不動產抵押權善意取得探究

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一、案例簡介

1999年借款人王興業向工商銀行瓊海支行貸款18萬元，以位于瓊海市嘉積鎮元亨街共有房產“海國用(96)字1730號土地使用權證”和“海房權證海字第2305號房屋所有權證”作為貸款抵押物，雙方簽訂了《抵押合同》。后王興業無力還款，工商銀行瓊海支行訴至法院，通過處置抵押物償還了貸款。事隔10年后，王興業的姐夫許世佳向法院申請再審，起訴稱該抵押房產為其所有，王興業無權處分該抵押房產，請求法院確認王興業與瓊海工行簽訂的抵押合同無效。一審法院認為：被申請人(即原審被告)王興業是用他人的財產，通過不正當手段辦理產權證書，以違法取得的產權證為自己的借款設置抵押，其不是該抵押房產的真正權利人，無權處分該抵押物。

由于借款抵押物不符合擔保法的有關規定，其抵押行為無效。判決被申請人王興業與工商銀行瓊海支行訂立的《抵押合同》無效。工商銀行瓊海支行不服，提出上訴，理由如下：(1)上訴人在與被上訴人(原審被告)王興業簽訂《抵押合同》的當時，手續完備，證件齊全，抵押真實合法有效，上訴人不存在任何過錯。(2)基于公示公信原則，上訴人有理由相信瓊海市政府和瓊海市房產管理局頒發的權利證書是真實有效的。(3)上訴人作為貸款人、抵押權人，合法處置抵押物，收回貸款本金利息的權利應當得到保護。(4)根據物權法第一百零六條的規定，善意占有人可以取得權利的類型不僅僅限于動產所有權，還包括了不動產所有權，以及動產或不動產的其他物權。上訴人善意取得不動產抵押權，合法權利應該受到法律保護。正是利用不動產抵押權善意取得這個切人點，工商銀行瓊海支行最終取得二審法院的支持，扭轉了訴訟局面，反敗為勝。這是銀行利用不動產抵押權善意取得制度維護自身權益的一個經典案例，很有借鑒意義。

二、不動產抵押權的善意取得制度的內容

不動產抵押權善意取得，是指無處分權人將不動產設立抵押。善意第三人信賴不動產登記簿從而取得抵押權．在真正權利人行使權利時，善意第三人可以抵押權的善意取得而優先行使受償權。

(一)不動產抵押權善意取得制度的法律變遷

1．《物權法》頒布前善意取得制度評價。傳統的善意取得制度存在兩個方面的缺陷：一是保護的標的物僅為動產，并不包括不動產；二是保護的僅為動產所有權，不包括用益物權、擔保物權。隨著社會經濟的發展，出現了很多關于不動產抵押權的糾紛，若仍僅是對動產所有權施以善意取得保護，顯然已經不能滿足經濟形勢的需要了，在這種情況下。建立不動產抵押權善意取得制度勢在必行。

2．《物權法》頒布后，不動產善意取得制度有了法律依據。2007年l0月1日頒布施行的《物權法》，實現了動產所有權的善意取得制度到不動產物權善意取得制度的突破．是立法觀念上一個質的飛躍。《物權法》第一百零六條規定：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回。除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(1)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；(2)以合理的價格轉讓：(3)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。《物權法》第二條規定：本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有卣接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。《中華人民共和國擔保法》第二條規定：在借貸、買賣、貨物運輸、加T承攬等經濟活動中，債權人需要以擔保方式保障其債權實現的，_以依照本法規定設定擔保。本法規定的擔保方式為保證、抵押．質押、留置和定金從以上：￡條法律規定我們可以看，抵押是擔保的一種方式，擔保物權包括抵押權。故《物權法》的頒布就為不動產抵押權的善意取得制度確立了法律依據

(二)確立不動產抵押權善意取得制度的必要性

1．不動產善意取得制度支持融資市場的有序發展，有利于保障銀行合法權益據不完全統計，當前我國抵押信貸資金超萬億冗人民幣，銀行信貸資金安全對穩定市場經濟交易具有不町忽視的作用。銀行在開展信貸業務的過程中，辦理抵押記前，只要盡到了謹慎審查的義務，貸款登記辦理手續合法合規，那么基于抵押登記所產，卜的優先受償權就應當受到保護。如果銀行在進行查詢抵押人政府記部門的極屬登記后發放貸款，有人站…米j長h己才是抵押物的真正權利人，銀行的抵押權就被認，邯整個市場交易秩序將蕩然尢存。試問存這樣的公權濺信危機下，還有哪家銀行敢開展信貸業務?這對我經濟的發展將造成非常負面的影響．基于這樣的景，必將呼喚不動產抵押權的善意取得制度．這是對整個市場交易秩序的保護，體現了法從關注個人本位到社會本位的嬗變。

2．承認不動產抵押權善意取得制度符合公示公信的物權變動原則。眾所周知，物權是一種對抗世人的權利，這種對抗是以對方知情為前提，在不知情的情況下，即無對抗效力因此物權必須具有向世人公開的手段，該手段便是登記。人們往往通過登記的情形判斷所有者或他項權人是誰．因為第三人信賴登記的公信力，所以他們是善意的，不能因為向世人公開的信息與事實有沖突而否認交易的事實，這樣會給市場帶來很大的沖擊。所以，承認不動產抵押權善意取得制度是登記的公示力和因為第三人的信賴而產生的公信力的具體要求。

3．不動產抵押權善意取得制度有利于維護無過失的交易者的利益。在現實生活中，除了少數物品外，大多數物品都可以從市場上獲取替代品。在這一背景下，與其保護靜的安全，摧毀已存的法律關系的效力．以犧牲業已形成的穩定的社會秩序為代價來保護原權利人的利益，不如保護動的安全，使善意受讓人取得物品的所有權或其他權利而由原權利人向無權處分人主張不當得利返還或民事責任的承擔，從而補救其損失更為妥當。

4．不動產抵押權善意取得制度有利于證據的收集，及時解決民事糾紛。當無權處分人處分他人財產以后時問一長，標的物很可能在多個當事人之問轉手．因此．使得證據難以收集。若不保護善意第三人的利益，而允許權利人輕易否認第三人的權利，勢必將推翻現有的秩序使大量的人力、物力、財產陷入無休止的舉證之中，使大量的民事糾紛不能及時解決，浪費有限的司法資源

(三)不動產抵押權善意取得的條件

1．抵押權人取得不動產抵押權時是善意的．不動產抵押權的善意取得的善意，是指抵押權人客觀上不知道抵押人無抵押不動產的所有權或處分權的事實。這種“善意”產生于不動產登記公信力原則之下，應界定為“不知且_無重大過失的客觀善意”，其認定所依據的是不動產登記這_。客觀事實，完全有別于當事人主觀心態為判斷基準的善意。它是一種易為公眾所感知的權利推定的“客觀標準”。善意的準據時點，是指確定第三人是否善意的具體時間。其確定的意義在于，以時點為分界線，要求抵押權人在抵押權設立之時是善意的即可。時點之后，即便債權人知曉了不動產的產權爭議或瑕疵，其已享有的抵押權仍然可以受到保護。

2．抵押雙方當事人已就抵押行為依照法律規定辦理了登記，并將抵押事項記載于不動產登記簿上。《物權法》第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅．經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。但法律另有規定的除外。不動產抵押權作為不動產物權的一種．其設立必須經依法登記才發生效力。如果抵押權未經登記．真正權利人仍能追及物之所在，否定抵押權設立的效力，而不能適用善意取得制度。

3．抵押權人支付了合理對價。合理對價是對“有償取得”的進一步延伸，并且“合理的價格，也是衡量財產取得是否是善意的標準”嘲。即使事后法律確認，登記簿上登記的所有權人并非真正所有權人，權屬登記錯誤登記名義人在沒有處分權的情況下在不動產上設立抵押權的行為。但如果抵押權人在辦理妥抵押登記手續后，及時發放了貸款，支付了獲得抵押權的對價，則可依據善意取得維護自身權益。

三、銀行如何運用不動產抵押權善意取得制度保護自身權益

《物權法》明確規定了不動產及動產的善意取得制度，銀行在業務操作中應注意運用不動產抵押權善意取得制度維護自身權益。如果銀行與無權處分人辦理了不動產抵押登記，當有權人向銀行主張抵押無效時，銀行應利用善意取得制度主張對善意受讓的不動產抵押權優先受償。

1．銀行要充分履行謹慎審查的義務銀行在發放貸款前，要多管齊下，全方位地了解借款人和擔保人的資信情況。加強與客戶的溝通，通過直面客戶了解其基本情況，分析、甄別客戶所提供信息的準確性。對客戶提供的抵押物，除了到實地進行充分的調查了解外，還要到有關登記部門核實情況，充分盡到謹慎審查的義務。這是適用不動產抵押權善意取得制度保護銀行利益的重要前提。

2．銀行要嚴格按照法律規定辦理抵押登記手續。在進行完相關的審查手續后，銀行要及時辦理好抵押物的抵押登記手續。不動產抵押權必須經登記才能生效．這是銀行利益的一道重要防線，如果銀行沒有根據法律要求辦理抵押登記，也就失去了適用不動產抵押權善意取得制度的前提。

3．銀行要注意保全相關材料，證明自己是善意的。銀行在平時辦理業務的過程中，要注意保全相關資料，包括調查、審查、辦理登記、發放貸款、貸后跟蹤的資料等等。若出現關于抵押權的糾紛，在主張善意取得時應注意證明以下事實：(1)銀行是善意的，即不知抵押人是無處分權人；(2)銀行支付了合理的對價；(3)不動產抵押依照法律規定已經辦理登記。

4。加強與法院的溝通，建立銀法聯系暢通渠道。在出現涉及不動產抵押權的糾紛時，由于銀行業務的專業性，法官可能不甚了解，未必能準確適用法律。銀行的工作人員要主動加強與法院的溝通．向法官闡明觀念上不太清晰的業務知識點，通過主張不動產抵押權善意取得，爭取法院的支持，維護自身合法權益。