論房地產(chǎn)業(yè)金融分析及建議

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【摘要】近幾年，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)迅速的發(fā)展起來，在中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要的位置，然而也隨之產(chǎn)生了一系列的問題，國(guó)家政府也制定出相應(yīng)的政策，從宏觀上調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，使之健康、持續(xù)、快速的在中國(guó)發(fā)展，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。文章結(jié)合2006年11月之前國(guó)家各部委的有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，對(duì)現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的一些問題進(jìn)行綜合評(píng)述的分析，并提出了一些建設(shè)性的意見。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在2000年前后取消福利分房制度后取得了迅猛發(fā)展，2007年是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第十六個(gè)年頭，今天的房地產(chǎn)業(yè)正以開發(fā)規(guī)模每年20%左右的速度增長(zhǎng)，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，改變著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，并切實(shí)的改善著我國(guó)居民的居住條件和居住環(huán)境，但中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然是處于初級(jí)階段，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展也出現(xiàn)了一些丞待解決的問題。本文結(jié)合2006年11月之前國(guó)家各部委的有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，對(duì)現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的一些問題進(jìn)行綜合評(píng)述的分析，并提出一些建設(shè)性的意見。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

1、房地產(chǎn)投資規(guī)模過大。2002年，我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占GDP的7.55%，占固定資產(chǎn)的17.9%；2003年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資10106.12億元，同比增長(zhǎng)28.5%；2004年，完成投資13158億元，同比增長(zhǎng)1.6%；2005年，全國(guó)房地產(chǎn)投資15759.3億元，比去年增長(zhǎng)19.8%；2006年以來，房地產(chǎn)投資增速逐月回升，1-6月同比投資增長(zhǎng)速度已達(dá)24.2%，超過上年同期增速0.7個(gè)百分點(diǎn)。可見，房地產(chǎn)業(yè)投資已在我國(guó)形成較大的規(guī)模，并呈現(xiàn)出逐漸增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

2、商品房?jī)r(jià)格上漲過快。目前房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)的問題主要集中在商品房?jī)r(jià)格上漲過快，使普通居民無力購(gòu)買所需住房。商品房?jī)r(jià)格上漲過快主要是由于商品房的成本因土地價(jià)格形成機(jī)制的不健全而提高，商品房銷售價(jià)格行為不規(guī)范。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查統(tǒng)計(jì)的全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格數(shù)據(jù)分析，2006年上半年各月新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅分別為6.3%、6.4%、5.9%、6.4%、6.1%、6.6%，可見，一季度漲幅回落，二季度開始反彈，但總體水平維持在較高的水平。

3、商品房結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理已成為影響中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。據(jù)有關(guān)學(xué)者分析，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)普通商品住房等政府調(diào)控房源應(yīng)占總房源的30%——35%比較合理，但現(xiàn)在市面上商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費(fèi)者的購(gòu)房需求，引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的失衡。造成以上事實(shí)的原因，除了房地產(chǎn)商貪圖大的利潤(rùn)之外，還由于土地使用權(quán)的費(fèi)用是一些地方財(cái)政非常重要的來源，商品房?jī)r(jià)格的上漲會(huì)增加地方的稅收、帶來相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而地方政府在決策上的偏激性也導(dǎo)致了商品房結(jié)構(gòu)失衡。

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂。2006年以來，外資投資房地產(chǎn)增長(zhǎng)較快，境外居民和非居民機(jī)構(gòu)直接購(gòu)買在建項(xiàng)目和成熟物業(yè)等較為集中，至6月底，新設(shè)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)同比增長(zhǎng)25.4％，實(shí)際使用外資增長(zhǎng)27.9%；境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買商品房一季度結(jié)匯同比增長(zhǎng)2倍以上。外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)過猛，市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則不夠規(guī)范，擾亂了我國(guó)貨幣政策的執(zhí)行力度。房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)上也是一片混亂的景象。而在“售樓中心”設(shè)出之前，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)“期房”的大肆宣傳和炒作成為現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新的亮點(diǎn)。投機(jī)者借助“期房”獲取了較大的經(jīng)濟(jì)利益，而普通的房地產(chǎn)消費(fèi)者卻因?yàn)樗?gòu)買的“期房”與現(xiàn)房之間存在著一定的差距（這些差距主要由于普通的房地產(chǎn)消費(fèi)者掌握有關(guān)建筑業(yè)知識(shí)的有限性）造成了心理上和經(jīng)濟(jì)上的雙重?fù)p失。此外，一些房地產(chǎn)開發(fā)商在對(duì)現(xiàn)房銷售時(shí)的房?jī)r(jià)優(yōu)惠打折等一系列的優(yōu)惠活動(dòng)，極大地?fù)p害了消費(fèi)者的知情權(quán)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的對(duì)策

下面結(jié)合2006年度出臺(tái)的國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展各方面的調(diào)控政策，具體分析一下加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策。

1、加強(qiáng)商品房結(jié)構(gòu)規(guī)劃的管理。針對(duì)我國(guó)少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的問題，2006年5月17日，《中華人民共和國(guó)測(cè)繪成果管理?xiàng)l例（修訂草案）》，即新“國(guó)六條”出臺(tái)，2006年5月29日，中國(guó)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》等。通過宏觀調(diào)控政策調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)居民合理消費(fèi)已納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，成為我國(guó)商品房不合理結(jié)構(gòu)的重要舉措之一。要切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，就需著力發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，此外各地還要制定和實(shí)施住房建設(shè)計(jì)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。只有有效的調(diào)整了商品房結(jié)構(gòu)，才能解決商品房市場(chǎng)供求失衡的狀況。此外，還應(yīng)充分利用稅收來調(diào)控商品房結(jié)構(gòu)，可以采取以下措施：一是根據(jù)人均居住面積來征收稅款，根據(jù)各地方不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等多種測(cè)量人民生活水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素，制定我國(guó)城鎮(zhèn)人口標(biāo)準(zhǔn)居住面積，對(duì)超過標(biāo)準(zhǔn)的居民征收房地產(chǎn)征值稅；二是通過調(diào)節(jié)高收入群體購(gòu)買高檔住房的市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，實(shí)現(xiàn)高收入群體和低體收入群體的貧富之間的轉(zhuǎn)移支付，以此來調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)的矛盾。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控。2006年5月9日，中國(guó)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》。力求通過切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，有步驟地解決低收入家庭的住房困難，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，共六個(gè)方面的內(nèi)容來控制房?jī)r(jià)上漲過快的趨勢(shì)。加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控，首先要保障城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，因此，必須大力的加大普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給量，建立房地產(chǎn)價(jià)格形成和監(jiān)管體制，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，根據(jù)不同地區(qū)、不同的情況調(diào)節(jié)價(jià)格的增長(zhǎng)幅度，制定一系列使中低收入家庭和最低收入家庭能夠充分享受到政府各項(xiàng)優(yōu)惠政策的監(jiān)管細(xì)則；此外，還應(yīng)發(fā)揮土地的調(diào)控作用，將大塊土地分成小塊投放到市場(chǎng)中去，形成房地產(chǎn)開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)投資開發(fā)的局面，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格，充分發(fā)揮市場(chǎng)的資源配置作用；第三，形成合理的商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成和銷售價(jià)格體制，對(duì)投放到銷售市場(chǎng)中去的商品房要明確其銷售價(jià)格構(gòu)成及銷售價(jià)格計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)；最后，要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的不合理、不合法的附加費(fèi)用及炒房，減少面積等非法行為進(jìn)行嚴(yán)厲的查處、打擊。3、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管。2006年7月24日，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯局聯(lián)合《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》。2006年9月4日，針對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房過程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用有關(guān)扣除的規(guī)定不夠明確、詳細(xì)，及對(duì)二手房交易個(gè)人所得稅的征收不到位，影響了執(zhí)法剛性，造成稅收收入流失的問題制定了一系列政策和規(guī)定問題，國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)范境外購(gòu)房主體購(gòu)買境內(nèi)商品房的外匯管理。目前境外熱錢進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，要規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入、開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理、嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理，就要提高部分外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金在投資總額中的比重，明確外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立、股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等程序，加強(qiáng)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方面的行為，嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的管理。所有地稅開始強(qiáng)制征收房產(chǎn)出售個(gè)人所得稅，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)交易場(chǎng)所設(shè)置稅務(wù)窗口，一并征收房地產(chǎn)交易的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等稅種，要求各稅同步征收，使得個(gè)人所得稅不能再自愿繳納，可讓繳納個(gè)稅與房屋過戶直接掛鉤。同時(shí)還要區(qū)分不同類別房屋，分別規(guī)定其原值，允許合理扣除按揭購(gòu)房貸款利息和裝修費(fèi)用等，使得現(xiàn)行政策更具有操作性，減輕納稅人的稅負(fù)。建立縝密的房地產(chǎn)投資規(guī)則，嚴(yán)格審核投資條件和投資項(xiàng)目。保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資收益，及規(guī)范外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，使二者協(xié)調(diào)的發(fā)展，在競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)雙贏。

4、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融信貸調(diào)控。上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)率是充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用，是央行收縮信貸采取的緊急措施。2006年4月28日，中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)率0.18個(gè)百分點(diǎn)。2006年5月8日，建設(shè)部宣布將各檔次個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。2006年5月27日，中國(guó)人民銀行再次宣布，從4月28日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年貸款利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。2006年8月19日起，中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，在此次利率調(diào)整中，個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。理論上講，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基本利率，一方面可以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買需求，增加購(gòu)買負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)，從而抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為；另一方面可以增加房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本，控制房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模，從經(jīng)濟(jì)角度調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，降低消費(fèi)者的購(gòu)買量，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量。然而，以上各項(xiàng)政策的出臺(tái)并未抑制房地產(chǎn)開發(fā)商的投資，因?yàn)橐陨蟽烧呔鶎⒇?fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了真正具有住房需求的消費(fèi)者，讓越來越多的真正具有住房需求的消費(fèi)者放棄了購(gòu)房的行為，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈觀望的態(tài)度。這樣一來雖能暫時(shí)緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力，但并不能徹底解決房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題。

就出現(xiàn)的問題，采取分檔次的還貸利率不失為一個(gè)不可行的辦法。對(duì)購(gòu)買不同檔次、不同面積的商品房的貸款購(gòu)房者實(shí)行不均的還款利率，是利率與消費(fèi)者購(gòu)買商品房的檔次、面積成正比，這樣就可以使普通百姓切實(shí)的在金融調(diào)控政策中受益，又可以調(diào)節(jié)高收入群體與低收入群體的收入差距，逐步的改善商品房的結(jié)構(gòu)，規(guī)范商品房市場(chǎng)的供給。

5、加強(qiáng)土地使用管理。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的是土地產(chǎn)品，目前建設(shè)用地總量增長(zhǎng)過快，有效的嚴(yán)把土地“閘門”就能夠有效的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。2006年9月5日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》公布，對(duì)各地和各部委提出了八大方面的要求，嚴(yán)把土地“閘門”。《財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》規(guī)定，從2007年1月1日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍。具體包括：一是新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)提高一倍，并按照實(shí)際新增建設(shè)用地面積征收；二是地方新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)全額繳入省級(jí)國(guó)庫(kù)；三是主要參照基本農(nóng)田面積和土地開發(fā)整理重點(diǎn)任務(wù)分配新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。此外，《通知》對(duì)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征管、收繳程序、清欠、監(jiān)督檢查等也作出了規(guī)定，中國(guó)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高1倍。

加強(qiáng)土地管理，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強(qiáng)化對(duì)土地管理行為的監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅懲處使用土地的違法違規(guī)行為，促進(jìn)集約用地，嚴(yán)格規(guī)范土地執(zhí)法方面的要求和標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍，房地產(chǎn)業(yè)將受到很大的影響，提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)加大了房地產(chǎn)開發(fā)和投資的成本，從而提高了房地產(chǎn)價(jià)格，甚至?xí)绊懛康禺a(chǎn)市場(chǎng)的商品投放量，改變供給情況，其具體調(diào)控結(jié)果還有待觀察。

國(guó)家提高土地使用費(fèi)用，不外乎是以此來調(diào)控房?jī)r(jià)、抑制投資規(guī)模和規(guī)范房地產(chǎn)秩序。土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和根本，若將投放到市場(chǎng)中去的大塊土地劃分開來，根據(jù)各地地區(qū)不同的住房需求規(guī)劃，分批、分次序的投放到市場(chǎng)中，既可以滿足一定時(shí)間內(nèi)該地區(qū)的住房需求，又可以延長(zhǎng)土地這種不可再生資源的使用。此外，還可以通過競(jìng)爭(zhēng)提高房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)房屋的質(zhì)量，抑制房?jī)r(jià)的大幅度的上漲問題。