房地產(chǎn)市場信貸現(xiàn)狀分析論文

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【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場；房地產(chǎn)信貸

【論文摘要】近年來伴隨著西部大開發(fā)的逐步深入，西安市建設(shè)改造的進程也逐步推進，為房地產(chǎn)業(yè)的深層次發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，市場呈現(xiàn)出諸多新的發(fā)展特征。國家先后出臺的政策促使著房地產(chǎn)市場和信貸健康有序地發(fā)展。本文結(jié)合詳盡可靠的數(shù)據(jù)對西安地區(qū)房地產(chǎn)市場及其信貸現(xiàn)狀進行了深入分析，指出了目前西安市房地產(chǎn)市場運行存在的問題，并對其進行了因素分析，進而提出了一系列切實可行的建議，以尋求新的發(fā)展契機。

2007年，國家出臺了一系列調(diào)控政策，先后從金融、稅收、土地等多個方面對房地產(chǎn)市場加以規(guī)范和引導。近年，西安市作為西部開放后的龍頭城市，城市化進程加快，市政配套建設(shè)迅速跟進為房地產(chǎn)行業(yè)快速擴展開發(fā)提供了有力支持。房地產(chǎn)業(yè)開始向著可持續(xù)發(fā)展的方向進行調(diào)整。

經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、西咸共建區(qū)、長安區(qū)、郭杜等區(qū)域隨著幾年來區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的推進，已經(jīng)成為地產(chǎn)發(fā)展的熱點區(qū)域。2007年由于股市過熱，國家為防止房地產(chǎn)風險相繼出臺了多項政策加以調(diào)控，作為二線市場的西安市總體有小幅波動，但絲毫沒有影響西安房地產(chǎn)發(fā)展進入新的階段。

一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

1、全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

2007年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速緩慢回升，房屋銷售回溫，經(jīng)濟適用房投資表現(xiàn)出加速增長的勢頭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極謀求多元化融資渠道，利用外資增速發(fā)展。全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，同比增長30.2%。全國商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長5%；銷售面積6.91億平方米，同比增長24.7%。西安市房地產(chǎn)市場及其信貸現(xiàn)狀分析與啟示區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟西安市房地產(chǎn)市場及其信貸現(xiàn)狀分析與啟示

房價總體漲幅較大，上海等熱點城市房價在下半年有一定回落，波動較大。盡管國家調(diào)控政策意圖明顯，但是全國70個大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價格持續(xù)走高。房價上漲過程中，多種市場需求集中釋放，投資和投機需求大量入市。

2、西安市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

2007年，西安市房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟環(huán)境良性運行、城市建設(shè)快速推進的背景之下得到了多方面的提升，國家政策調(diào)控的影響逐步顯現(xiàn)，西安房地產(chǎn)市場發(fā)展愈趨健康、成熟。

（1）運行狀況。近年來，西安市房地產(chǎn)市場規(guī)模逐步擴大，房地產(chǎn)開發(fā)市場中企業(yè)、樓盤品質(zhì)逐步提升，居民消費理念越來越為成熟。

①土地交易市場。2007年，西安市公開拍賣土地5136.57畝，其中住宅用地3789.7畝，商業(yè)性用地499.61畝。成交土地5083.53畝，其中住宅用地3781.31畝，商業(yè)性用地454.96畝。

②商品房供應(yīng)市場。從商品房投資額看，近年來的西安市商品房完成投資增幅逐年提高，除2005年增速放緩?fù)猓?006－2007年均保持平穩(wěn)增長的勢頭。2007年，商品房完成投資額1474022萬元，較2006年增長37.84%。從商品房供應(yīng)量來看，近年來年均保持30%以上的增幅。從商品房投資資金來源看，自有資金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借貸資金，較去年上升7.16個百分點，實際完成投資額為509371萬元。

③商品房銷售市場。2007年，西安商品房年銷售面積增長速度明顯加快，較去年相比增幅38%左右，同時，銷售金額方面超過了去年45%。全年商品房銷售量達到了9580125平米，較去年增加了40.67%，創(chuàng)商品房銷售量歷史新高。

（2）運行特點。商品房開發(fā)和交易市場異常火熱，開發(fā)投資額和房屋銷售額屢創(chuàng)新高，全年房地產(chǎn)市場總體運行速度明顯加快。政府土地市場調(diào)控能力增強，市場調(diào)控力度進一步加大。小宗地塊將成為西安土地主要供應(yīng)形式。市場開發(fā)繼續(xù)穩(wěn)定增長，市場競爭由產(chǎn)品競爭向品牌、服務(wù)競爭升級。投資型住房需求有所回落，大戶型市場產(chǎn)品運作將更為精益求精，住宅價格增長回歸平穩(wěn)。

二、房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀分析

1、全國房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

2007年對于中國房地產(chǎn)業(yè)是有特殊意義的一年。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟安全，國務(wù)院24號文《廉租房管理辦法》、《經(jīng)濟適用房管理辦法》相繼出臺。但房地產(chǎn)開發(fā)投資增長仍有所加快。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅投資18010億元，增長32.1%。商品房竣工面積58236萬平方米，增長4.3%。商品房銷售面積76193萬平方米，增長23.2%。這些數(shù)字都顯示，盡管宏觀形勢、政策環(huán)境與過去幾年相比嚴峻很多，中國房地產(chǎn)業(yè)整體上還是呈現(xiàn)投資和銷售雙雙興旺的局面。

央行年內(nèi)6次加息，房地產(chǎn)宏觀融資環(huán)境明顯緊縮。政府不僅希望保護居民合理性的住房消費需求，更希望發(fā)揮住房公積金在這中間的調(diào)解作用。同時央行大力加強住房消費信貸安全管理，更多從“窗口指導”、嚴格信貸資質(zhì)條件和緊縮信貸額度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地產(chǎn)業(yè)有效擴寬了融資渠道，融資結(jié)構(gòu)得到相對優(yōu)化。

2、西安市房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

（1）運行狀況。2007年以來，西安市金融機構(gòu)房地產(chǎn)信貸增速明顯加快，個人住房貸款成為拉動房地產(chǎn)信貸的絕對因素。截止12月底，全市金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額491.85億元，同比增長20.44%，增加了18.89個百分點，其中個人購房貸款余額289.50億元，同比增長35.94％，增加了33.43個百分點。

房地產(chǎn)信貸增長呈現(xiàn)加快趨勢，個人住房貸款增長態(tài)勢明顯。2007年各月房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款增速較快，增速比較明顯的是四季度，房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款增速均呈現(xiàn)正V字形。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款保持小幅增長趨勢，地產(chǎn)開發(fā)貸款增速持續(xù)下滑。2007年以來，西安市房地產(chǎn)開發(fā)貸款呈現(xiàn)小幅增長態(tài)勢，截至12月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款201.42億元，同比增長3.80％，年內(nèi)基本保持小幅增長趨勢，其中地產(chǎn)開發(fā)貸款43.52億元，同比增長13.42％；房產(chǎn)開發(fā)貸款157.91億元，同比增長9.84％。

信貸情況以農(nóng)業(yè)銀行陜西分行為例。截至12月末，營業(yè)部房地產(chǎn)類余額399895萬元，占營業(yè)部貸款總額的23.4％，房地產(chǎn)貸款較年初增加152315萬元，其中個人住房貸款79207萬元，比年初增加26088萬元；開發(fā)貸款320688萬元，較年初增加126227萬元。

（2）運行特點。宏觀調(diào)控措施對房地產(chǎn)市場中資金供給影響較大，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地資源和銀行開發(fā)信貸資金獲取難度增加，將導致房地產(chǎn)行業(yè)快速整合資源，優(yōu)勝劣汰加劇。同時住房貸款風險暴露存在一定滯后性。今后銀行的房貸利率水平有可能上升1.3-1.5個百分點，無疑將明顯加重房貸者負擔。房貸的違約風險可能性加大，繼而引發(fā)的更大風險將會波及整個宏觀經(jīng)濟金融體系。

三、西安房地產(chǎn)市場存在問題的因素分析

西安地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過程中凸現(xiàn)出諸多特征，也包含了很多問題。形成的因素有很多，其中關(guān)鍵原因分析如下：

1、物價上漲、通貨膨脹預(yù)期和相對于資產(chǎn)價格的貨幣貶值進一步加劇了購房需求，推動房價繼續(xù)攀升。物價和房價是互為聯(lián)系的，資產(chǎn)價格強烈地受到未來的預(yù)期回報的影響，而未來的預(yù)期回報則受到未來經(jīng)濟是否景氣，通貨膨脹與貨幣政策預(yù)期的影響。物價上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動房價的繼續(xù)上揚。2、從緊的貨幣政策，對房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機需求的積極入市。不斷的加息增加了購房者的成本，這對潛在購房者的購房需求有一定程度的影響；由于投資回報率仍遠高于資金成本，這種小幅的加息，對抑制投資、投機作用有限。

3、外資進入房地產(chǎn)市場呈擴張趨勢。由于國內(nèi)房價保持上漲勢頭，投資房地產(chǎn)可以獲取高額的投資回報，加上對人民幣升值的預(yù)期，大量國際游資流入國內(nèi)，房地產(chǎn)成為重要的投資途徑。外資投資房地產(chǎn)已經(jīng)開始逐步向一些二三線城市擴張，西安也在其中。

四、西安房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)啟示

長期來看，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展還需要更多的配套措施加以深化、完善。根據(jù)現(xiàn)狀分析得出以下啟示：

1.繼續(xù)加大普通住宅的土地供應(yīng)

保持住宅尤其是中小戶型住宅的投資規(guī)模為重中之重。為了滿足居民不斷增長的住房需求，保證廣大居民能夠安居樂業(yè)，必須繼續(xù)加大普通住宅的土地供應(yīng)，保持適度的住宅投資規(guī)模和住宅供應(yīng)量。

2．完善住房保障制度，減輕中低收入居民購房負擔

住房保障是社會保障問題的重要內(nèi)容，是建立和諧社會的一項重要的基礎(chǔ)性工作。未來政府的工作重心應(yīng)更多放在完善住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問題上。對于商品房的房價問題，則更多地由市場決定。在2008年兩會期間，總理的政府工作報告中還提到政府用于廉租房制度建設(shè)的資金將為68億元，比去年增加了17億元。

3．擇機開征物業(yè)稅，穩(wěn)定房價

從國外的經(jīng)驗看，物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機、穩(wěn)定房價，而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)、推動城市可持續(xù)發(fā)展。

對西安政府而言，物業(yè)稅是永久的可持續(xù)的稅收收入，可以為地方政府提供穩(wěn)定的稅收來源，有助于解決地方財政過度依賴土地出讓收入的難題。物業(yè)稅隨著當?shù)胤績r上漲而增加，而當?shù)胤績r的變動又取決于當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城市環(huán)境、公共設(shè)施的完備情況等，這就可以有效引導當?shù)卣匾晫伯a(chǎn)品和服務(wù)的投入，重視長期規(guī)劃和城市可持續(xù)發(fā)展。

4．建立科學的住房消費模式，提倡“租購并舉”

要引導居民樹立“購買和租賃并舉”的二元消費觀念。著力培育租賃市場，完善房屋租賃的配套設(shè)施。通過輿論，促成新的理性住房消費，開展“結(jié)婚不買房，住套房娶嬌娘”觀點的討論，引導國民合理調(diào)整家庭消費結(jié)構(gòu)，避免民眾超前住房消費。

5．加強信息體系建設(shè)，引導房地產(chǎn)合理生產(chǎn)和消費

通過完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和定期公告制度，有助于合理引導房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費。雖然這需要國家統(tǒng)一設(shè)計實施，但是做為西安市也可以進行區(qū)域范圍內(nèi)的嘗試，以保障房地產(chǎn)行業(yè)有序健康地發(fā)展。

6.創(chuàng)新房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，拓寬融資渠道

商業(yè)銀行要不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單一的融資渠道，分散房地產(chǎn)信貸風險。針對部分有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的信貸需求，加強信貸產(chǎn)品的創(chuàng)新工作。引導開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變觀念，廣泛吸收社會資本增資擴股，通過改善資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)來增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資能力。這樣不僅提高了西安市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)主體的質(zhì)量，而且有利于西安市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

五、結(jié)束語

隨著政策的進一步調(diào)控，西安房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了很大的變化。西安房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的穩(wěn)步快速發(fā)展，已逐步進入盤整期，近年來出臺的一系列調(diào)控政策其累積影響效應(yīng)和市場長期發(fā)展走向?qū)⒂诮窈蟮靡燥@現(xiàn)，所以我們相信西安房地產(chǎn)必將成為西安地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和社會進步的重要體現(xiàn)。

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