商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸危機(jī)研究

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一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀

(1)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的內(nèi)涵。商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸是房地產(chǎn)公司以土地、房屋等產(chǎn)權(quán)或期權(quán)作為抵押，從銀行貸取巨額資金以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的一種抵押貸款方式。房地產(chǎn)信貸具有貸款周期長(zhǎng)、貸款金額大、貸款高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)等特點(diǎn)，在現(xiàn)代商業(yè)銀行所有信貸業(yè)務(wù)中占有舉足輕重的地位。

(2)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的大需求量，高回報(bào)率，促使金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開始支持，截止到2010年底房地產(chǎn)貸款已接近6．2萬億元。不同地域之間的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)存在著較大的差別。在房產(chǎn)開發(fā)商的資金結(jié)構(gòu)中，銀行信貸是主要組成部分。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響因素

(1)宏觀環(huán)境。在國(guó)際經(jīng)濟(jì)相互影響發(fā)展的情勢(shì)下，任何在國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融體系中占有一定位置的國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)政策的變動(dòng)，都會(huì)引起整個(gè)經(jīng)濟(jì)體內(nèi)各個(gè)國(guó)家的連帶反映，國(guó)家在宏觀調(diào)控高度上的一些政策和措施也將直接影響到金融界和房地產(chǎn)界的各個(gè)環(huán)節(jié)。同時(shí)，和房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的上游產(chǎn)業(yè)例如鋼鐵、水泥等價(jià)格的變動(dòng)也會(huì)給市場(chǎng)帶來諸多的不確定性。此外，國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展和人們消費(fèi)水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場(chǎng)。

(2)商業(yè)銀行自身因素。結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，即商業(yè)銀行過量投入的風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指源于金融資產(chǎn)變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于市場(chǎng)利率變動(dòng)而對(duì)金融資產(chǎn)的價(jià)值帶來?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)，技術(shù)性風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中因缺乏必要的申貸、監(jiān)控、財(cái)務(wù)、法律、專業(yè)技術(shù)及咨詢和技能的支持而形成的風(fēng)險(xiǎn)因素。

(3)商業(yè)銀行客戶因素。由于個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度尚未建立，國(guó)內(nèi)沒有權(quán)威的個(gè)人征信系統(tǒng)為銀行提供全面客觀地了解個(gè)人信用的渠道。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金需求量大、投放集中、資金回籠快，如果忽視項(xiàng)目的跟蹤監(jiān)管，很有可能出現(xiàn)項(xiàng)目資金不到位、信貸資金被挪用、項(xiàng)目資金回籠失控等情況。三、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

(一)商業(yè)銀行自身原因

(1)房地產(chǎn)融資方式單一。我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)發(fā)展的主要資金來源還是銀行貸款，無論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款、土地儲(chǔ)備貸款，還是個(gè)人住房消費(fèi)貸款，都通過間接或直接的方式集中到了銀行身上。

(2)銀行信貸管理上存在漏洞。銀行信貸管理中存在銀行約束機(jī)制匱乏、信用體系的缺失、房地產(chǎn)開發(fā)模式的詬病、貸款抵押方式的頑疾等漏洞，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化，或者房地產(chǎn)企業(yè)決策失誤，勢(shì)必造成信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)政府機(jī)構(gòu)原因

1．政府公共財(cái)政投資的不到位。在房地產(chǎn)信貸實(shí)際業(yè)務(wù)中，有許多項(xiàng)目實(shí)際上是財(cái)政融資渠道，如高校房地產(chǎn)貸款、土地儲(chǔ)備貸款等業(yè)務(wù)。政府公共財(cái)政投資的不到位和錯(cuò)位，不僅導(dǎo)致部分地方政府財(cái)政支出項(xiàng)目建設(shè)緩慢，而且客觀上誘導(dǎo)和壓迫著商業(yè)銀行的信貸介入力度，加大了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2．政府對(duì)土地投資和政績(jī)追逐。由于各地城市開發(fā)和改造的大規(guī)模鋪開，土地購(gòu)置的融資要求十分巨大。而土地收購(gòu)和開發(fā)的主要資金來源于銀行貸款，還款則主要依靠土地出讓金。這些無不增加了商業(yè)銀行提供土地購(gòu)置與開發(fā)貸款的隱含風(fēng)險(xiǎn)。再者，部分地方政府為追求GDP的高速增長(zhǎng)，為了使一些未必符合貸款要求的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利上馬，往往行政干預(yù)商業(yè)銀行的放貸，一旦開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)問題，這部分貸款就演變成商業(yè)銀行新的不良資產(chǎn)。

(三)商業(yè)銀行客戶自身原因

1．房地產(chǎn)商還貸能力變動(dòng)。～是市場(chǎng)因素，市場(chǎng)大環(huán)境的變化，對(duì)開發(fā)商開發(fā)樓盤項(xiàng)目的銷售的影響，直接的左右開發(fā)商的還款能力；二是利率的影響，利率上調(diào)，開發(fā)商資金成本加大，利潤(rùn)減少，償還借款能力減弱，信貸風(fēng)險(xiǎn)增加。

2．個(gè)人還貸能力的下降。按照國(guó)際慣例，個(gè)人住房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年到8年，而我國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)很多按揭貸款還有存在漫長(zhǎng)的還款期限，雖然我國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貨款率不到0．5％，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0．24％，但并無法保證漫長(zhǎng)期限內(nèi)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平、存貸款利率、個(gè)人收入水平以及不可抗力等因素造成個(gè)人還貸能力的下降，這些將會(huì)導(dǎo)致不良貸款的發(fā)生。

3．國(guó)內(nèi)信用環(huán)境和法規(guī)不完善。我國(guó)的社會(huì)信用環(huán)境不理想，存在一些企業(yè)法人或自然人逃、廢債和借貸不還、千方百計(jì)從銀行騙取貸款的現(xiàn)象，同時(shí)對(duì)違背誠(chéng)信的打擊力度還不夠，沒有建立起良好、完善、電子化的社會(huì)信用體系。信貸的法律法規(guī)不完善，當(dāng)債務(wù)人因巨額債務(wù)無力清償時(shí)，如果不涉嫌詐騙，法律就無可奈何。

四、防范商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

1．加強(qiáng)宏觀調(diào)控以優(yōu)化金融環(huán)境。

(1)制定有效的宏觀調(diào)控政策。目前，我國(guó)宏觀調(diào)控已經(jīng)取得了階段性的成果，但還必須看到經(jīng)濟(jì)過熱、物價(jià)繼續(xù)上漲的苗頭并沒有從根本上得到控制，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，這就要求所有銀行家時(shí)刻保持清醒的頭腦，隨著外部經(jīng)濟(jì)情況不確定因素的增加，對(duì)信貸操作的要求就更高，切不可以商業(yè)銀行間相互爭(zhēng)奪優(yōu)良資產(chǎn)的名義，繼續(xù)走擴(kuò)張貸款的路線。

(2)拓寬融資渠道。讓市場(chǎng)擁有更多的金融工具來改善銀行獨(dú)自支撐整個(gè)市場(chǎng)的局面，讓更多的公民有更多的投資渠道參與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，并獲取收益，分散金融的風(fēng)險(xiǎn)。如抵押貸款證券化的實(shí)施就是一個(gè)有效地化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的好方法，因?yàn)槠渲杏胁糠诛L(fēng)險(xiǎn)將會(huì)轉(zhuǎn)移到證券投資者身上。

(3)建立健全房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)體系。在《商業(yè)銀行法》、《貸款通則》等規(guī)范信貸雙方行為的法律法規(guī)中，增加當(dāng)借款人出現(xiàn)嚴(yán)重資不抵債破產(chǎn)倒閉以后，對(duì)其經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行限制和銀行追索債權(quán)的權(quán)利的條款，用法律約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個(gè)人的金融行為。制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》、《個(gè)人購(gòu)房貸款管理法》、《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規(guī)，明確規(guī)定開發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)，使企業(yè)和個(gè)人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為，認(rèn)真履行還款職責(zé)，共同促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

(4)建立企業(yè)及個(gè)人征信制度。建立國(guó)家信用管理體系，完善征信行業(yè)的數(shù)據(jù)環(huán)境應(yīng)盡快成立國(guó)家級(jí)的企業(yè)征信管理機(jī)構(gòu)。建立個(gè)人征信市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，完善征信行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境。建立相關(guān)法律制度，完善企業(yè)及個(gè)人征信行業(yè)的法律環(huán)境。

2．商業(yè)銀行應(yīng)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

(1)商業(yè)銀行做好信貸調(diào)查及客戶信息分析。要掌握客戶的信貸需求，判斷客戶資金需求的合理性，直接從源頭摒除不合理貸款需求，降低銀行放貸的資金流向風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)查客戶的資信狀況，嚴(yán)把受貸人的資信評(píng)價(jià)環(huán)節(jié)，從貸款出處降低風(fēng)險(xiǎn)。分析客戶的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，同時(shí)預(yù)測(cè)和分析借款按期還本付息的可能性以及可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)狀況，制定針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施和管理措施。

(2)商業(yè)銀行改革目前的房貸評(píng)估系統(tǒng)。我國(guó)銀行目前在決定對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商是否進(jìn)行放貸時(shí)，主要評(píng)估的對(duì)象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)，這種方式隱含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)銀行來講，積極的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避應(yīng)該是注重事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。如果銀行引進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)能力評(píng)估體系，再加上以抵押資產(chǎn)和擔(dān)保資產(chǎn)的評(píng)估系統(tǒng)，銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)才真正可以得到有效地規(guī)避。

(3)商業(yè)銀行完善房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款操作模式。商業(yè)銀行完善在建工程抵押操作，加強(qiáng)對(duì)貸款及售房款項(xiàng)的監(jiān)控。要改變房地產(chǎn)開發(fā)貸款以“企業(yè)”為中心的管理模式為“項(xiàng)目”為中心的管理模式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款封閉式管理。