個人住房信貸分析論文

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1、個人住房信貸“假個貸”的主要表現形式

（1）個人住房信貸“假個貸”的定義

目前個人住房信貸的“假個貸”無論在理論界還是實務界都沒有統一的定義。筆者認為：個人住房信貸的“假個貸”主要是指不以真實購買住房為目的，通過虛構住房買賣交易或以虛假的借款主體或違背借款人的真實意識表示向銀行提出住房按揭申請，騙取銀行信貸資金的行為。

（2）個人住房信貸“假個貸”的主要表現形式

在個人住房信貸操作實務中，碰到的“假個貸”的形式多種多樣，筆者從“假個貸”給銀行造成危害程度的角度對“假個貸”的形式進行歸納：

①惡意套取銀行資金的“假個貸”。這類“假個貸”往往是一些資金實力較差的項目公司因項目運作不成功，在項目銷售過程中通過勾結銀行內部人員、房地產管理部門有關人員，實施的旨在騙取購房人和銀行資金的“假個貸”。開發商在資金到手后，迅速轉移資金，對項目的后續建設置之不理，或注銷公司或攜款潛逃，給銀行、購房人、社會造成重大不良影響。還有部分規模小、資金實力差的房地產中介公司為籌集資金進行炒房，通過虛構二手房買賣交易、勾結銀行內部人員、房地產管理部門有關人員，實施“假個貸”騙取銀行信貸資金，在獲利后進行提前還款，如炒房失敗則攜款潛逃。

②融資用于項目建設的“假個貸”。這種類型的“假個貸”是開發商在開發建設過程中，或由于項目銷售不理想或由于戰線過長、在建項目多、后續資金不到位，或銷售雖好但其他資金未按計劃到位、項目不能停工、工程款又必須支付，于是就以假購房者的名義申請貸款，解決資金短缺，在后續資金到位時提前歸還貸款或在找到合適的買家時再通過轉按的形式變假為真。還有部分開發商不出于購房人的真實購房意識表示，以威逼利誘的方式借用關系人如公司內部職工、或花錢雇用民工的名義向銀行申請按揭貸款，公司為其出具虛假未實際支付資金的首付款證明、虛假的收入證明并且告知其應對銀行面談的技巧，從而輕松套取銀行貸款資金，用于后續項目的建設，后續貸款歸還由開發商統一轉賬或存入假借款人開立的歸還貸款的賬戶中由銀行按委托協議進行扣款。

③債權債務抵沖的“假個貸”。如買房人與賣房人之間存在債權債務之間的糾紛，通過房子的抵債，債權人再將房子向銀行申請按揭貸款，最典型的是開發商將房子抵作項目施工隊的工程款。目前雖然建設主管部門規定不允許建筑施工單位墊資施工，但在房地產項目開發建設的過程中建筑施工單位墊資施工、帶料施工早已成為“行規”。部分房地產開發商在施工過程中或在工程價款結算時因為資金緊缺沒有錢支付工程款，往往會將房子作價抵作工程款給施工隊，施工隊就拿抵債的房子向銀行申請按揭貸款進行變現，在房子找到新買主后或轉按或提前還款。由于施工隊的流動性很強，一旦在當地的工程結束沒有新的項目，施工隊便會逃廢債將房子留給銀行進行處置。

2、個人住房信貸“假個貸”的成因分析

剖析個人住房信貸“假個貸”形成的深層次原因，可以發現，地方行政部門對房地產開發企業的“軟”管理和預銷售制度的缺陷為開發商實施“假個貸”提供了土壤，而銀行內控不到位又為開發商實施“假個貸”提供了便利。

（1）地方行政部門的原因

①地方行政部門對房地產開發企業管理的力度有待進一步加強

眾所周知，房地產行業屬資本密集型行業，對資本的要求相對較高，一個房地產項目的成功運作，需要成千萬乃至上伍元的資金。住房的生產銷售關系到、千家萬戶老百姓的切身利益，關系到地方行政部門“以人為本”施政理念的實施，也關系到社會的安定團結，地方行政部門對關系國計民生的房地產行業管理的力度需進一步加強。主要表現在：一是對房地產開發企業的資本充足率要求過低。根據建設部2000年頒布的《房地產開發企業資質管理規定》的有關規定，一級房地產開發企業需要注冊資本5000萬元，二級房地產開發企業需要注冊資本2000萬元，三級房地產開發企業需要注冊資本800萬元，四級房地產開發企業只需要注冊資本100萬元。1998年頒布的《城市房地產開發經營管理條例》第十三條規定房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%，這一規定直到2004年才變更為資本金占項目總投資的比例不得低于35%.過低的入門門檻和項目資本金制度使得絕大部分資金實力不強、經驗不足的企業紛紛進軍房地產開發領域，為后續房地產領域一系列問題的產生埋下了風險隱患。二是房地產市場秩序尚需進一步規范，房地產領域的虛假廣告、囤積房源、哄抬房價、偷稅漏稅和商業欺詐等不規范經營行為和違法行為屢禁不止。

②預售資金管理制度設計不合理

根據《商品房銷售管理辦法》第十一條的有關規定，“開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設，但商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定”，這一制度設計的結果是各房地產管理部門要求房地產開發企業在銀行開立預售資金專戶，由銀行履行資金監管職能。由于資金開戶方和資金使用方都是房地產開發企業，地方行政部門沒有在資金開戶方和資金使用方之間架設“防火墻”，在房地產金融業務競爭日益激烈的情況下，房地產開發企業要求支用自己賬戶的資金，銀行不可能真正起到監管的作用。地方行政部門把本該自己承擔的責任轉由銀行來承擔導致的結果是這一制度形同虛設，房地產開發企業可以任意支用預售購房款包括銀行按揭貸款，廣大購房群體的利益得不到應有的保護，同時也為有不良企圖的企業實施“假個貸”提供了土壤。

③融資渠道單一

房地產行業屬于資金密集型行業，同時它又屬于資源消耗型行業，它對國家宏觀調控政策和貨幣緊縮政策的實施十分敏感，從房地產行業發展歷程分析發現，每一輪的宏觀調控，首當其沖受影響的就是房地產行業。追根究源是因為房地產企業先天資本積累不足，大部分的房地產開發企業資金實力弱，都是以1000萬元左右的注冊資金來運作總投資上億元的項目。在面臨資本市場門檻高、房地產信托基金條件苛刻且規模小的情況下只能通過銀行貸款來進行籌融資。這也是房地產開發企業資產負債率居高不下的主要原因。目前，房地產項目建設資金來源主要有企業自有資金、銀行貸款、預收資金和其他資金。在操作實務中，這四項資金來源的比例一般是30%、30—40%、20—30%、5—10%.單一的融資渠道、脆弱的資金鏈條和風生水起的宏觀調控環境為部分資金實力差的房地產開發企業實施“假個貸”提供了外部條件。

④誠信缺失，社會信用制度不健全

市場經濟是信用經濟、契約經濟，完善的信用制度是市場經濟走向成熟的標志，也是市場經濟發展到一定程度自然形成的要求。但長期以來，信用觀念弱化和信用體系殘缺是我國20多年改革以來一系列經濟問題如假冒偽劣、偷稅逃稅、虛假廣告、撕毀合同、欺騙股民、三角債、欠帳賴帳不還等現象的重要根源。社會信用制度的不健全已經成為制約我國市場經濟健康發展的嚴重障礙。同時由于我國目前仍停留在建立個人征信制度的起步階段，還沒有一部規范征信行業行為的專門法律、法規，使得個人信用信息的采集與利用無法可依。社會信用法制建設的滯后以及失信懲罰機制的缺位又助長了部分企業和個人不講信用行為的發生。

（2）銀行內部的原因

①對風險與發展的把握不到位

個人住房貸款因其收益穩定、成長性好，已經成為各家商業銀行的必爭之地。但在激烈的市場競爭環境中，受粗放經營時代形成的信貸文化的影響，各家商業銀行在爭搶市場份額過程中存在著不同程度的“冒進”主義思想，特別是個人住房貸款風險暴露往往在貸款發放的5～8年后開始，眼前賬面上相對對公貸款而言較低的不良率便助長了這種“冒進”主義思潮在住房金融業務條線的蔓延。同時由于國內商業銀行的資產業務主要以公司類貸款為主，經營個人類貸款的時間不長、經驗不足，對個人住房貸款的市場風。險、信用風險和操作風險等風險規律的形成、風險的識別和計量研究不夠。但以移植公司類貸款風險控制的經驗作為指導思想制定出來的業務運作流程與風險控制流程往往又與市場脫節，得不到市場和客戶的認同，不利于業務的發展。因此樹立新型科學的風險管理文化，正確把握風險與發展的平衡點，是商業銀行面臨的重要課題。

②對房地產開發企業、房地產項目以及房地產中介公司的審查不到位

對房地產開發企業和項目的審查分兩種情況。一種情況是銀行無開發貸款支持的項目，一種是有銀行開發貸款支持的項目。對前一種情況由于銀行處于弱勢地位，只是面上按制度要求了解企業的房地產開發資質等級、營業執照以及項目的《國有土地使用權證》、《建設工程用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》是否齊全，對房地產開發企業的基本情況和項目的土地出讓金支付情況等深層次問題掌握不到位或趨于競爭的壓力不敢深入了解。對銀行有開發貸款支持的項目在企業現金流的分析不深人不全面，特別是對企業預收售房款的估計過于樂觀。在二手房按揭貸款中，由于缺乏量化指標對房地產中介公司的審查也是形同虛設。

③對借款人的審查不到位

對借款人的審點是對借款人購房行為真實性、首付款的真實性以及房價的合理性進行審查，因為對借款申請人上述情況的審查對于銀行防范“假個貸”有著重要作用。盡管在銀行的個人住房貸款操作流程中對借款申請人的審查有著嚴格的制度要求，但在以效率取勝的激烈市場競爭中，絕大部分客戶經理將面談和首付款憑證的真實性審查作為影響效率的重要因素之一，或流于形式敷衍了事，或將面談的內容格式化千篇一律，讓房地產開發企業輕松掌握銀行面談的要求事先進行針對性的準備，從而輕而易舉地化解銀行為防范“假個貸”而設計的措施。

④貸后管理不到位

個人住房貸款期限長，嚴格的貸后管理有利于銀行貸款質量的提高。但在以規模論英雄的今天，在個人住房貸款不良率較低的光環照耀下，銀行各級管理人員的貸后管理意識跟不上貸款質量持續提高的管理要求，“重營銷，輕管理”的思想還不同程度地存在于各級管理人員和客戶經理的頭腦中。主要表現在：一是各級行配備的貸后管理人員嚴重不足、貸款催收手段單一、貸后管理的科技支撐缺乏，二是貸后管理制度的執行不力。按照銀行個人住房貸款貸后管理規定的有關要求，貸后管理人員每季度對次級、可疑類貸款要進行全面檢查，每季度要對房地產開發企業和項目進行回訪，但這些制度的規定沒有落實到行動上。

3、個人住房信貸“假個貸”防范的對策

（1）地方行政部門方面

①加強對房地產開發企業的監管，規范房地產開發企業的經營

房地產開發企業開發的產品牽涉到千家萬戶老百姓的切身利益，關系到國家建設和諧社會的大局，因此在房地產行業已經成為國民經濟的支柱產業和國家對宏觀經濟進行調控促進國民經濟持續健康發展的今天，加強對房地產開發企業的監管，規范房地產開發企業的經營，提高其管理水平應當成為各級地方行政部門的頭等大事。一方面修改《房地產開發企業經營管理條例》和《房地產開發企業資質等級管理暫行規定》有關內容，提高房地產開發企業設立的注冊資金和房地產開發項目的自有資金比例，抬高房地產行業的入門門檻，加強房地產開發企業自身資金實力的積累；另一方面規范房地產—市場秩序，將房地產開發企業的誠信記錄如虛假廣告、囤積房源、偷漏稅和虛假按揭等不良記錄作為房地產開發企業資質年檢的重要要素，提高房地產開發企業不講誠信的成本，以此規范房地產開發企業的經營行為。

②加強對預售商品房的管理，改革商品房預售資金的管理制度

一方面修改《商品房銷售管理辦法》有關商品房預售的規定，要求房地產開發企業必須完成項目總投資的50%才能申領《商品房預售許可證》，另一方面充分利用現代信息技術建立起當地的商品房預售房數據庫，并實行網上實時銷售備案登記和預抵押登記，增加商品房預售相關信息的透明度，有效防止房地產開發企業利用消費者的信息不對稱進行商業欺詐。同時改革商品房預售資金的管理模式，要求商品房預售資金統一由有一定公信力的第三方或由地方行政有關部門實行代管。當預售商品房項目的后期工程建設需要資金時，由資金需求方提供相關證明并進行支取，等工程完工決算后再將剩余資金劃轉房地產開發企業。改變由房地產開發企業在銀行開設商品房預售資金專戶任由房地產開發企業自收自支的混亂局面。在資金的使用者和管理者之間建立起一堵防火墻，杜絕開發商隨意挪用預售資金和惡意騙貸行為的發生，切實保護購房者的切身利益。

③拓寬房地產項目的融資渠道，改變房地產項目運作資金主要來源于銀行貸款的局面

房地產行業屬于資金密集型行業，因此要使房地產行業真正成為國民經濟的支柱產業，必須拓寬其資金籌措渠道，提高整個行業的資金實力。一是根據房地產項目的運作特點發展房地產信托業務，在房地產項目運作過程中最需要資金的購買土地階段通過房地產信托資金的投入解決符合條件的房地產開發企業的資金需求。二是適時推出房地產產業投資基金，將社會上的分散資金集中，形成資金規模優勢。由于產業基金主要投向有專業化優勢和市場品牌的企業和優勢企業的盈利狀況好的項目，客觀上形成了對有限資源的配置，有利于行業龍頭企業的脫穎而出，有利于整合國內房地產業，加快房地產開發企業的結構性調整，優勝劣汰，增強整個行業的實力。三是鼓勵符合條件的房地產開發企業充分利用資本市場不斷發展壯大，在提高融資能力的同時，提高企業的透明度，利用社會的力量規范上市企業的發展。通過上述途徑增強房地產開發企業的資金實力，減少對銀行貸款資金的依賴。

④加強誠信建設，建立起失信懲罰的機制

社會誠信的建設是建立和諧社會的重要基石，是經濟秩序和諧運行的前提，是黨中央提出的一項極其浩繁的系統工程，因此加強誠信建設刻不容緩。一方面加強誠信法制建設，盡快修訂民法通則、金融法律和有關行政法規規章中如公民隱私權保護、銀行為客戶相關信息保密義務等規定，同時加快信息公開法、個人數據保護法和規范征信機構運作等法律的立法工作，使誠信的建設和利用有法可依，另一方面加快企業征信系統和個人征信系統的建設步伐，盡快將工商、稅務、海關、公安、法院、電力以及各電信公司的有關個人的相關信息資料與個人征信系統連通，進一步擴充個人征信系統的內涵，同時提高征信系統信息的準確性和信息更新的及時性，在此基礎上建立起全國范圍的黑名單共享和制裁制度，提高法人和個人失信的成本，使其不敢輕易拿自己的信用作賭注。

（2）銀行方面

①創新營銷模式，大力推廣直客式營銷模式，自主選擇貸款客戶

長期以來，銀行個人住房貸款的營銷模式主要是通過與房地產開發商和房地產中介公司的合作來獲得個人住房貸款客戶資源。在這種傳統的營銷模式中，由于房地產開發商和房地產中介公司利用各商業銀行急于發展個人住房貸款業務的心理，占住賣方市場，銀行對房地產開發商和房地產中介公司推薦的客戶沒有選擇權。為改變這一被動局面，銀行必須創新營銷模式。一是推出直客式個人住房貸款營銷模式，對符合條件的非按揭合作個人購房客戶，在確保客戶購房行為真實且提供階段性保證的前提下，直接給客戶提供貸款。這樣由銀行自主選擇客戶主導個人住房貸款業務的發展。二是建立一支營銷包括個人住房貸款在內的個人資產直銷隊伍，實行客戶經理上門直銷+個貸中心集中中后臺運作的營銷新模式。直銷客戶經理的職責是負責上門銷售個人產品、上門收集貸款申請材料、上門調查和高端、頂端個人客戶的售后回訪，并對上門收集材料的合法、合規性、齊全性、上門調查報告的真實性負責，直銷客戶經理的收入跟個人資產業務營銷目標的完成情況掛鉤，個貸中心的客戶經理只負責貸款報批、合同制作、抵押登記辦理、貸款發放、貸后催收管理等中后臺環節業務的處理。通過直銷客戶經理深入目標客戶的上門服務，一方面擴大銀行個人資產產品的影響，另一方面搶占未來社區金融服務市場先機。三是進一步優化“百易安”產品，將其操作流程與二手房貸款操作流程進行整合，使其更具可操作性和適應性，同時利用銀行個貸中心的品牌優勢大力營銷買賣雙方直接交易的二手房貸款業務。

②創新思路，大力營銷以住房作最高額抵押的個人貸款，改變銀行過度依賴個人住房貸款產品的局面

建設銀行作為國內最早發放個人住房貸款的商業銀行，經過多年的發展，已經擁有龐大的客戶群體、系列的個人住房貸款產品。同時隨著房地產市場的不斷發展和居民可支配收入的日益增長，絕大部分城鎮中等收入居民或多或少擁有自己的一套或一套以上的住房。這部分固化的房產如不能及時流動轉化成現金流，將極大影響居民的生活質量。同時，考慮到我國房地產市場的發展現狀和國家出臺的一系列宏觀調控措施，銀行必須創新個人住房貸款業務的發展思路，發揮銀行在個人住房貸款業務領域和住房公積金業務領域的傳統優勢，以住房貸款為平臺，以住房為載體，大力發展以住房作最高額抵押的個人貸款業務，即以住房的評估價值為基礎按照一定抵押率設定最高額抵押，在有效額度和有效期限內允許客戶根據需要自由循環支用，滿足客戶除法律法規禁止用途外的所有合法資金用途，實現“個人貸款賬戶一戶通”，改變個人住房貸款業務過渡依賴個人住房貸款產品的局面。

③加強對房地產開發企業和房地產中介公司的審查

對房地產開發企業的審查主要從以下幾方面進行：一是通過查詢企業項目土地出讓金支付情況、土地出讓金資金的來源等方面來印證企業的資金實力和籌資能力。二是從房地產開發資質等級證書取得的時間可以了解企業的從業經驗，對于新成立的房地產開發企業要了解企業股東是否有過從業經驗。三是要重點了解企業的組織架構，通過組織結構了解項目施工企業、物業管理公司、法律顧問單位是否與房地產開發企業存在關聯方關系，防止企業通過關聯方關系人實施“假個貸”。四是要了解房地產開發企業是否存在拖欠施工單位工程款的情況，注意防范企業通過以房抵債的方式實施“假個貸”。對房地產中介公司要重點了解其經營范圍，掌握其是否存在自己炒房行為；了解其是否存在挪用客戶資金情況，將有過不良信用行為的房地產中介公司排除在銀行合作伙伴之夕L.

④加強對購房人的審查

堅持與借款人面談和與借款人當面簽訂借款合同等制度，重點從以下幾方面對購房人進行審查。一是借款人是否屬于房地產開發企業股東或經營管理層及其親屬，是否屬于房地產開發企業的內部職工、下屬企業或其他關聯企業的員工、項目施工單位的員工、原材料供應商的員工以及法律顧問單位的員工，防止企業以關聯方關系人的名義實施“假個貸”。二是要重點審查購房人購房的真實性，除了靈活設計面談問題外，還要通過電話回訪的方式對購房人的直系親屬調查購房人購房的真實性，使房地產開發企業無法真正掌握銀行調查的方式方法。三是通過分析勾對房地產開發企業銀行專戶資金流水帳和比照其他購房客戶的房價等手段重點審查購房人首付款證明的真實性和房價的合理性。

⑤加強貸后管理與監控及時排除風險隱患

隨著銀行與房地產開發企業在“假個貸”市場的暗斗，房地產開發企業實施“假個貸”的手法越來越隱蔽，即使銀行在貸前進行認真的審查也無法識別是否屬于“假個貸”。因此銀行必須加強貸后管理與監控，一是對同一樓盤或同一個房地產中介公司發生大面積拖欠貸款本息的客戶必須及時進行“假個貸”排查。二是對雖然貸款還本付息正常但通過由房地產開發企業轉賬統一替客戶歸還個人住房貸款本息的客戶必須及時進行“假個貸”排查。三是提高貸后管理的科技含量，通過技術手段對上述可疑貸款進行自動分類，使貸后管理人員能一目了然地了解情況，為貸后管理人員及時采取措施準備條件。