人信息不對(duì)稱的問(wèn)題，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中存在的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)主要有；第一，貸款者收人證明水分較大，貸款申請(qǐng)者能根據(jù)自己想購(gòu)買的住房在單位開出相應(yīng)的收人證明，甚至快倒閉的企業(yè)或事業(yè)單位也能為下崗職工開出相應(yīng)的收人證明。第二，由于銀行間會(huì)存在信息溝通不暢，有些貸款者的收人證明一式多份，在不同的銀行貸款，在多處購(gòu)房。第三，個(gè)人住房貸款屬中長(zhǎng)期信貸，還款期限較長(zhǎng)，在這段時(shí)間內(nèi)，個(gè)人因工作、家庭、健康等原因造成個(gè)人支付能力下降等不確定情況很容易發(fā)生，這很大可能邊變?yōu)樯虡I(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。第四，目前，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)實(shí)行浮動(dòng)利率制度，貸款者承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險(xiǎn)，貸款者在利率上升周期中可能出現(xiàn)違約現(xiàn)象。

（二）政策風(fēng)險(xiǎn)

第一，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。貸款期限長(zhǎng)是個(gè)人住房貸款的一個(gè)顯著特征，在這期間，社會(huì)經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境必然發(fā)生變化。目前，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)還處于快速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)得到了政府的扶植，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化如出現(xiàn)滯脹或衰退，這種扶持力度將會(huì)減弱或消失。這將不可避免地對(duì)微觀面產(chǎn)生巨大的影響。失業(yè)率將上升，貸款人收入下降，無(wú)力償還貸款本息，將產(chǎn)生大量不良貸款。第二，政策研究滯后風(fēng)險(xiǎn)。目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，管理部門大都把精力集中在市場(chǎng)營(yíng)銷上，從而疏忽了對(duì)個(gè)人住房貸款市場(chǎng)的形勢(shì)、需求及風(fēng)險(xiǎn)敞口等的深入研究與分析，導(dǎo)致缺乏符合實(shí)際的理論和對(duì)策指導(dǎo)，對(duì)政策的把握和應(yīng)用不能夠隨機(jī)應(yīng)變，行動(dòng)存在盲目性。

（三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

目前我國(guó)的各大銀行主要資金來(lái)源是儲(chǔ)戶的存款。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，很多人并不傾向于把錢存進(jìn)銀行，而是要把錢變“活”，投資到市場(chǎng)中去。這就使得銀行儲(chǔ)蓄存款的流動(dòng)性增大。資金的流動(dòng)性意味著銀行手中所掌握的資金在減少。而隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，銀行資金運(yùn)用長(zhǎng)期化與資金來(lái)源短期化的矛盾日益突出，影響銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性。而隨著個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的不斷開展，需要的資金也越來(lái)越多，缺口越來(lái)越大，這就形成了矛盾。這只會(huì)造成銀行沒(méi)有足夠的資金貸給客戶，長(zhǎng)期發(fā)展的結(jié)果必然會(huì)使發(fā)展迅猛的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)難以持續(xù)。

（四）銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)

1．審查把關(guān)不嚴(yán)，疏于客戶還款能力調(diào)查。個(gè)別銀行貸前沒(méi)有認(rèn)真調(diào)查貸款人所提供資料，甚至縱容貸款人弄虛作假，并且在貸款發(fā)放后，對(duì)貸款人的家庭狀況和家庭收入變化情況缺乏必要的監(jiān)控。目前，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，不少商業(yè)銀行為了搶市場(chǎng)，放寬貸款條件，如降低首次付款比例等。這就加大了銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2．評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)已成為銀行操作風(fēng)險(xiǎn)之一。目前銀行以房?jī)r(jià)或評(píng)估價(jià)作為貸款依據(jù)，沒(méi)有有效的抵押率認(rèn)定方法。故在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中存在著較大的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)不僅存在于對(duì)新建房屋抵押物的評(píng)估，而且存在于對(duì)存量房貸款抵押物的評(píng)估中，實(shí)際情況是存量房的評(píng)估價(jià)通常大大高于其實(shí)際價(jià)值。

3．處罰力度不夠的風(fēng)險(xiǎn)。從銀行關(guān)于信貸經(jīng)營(yíng)管理方面看，其制定的制度、規(guī)定是比較多而且詳細(xì)的，但從銀行信貸經(jīng)營(yíng)的實(shí)際結(jié)果來(lái)看，效果卻不佳。其原因主要是內(nèi)部管理失之過(guò)寬，尤其是信貸責(zé)任追究制度沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行，落實(shí)不到位。目前商業(yè)銀行普遍存在的一個(gè)現(xiàn)象就是：在各銀行中，在信貸業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方面，因信貸經(jīng)營(yíng)違規(guī)或信貸人員的不作為而造成的信貸風(fēng)險(xiǎn)，最終導(dǎo)致銀行大量信貸資金流失，銀行真正追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任的很少。

（五）法律風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)在我國(guó)發(fā)展的歷史不長(zhǎng)，銀行從業(yè)人員缺乏控制和防范風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)，法律意識(shí)不強(qiáng)，在業(yè)務(wù)操作中存在不合規(guī)情況，在合同文本中也難免存在漏洞，對(duì)住房貸款資料的審查不嚴(yán)，甚至?xí)霈F(xiàn)違章違規(guī)操作現(xiàn)象，使個(gè)人住房消費(fèi)貸款合同得不到法律保護(hù)，從而使銀行面臨著由操作風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)。它包括：一是個(gè)人住房貸款手續(xù)是否合法有效。二是按揭住房是否存在權(quán)利瑕疵。三是如果貸款人不能從抵押房遷出或遷出后無(wú)立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

（六）不可預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)

不可預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)主要有抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)、意外風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。至于利率風(fēng)險(xiǎn)方面，商業(yè)銀行可以通過(guò)改進(jìn)貸款產(chǎn)品來(lái)減少其帶來(lái)的損失。但其他風(fēng)險(xiǎn)銀行一般無(wú)法規(guī)避，當(dāng)各種災(zāi)害造成財(cái)產(chǎn)損失或借款人出現(xiàn)意外時(shí)，所產(chǎn)生的損失就要由銀行單方面承擔(dān)。

三、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施及對(duì)策

（一）改善個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別環(huán)境

首先，要建立一個(gè)完善的個(gè)人信用體系，其核心應(yīng)是個(gè)人信用制度，包括：個(gè)人信用登記制度、個(gè)人信用評(píng)估制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁等。這就需要設(shè)立專門的信用機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)將信用消費(fèi)者日常在金融機(jī)構(gòu)的信用支付情況連續(xù)地提供給信用機(jī)構(gòu)，由信用機(jī)構(gòu)將消費(fèi)者的信用資料記錄加以整理、分析，記人該消費(fèi)者的歷史檔案，商業(yè)銀行面對(duì)消費(fèi)信貸申請(qǐng)時(shí)，可以從信用機(jī)構(gòu)獲得申請(qǐng)人的信用情況，并據(jù)此做出決策。其次，在目前情況下，由于信用機(jī)構(gòu)的還未建立好，銀行為了化解信用風(fēng)險(xiǎn)，必須扮演好信用機(jī)構(gòu)的角色，將個(gè)人信用作為考查的重點(diǎn)，設(shè)立相關(guān)的個(gè)人信用檔案，目前銀行已建立了專業(yè)化、規(guī)范化、初具規(guī)模的數(shù)據(jù)庫(kù)，這為信用管理打好了基礎(chǔ)，并應(yīng)盡快實(shí)現(xiàn)個(gè)人信用信息在金融機(jī)構(gòu)之間的共享，從而控制貸款人多頭貸款，及時(shí)對(duì)貸款人違約的可能性做出預(yù)測(cè)，建立信用缺失的預(yù)警機(jī)制，一旦發(fā)生信用危機(jī)，就可以立即采取補(bǔ)救措施。

（二）加強(qiáng)政策研究

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要的作用，它既是擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，又是容易出現(xiàn)過(guò)熱和泡沫而影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，因此，國(guó)家會(huì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取不同的宏觀調(diào)控政策。故各銀行要加強(qiáng)政策和市場(chǎng)跟蹤與研究，及時(shí)根據(jù)形勢(shì)的變化發(fā)展制定合理的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略和對(duì)策。關(guān)注國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加大宏觀調(diào)控以及對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)加大監(jiān)管力度的政策形勢(shì)，規(guī)避因市場(chǎng)本身不成熟和不規(guī)范可能導(dǎo)致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）盡力化解個(gè)人住房貨款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行應(yīng)采取市場(chǎng)化的手段轉(zhuǎn)移流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的發(fā)展。首先，要逐步建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)造出來(lái)以后再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行抵押貸款債券。通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)的銜接提高銀行資金的流動(dòng)性，分散流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。其次，應(yīng)把住房貸款的證券化提上日程。

（四）加強(qiáng)信貸管理，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

1．應(yīng)加強(qiáng)貸前審批和貸后管理工作。在貸前審批環(huán)節(jié)，應(yīng)綜合考慮樓盤的各種因素和價(jià)格以確定不同的貸款成數(shù)限制，根據(jù)借款人的實(shí)際條件確定合理的貸款額度、還款方式與擔(dān)保條件，根據(jù)貸款額度不同建立分層次的審批授權(quán)體制，認(rèn)真調(diào)查借款人的真實(shí)收入、過(guò)往信用記錄等;加強(qiáng)對(duì)借款人的還款能力調(diào)查。在貸后管理方面，首先要對(duì)借款人進(jìn)行跟蹤調(diào)查和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)借款人在借款周期內(nèi)的各種不利還貸因素，如工作和收入等的變化情況，是否影響其還款能力，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要及時(shí)采取補(bǔ)救措施。其次，對(duì)無(wú)意違約的客戶要及時(shí)通知其償還逾期貸款；對(duì)于個(gè)別惡意違約的借款人，應(yīng)及時(shí)通知保證人償還債務(wù)或依法對(duì)其提起訴訟，以處理抵押物方式回收貸款本息，以最大限度減少貸款償還風(fēng)險(xiǎn)。最后，要加強(qiáng)言傳，堅(jiān)持正確輿論導(dǎo)向，強(qiáng)化借款人還款意識(shí)。

2．建立科學(xué)的資信評(píng)估指標(biāo)體系。目前，國(guó)外對(duì)個(gè)人資信評(píng)估采取的是“5C”原則，即品德（Character）、能力（Capacity）、資本（Capital）、擔(dān)保品（Collateral）和行業(yè)環(huán)境（ConditionofBusiness）。“5C”原則是一套經(jīng)過(guò)了時(shí)間和實(shí)踐檢驗(yàn)的、科學(xué)的評(píng)估原則。我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，應(yīng)不斷對(duì)“5C”模型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)驗(yàn)證和修正，建立一套適合我國(guó)實(shí)際情況的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的個(gè)人資信評(píng)估指標(biāo)體系。

3．加強(qiáng)銀行內(nèi)部操作人員的責(zé)任感，建立一套好的處罰方法。只有這樣，在信貸業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方面，才能防范和控制信貸經(jīng)營(yíng)違規(guī)，預(yù)防信貸人員的不作為，更好地規(guī)避信貸經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）加強(qiáng)法律跟蹤，防范法律風(fēng)險(xiǎn)

目前，在我國(guó)因客觀原因?qū)е侣毠は聧彙⑹I(yè)、疾病或收入大幅下降等因素影響還款的，法院做出的判決往往對(duì)銀行不利，即便銀行通過(guò)種種途徑取得抵押物的處置權(quán)，但由于現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)還沒(méi)有完善，處置抵押物的執(zhí)行機(jī)構(gòu)也不明確，沒(méi)有一個(gè)較好的法律環(huán)境，收回的房子也較難變現(xiàn)或足值變現(xiàn)。因此，要深入研究和探討律師制度在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中的職能，加強(qiáng)與律師的合作，增強(qiáng)業(yè)務(wù)操作在技術(shù)上的可行性和在法律上的有效性，切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)。

（六）健全個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度

為降低個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，在我國(guó)各地先后出現(xiàn)了為個(gè)人住房貸款提供擔(dān)保的機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范上起到了重要的作用。所以，為了提高居民個(gè)人住房貸款的信用度，保障銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的回收，有效防范個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的金融風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該要大力推動(dòng)國(guó)內(nèi)住房貸款擔(dān)保行業(yè)的發(fā)展，完善并創(chuàng)新住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)機(jī)制，建立健全個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度，加速完善住房貸款擔(dān)保辦法，加強(qiáng)對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)規(guī)范和監(jiān)管，推行標(biāo)準(zhǔn)化的擔(dān)保合同示范文本。住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院近期頒發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》要求，積極參與到全國(guó)個(gè)人住房貸款擔(dān)保體系建設(shè)之中，建立健全住房貸款擔(dān)保機(jī)制，并在擔(dān)保機(jī)構(gòu)之間建立穩(wěn)定的業(yè)務(wù)交流機(jī)制，規(guī)避個(gè)人住房貸款市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)與擔(dān)保機(jī)構(gòu)的自身風(fēng)險(xiǎn)。

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【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行；個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)；防范