住房信貸風(fēng)險及調(diào)控綜述

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消費信貸的基本概念就是信用消費，這種消費就是通過金融機(jī)構(gòu)對消費群體提供信貸貨款，支持消費者的購買行動。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的改革與發(fā)展，我國住房制度的變革也在不斷的加快，從早期的購買不起的住房，到現(xiàn)代已經(jīng)形成的住房商品化，人們購房已經(jīng)不再是一種奢望。但是人們在進(jìn)行購房之前，會考慮到住房一經(jīng)購買就是終生的，巨大的購房資金使人們不敢輕易的去觸碰，所以，想要不通過一次性的巨額消費，就需要住房信貸來給人們提供這種消費，從而幫助更多的人能夠在需要的時候擁有自己的住房。我國住房消費信貸的推出，主要原因就是為了促進(jìn)住房市場的發(fā)展，從而拉動內(nèi)需，這種消費方式的推行，也是促進(jìn)我國住房建設(shè)發(fā)展的一項重要舉措。住房消費信貸的實行，不僅對住房的生產(chǎn)、銷售形成一個良性的循環(huán)，而且還能通過住房的建設(shè)，拉動其它行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。就目前我國的基本國情來看，住房消費信貸正處在發(fā)展的時期，主要原因就是我國消費信貸的起步相對于發(fā)達(dá)國家來說是比較晚的，所以，住房消費信貸的整體規(guī)模還沒有成為一種體系，并且在實施的過程中，存在著各種處于發(fā)展期的一系列問題。因此，對出現(xiàn)的問題要及時的進(jìn)行解決，并采取相應(yīng)的措施，把住房消費信貸推向一個更高的浪潮之中。

1住房消費信貸存在的風(fēng)險

1.1住房開發(fā)商的風(fēng)險

住房開發(fā)商是個人進(jìn)行住房消費信貸按揭貸款的當(dāng)事人之一，如果開發(fā)商的資金實力不強(qiáng)、財務(wù)管理混亂等現(xiàn)象出現(xiàn)，就會出現(xiàn)實力上的風(fēng)險；如果開發(fā)商的住房銷售不好、項目定位不準(zhǔn)確等現(xiàn)象出現(xiàn)，就會出現(xiàn)經(jīng)營上的風(fēng)險；如果開發(fā)商所開發(fā)的住房出現(xiàn)質(zhì)量、面積等問題，就會出現(xiàn)合同上的風(fēng)險。

1.2借款人的風(fēng)險

住房消費信貸出現(xiàn)借款人的風(fēng)險，就是由于借款人不能夠按照規(guī)定的期限進(jìn)行住房抵押貸款的償還，從而以違約來放棄抵押房產(chǎn)。出現(xiàn)這樣的問題一般都是以下幾個方面的原因：第一，由于自然原因或者非自然原因，導(dǎo)致借款人死亡、傷殘、喪失工作能力等原因，失去了還款的能力；第二，借款人故意違約來放棄抵押房產(chǎn)；第三，借款人為了牟取利益，故意違反金融管理規(guī)定，采用不正當(dāng)?shù)氖侄魏托袨檫M(jìn)行貸款欺詐。

1.3住房中介結(jié)構(gòu)的風(fēng)險

在一般情況下，個人住房消費貸款都是委托住房中介結(jié)構(gòu)進(jìn)行貸款手續(xù)的代辦，以及對房產(chǎn)的評估。由于近些年我國房地產(chǎn)業(yè)的興起，住房中介結(jié)構(gòu)也不斷的增多，所以，在經(jīng)營實力和社會信譽(yù)等方面就有著十分明顯的差異，對貸款手續(xù)的辦理是否齊全，對房產(chǎn)的評估是否準(zhǔn)確，都會出現(xiàn)嚴(yán)重的風(fēng)險。

1.4抵押物的風(fēng)險

抵押物的根本用途是借款人無力進(jìn)行信貸償還或者是違約后，抵押物風(fēng)險的出現(xiàn)就是貸款人所提供的抵押物是產(chǎn)權(quán)界定義不明確的物品，或者是將一處房產(chǎn)進(jìn)行多次的抵押，最終導(dǎo)致了抵押物不具有充分的法律效力。另一個方面，在一般情況下，國外在還款人無力償還的前提下，就對借貸人的抵押物進(jìn)行拍賣，在拍賣中所得價款來清償貸款。但是，在我國市場經(jīng)濟(jì)體制的現(xiàn)實情況下，貸款人在無力償還的情況下，這種拍賣方式在實踐中就很難執(zhí)行。主要原因就是我國住房拍賣制度、市場、機(jī)構(gòu)還不是很健全，一般情況下，銀行在不能收回貸款的情況下，就將抵押的房產(chǎn)作為福利房或者是職工的宿舍。

2住房消費信貸的風(fēng)險控制

2.1提高住房消費信貸跟蹤管理水平來對風(fēng)險進(jìn)行控制

住房消費信貸在進(jìn)行放款之前，就要充分的考慮到還款人在進(jìn)行還款的過程中可能出現(xiàn)的各種問題，這種不能預(yù)見性的因素有很多，所以，就需要對信貸放款以后進(jìn)行有效的跟蹤管理。這種跟蹤管理的主要內(nèi)容有以下幾個方面：第一，對住房消費信貸的合同要嚴(yán)格的進(jìn)行管理，確保合同的合法性與真實性；第二，要對住房開發(fā)商進(jìn)行不間斷的動態(tài)跟蹤，對住房開發(fā)的進(jìn)度和資金的運(yùn)用要能夠充分的進(jìn)行掌握；第三，要對還款人的還款情況進(jìn)行跟蹤管理，適時的對還款人的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行調(diào)查研究，對還款人的能力進(jìn)行充分了解。

2.2對借款人員財務(wù)狀況進(jìn)行有效監(jiān)控來對風(fēng)險進(jìn)行控制

我國的各大銀行在進(jìn)行貸款的過程中，都應(yīng)該利用信用卡、儲蓄卡等工資結(jié)算工具，有效的擴(kuò)大工資轉(zhuǎn)賬的范圍，這樣，就能夠使發(fā)放貸款的銀行及時的對借款人的收入情況進(jìn)行了解。如果是以單位證明的形式借貸，就要要求提供證明的單位負(fù)法律責(zé)任；如果是以個人名義的形式借貸，就要不定期的要求個人進(jìn)行納稅證明的提供，以保證借款人的還款能力。

2.3完善風(fēng)險管理體制來對風(fēng)險進(jìn)行控制

在進(jìn)行住房消費信貸之前，要對貸款人的信用記錄、就業(yè)記錄、貸款上限等等因素進(jìn)行充分的考慮；在進(jìn)行住房消費信貸中，要認(rèn)真的進(jìn)行程序的規(guī)范，真正的把責(zé)任、權(quán)利、任務(wù)相統(tǒng)一；在進(jìn)行住房消費信貸之后，要對借款數(shù)額相對較大的客戶進(jìn)行更加深入的了解和分析，通過相關(guān)的調(diào)查，掌握第一手的具體資料，建立還貸的具體制度，并對這類客戶進(jìn)行重點的監(jiān)控。

2.4分析客戶的還款能力來對風(fēng)險進(jìn)行控制

通過長時間的經(jīng)驗積累和研究，對貸款客戶可以分為以下幾個類別：第一，對信譽(yù)較好，收入比較穩(wěn)定，還款的能力和意識較強(qiáng)的這一類客戶來講，可以推薦住房消費貸款中的按揭貸款；第二，對信譽(yù)良好，收入水平中等，還款能力和意識一般的客戶來講，借款銀行要不定期的與其進(jìn)行溝通，逐漸的讓這類客戶成為穩(wěn)定的群體；第三，對信譽(yù)不好，收入水平一般，還款能力和還款意識較弱的客戶來講，借貸銀行要把其列入特殊的管理范疇之中，適時的進(jìn)行款項催收，在特殊情況下利用法律手段依法辦理。

3結(jié)論

總的來講，住房消費信貸對我國的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有著重大的意義，使人們能夠?qū)崿F(xiàn)擁有自己的住房的理想，但是，我國還處于社會主義發(fā)展中的階段，住房消費信貸才剛剛起步，想要真正的達(dá)到發(fā)展國家的水平，還需要不斷的努力，對住房消費信貸的風(fēng)險與控制還要深入的分析和研究，來提高我國住房信貸事業(yè)整體水平有效提高。