結合國情加快現行房產稅體系改革論文

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編者按：本文主要從合并稅種，但不能把土地出讓金納入稅種征收；擴大征收范圍，但農民、城鎮居民一般自住房應繼續予以免稅優惠；科學確定適用稅率；計稅依據要改按市場評估值，但應給予適當的折扣；房地產稅應劃為地方稅；中央制定統一的房地產稅法，但應賦予地方適當的稅權幾點進行論述。其中，主要包括：根據“簡稅制”的原則，應該三稅合并，不再區分內外資、現在土地出讓金已成為各地地方政府開展公共建設服務重要的收入來源、房地產稅的改革要貫徹“低稅率”原則、房地產稅改按房地產市場評估值的一定比例作為計稅依據已成為世界主要經濟發達國家的共識等，具體請詳見。

世界大多數國家普遍開征房地產稅，但稅名有所不同，一般叫不動產稅、房地產稅、財產稅；僅在東南亞個別國家和我國香港地區叫物業稅。但是物業稅與物業費等概念界定不清；財產稅又是按征稅對象分類的稅種，我國現階段也不可能對所有財產都征稅并納入一個稅種征收，所以，對房地產征稅改名“房地產稅”為好。本文針對我國現行房地產稅制存在的改革滯后、收入偏小、矛盾突出等問題，提出應結合我國國情，加快改革步伐等具體建議。

一、合并稅種，但不能把土地出讓金納入稅種征收

現行房地產保有環節的稅種有三個：房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅。根據“簡稅制”的原則，應該三稅合并，不再區分內外資，不再區分自住、出租.統一征收。我國城市土地是國家所有，但房和地是連在一起的，房價和地價更是緊密相連，而且地價占主要比重，如杭州市，同樣建筑結構的房產在市中心每平方米建筑面積的市場價為15000元～20000元，而在郊區只要5000元～6000元。因此，房產稅和土地使用稅只能合并征收，以利簡化稅制，體現公平稅負。

至于土地出讓金可否并入稅收分年征收?有的學者認為應將現行土地出讓金一次性收取方式改為分年收取，并納入房地產稅征收，其理由是分年收取可以降低房屋開發成本，從而降低房價、減輕購房者的負擔，并防止地方政府在土地轉讓中的短期行為。但筆者認為，土地出讓金與房地產稅性質不完全相同。土地出讓金是政府以土地所有者身份在出讓一定年限土地使用權時獲得的租金收入；房地產稅是政府為納稅人提供公共建設服務而對擁有房產的單位和個人課征的稅收。另外，現在土地出讓金已成為各地地方政府開展公共建設服務重要的收入來源，一旦改成年租制，分為50年或70年分年收取并納入稅收征收，會出現兩種后果：一是地方政府將減少一大筆可用作地方公共建設服務的收入，造成財政支出安排上的困難；二是將對房地產市場的供求狀況帶來無法預想的局面，如杭州市現在市中心的普通住宅，每平方米均價為15000元～18000元，杭州市國土資源局市中心土地使用權拍賣的價格為每平方米1000元～15000元，如剔除土地出讓金因素，房價可驟降至每平方米4000元～5000元，供求后果很難設想。因此筆者認為土地出讓金不能并入房地產稅征收。

二、擴大征收范圍，但農民、城鎮居民一般自住房應繼續予以免稅優惠

根據“寬稅基”的原則，應該擴大房地產稅的征收范圍，打破原來征稅范圍的地域限制，以減少稅源流失、增加地方財政收入。但同時必須制定必要明確的減免稅優惠政策：一是國家機關、人民團體、軍隊自用的房地產應繼續免稅；二是由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房地產應繼續免稅；三是宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房地產應繼續免稅；四是農、林、牧、漁業的生產用地應繼續免稅；五是農村農民自住房應繼續免稅；六是城鎮居民自住普通住房也應繼續免稅。另外，國家機關公務員享受國家標準面積內的住房，也可給予優惠免稅。

而要征稅的房產重點是：經營性房產（包括出租房）；排屋、別墅（含自住）；自有兩套或兩套以上的房產就超過一套普通住房標準（如杭州市規定為140平方米以下）的部分。這樣規定，既能擴大征稅范圍，又能緩解征收上的矛盾，體現稅收調節功能，增加稅收收入。

三、科學確定適用稅率

房地產稅的改革要貫徹“低稅率”原則，稅法可制定0.5%～1%的彈性比例稅率區間，授權市縣政府根據當地經濟發展情況和納稅人負擔能力確定具體適用稅率，體現大城市稅率從高、中小城鎮稅率從低的原則。對高檔住宅和高爾夫球場等需適當限制的房地產可加威征稅。

設置上述彈性比例稅率，比原城市房地產稅稅率1.8%、房產稅稅率1.2%有所降低，但因征收范圍擴大，稅收不但不會減少，而且會有較大幅度的增加。[next]另外，某些國家和地區根據地方政府支出需要，采取量入為出的辦法來逐年確定適用稅率。有的觀點認為可以為我所用，但筆者認為這種做法手續較繁，征收成本較高，不符合我國國情，不宜采用。

四、計稅依據要改按市場評估值，但應給予適當的折扣

從國外房地產稅的發展趨勢看，房地產稅改按房地產市場評估值的一定比例作為計稅依據已成為世界主要經濟發達國家的共識。為了真實地反映房地產的市場價值，公平稅收負擔.體現“量能負擔”的原則，使稅收與經濟發展和物價水平同步增長，房地產稅應將原來按賬面原值計稅、從租計稅辦法，一律改為按市場評估值為計稅依據。但在實際評估時，仍要區別土地和房產、土地的不同等級和房屋的不同建筑結構，評估市場價值；在實際征稅時，對每一應稅房地產對照統一評定的不同等級的土地市值，不同建筑結構的房產市值，再核算綜合市場評估值，給予一定幅度的折扣后，核定計稅依據，據以征稅。

按市場評估值再給予一定幅度的折扣后計稅，主要是考慮到房價升降的變化因素和房產的新舊程度，也照顧到不同納稅人的負擔能力，這也是美國等經濟發達國家較多采用的做法。根據我國的實際，計稅依據的折扣減除率，以市場評估價值的10%～30%為宜。評定公布的房地產評估價值應保持一定時間不變，可3～5年評估一次。

房地產市場價值的評估工作關系到地方政府稅收收入和納稅人的實際負擔，要求做到客觀、公正、低成本。因此，應建立相應評估機構，制定統一的評估辦法和標準，配備和培訓評估人員；評估機構設在市、縣級地稅機關內部為好；并應建立健全房地產登記管理制度，利用計算機網絡加強房地產建造、持有、買賣、分割、租賃等的信息管理，稅務部門應與房產、土管、城建、工商行政管理等部門密切協作，實現信息資源共享，加強稅源管理。

五、房地產稅應劃為地方稅

房地產稅的征稅對象是不動產.是對房地產在保有環節的征稅，屬于直接稅的范疇。房地產具有不可移動和難以藏匿的屬性.決定了房地產稅源的非流動性和穩定性，且易與所在地區的公共建設服務聯系在一起，便于征管。從世界各國和我國稅制建設的歷史沿革看，房地產稅都被劃為地方稅。地方稅的基本要求和特征是：稅源的非流動性，收入的相對穩定性，地方征管的效率性。房地產稅完全具有上述特征.劃為地方稅有利于調動地方政府組織收入的積極性。因此，改革后的房地產稅仍應繼續劃為地方稅，作為市、縣級地方財政的固定收入，按屬地原則進行分配。

六、中央制定統一的房地產稅法，但應賦予地方適當的稅權

我國幅員遼闊，地區間經濟發展很不平衡，市政建設水平不一，城鄉差距明顯，社會財富和個人收入分配差距都較大。基于這一基本國情，房地產稅法的制定，既要保證全國稅政的統一性，又要兼顧各地的實際情況。房地產稅法應由全國人大立法頒布，稅法規定各個稅收要素，制定幅度稅率。基于房地產稅稅基具有相對獨立性和明顯地域性，中央應賦予地方適當的稅權，授權省、自治區、直轄市人大制定實施辦法.賦予稅法解釋權、稅收減免權和加成征收權，地方政府在統一的幅度稅率范圍內自行確定適用稅率。這不僅有利于維護中央的稅政統一，也有利于地方政府根據本地實際積極組織房地產稅收收入，促進地區經濟和公共建設事業的健康快速發展。