企業房屋出租的稅務處理透析

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論文關鍵詞：房屋出租；營業稅；印花稅；房產稅；城鎮土地使用稅；企業所得稅

論文摘要：我國企業出租房屋，具體需要交納營業稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅。現今在講究集約型社會的觀念下，各企業對自己閑置的廠房或辦公室等對外出租成為較普遍的現象，文章針對其在處理稅務及賬務上的問題，作簡要探討。

一、交納稅款具體種類及相關規定

現將各稅種分述如下：

第一，營業稅。以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，按“服務業—租賃業”稅目，稅率為5％計算繳納營業稅。（《中華人民共和國營業稅暫行條例》及稅目稅率表、《營業稅稅目注釋（試行稿）》）

第二，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。城市維護建設稅，以納稅人實際繳納的產品稅、增值稅、營業稅稅額為計稅依據，分別與產品稅、增值稅、營業稅同時繳納。城市維護建設稅稅率如下：納稅人所在地在市區的，稅率為7％；納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5％；納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1％。

教育費附加，以各單位和個人實際繳納的產品稅、增值稅、營業稅的稅額為計征依據，分別與產品稅、增值稅、營業稅同時繳納（1985年的《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》和1986年的《征收教育費附加的暫行規定》）。

這里值得注意的是，1994年1月1日至今，教育費附加比率為3％。同時在國家總局2010年10月18日下發的國務院《關于統一內外資企業和個人城市維護建設稅和教育費附加制度的通知》（國發[2010]35號[論文之家:]）中，自2010年12月1日起，外商投資企業、外國企業及外籍個人適用國務院1985年的《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》和1986年的《征收教育費附加的暫行規定》。1985年及1986年以來國務院及國務院財稅主管部門的有關城市維護建設稅和教育費附加的法規、規章、政策同時適用于外商投資企業、外國企業及外籍個人。即外資企業同內資企業交納城市維護建設稅和教育費附加。

第三，印花稅。以財產租賃合同記載的租賃金額為計稅依據，按“財產租賃合同”稅目，稅率為1‰計算繳納印花稅，或按財產租賃合同記載的租賃金額按1‰貼花，稅額不足1元，按1元貼花（《中華人民共和國印花稅暫行條例》及印花稅稅目稅率表）。

第四，房產稅。以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，自2009年1月1日起對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產稅。[《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）]。

除企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房情況外，在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內出租房屋的，以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，稅率為12％計算繳納房產稅（《中華人民共和國房產稅暫行條例》）。

第五，城鎮土地使用稅。在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位，以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收城鎮土地使用稅（《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》）。

根據《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（[1988]國稅地字第15號）文件第四條規定，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅；土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。

第六，企業所得稅。查實征收企業所得稅的企業將房屋租賃取得的租金收入并入本企業收入，扣除與該經營用房有關的成本和稅費支出，計算應納稅所得額，按期預繳、年終匯算清繳企業所得稅（《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例）。

二、企業房屋出租收取房租的相關納稅義務發生時間

第一，營業稅。根據《營業稅暫行條例》第十二條營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

第二，企業所得稅。新企業所得稅法實施條例規定：租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。國稅函[2010]79號，《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》對企業提前收到租金收入的情形作出了補充規定。根據《實施條例》第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

三、企業房屋出租收取房租的稅務及賬務處理

企業收取符合上述規定的本期租金，應當期確認收入，交納營業稅。但在實際操作過程中，經常會提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，如一次性收取幾年的租金，在此情況下，應在收到預收款當天交納營業稅，但在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。同時，與此相關的出租房屋的折舊及交納的稅費等也應按稅法規定分期計入支出。相關會計賬務處理列示如下：

收到租金時：

借：銀行存款等（總金額）

貸：其他業務收入（當年收入）

預收賬款等（跨年度收入）

交納稅費時：

借：營業稅金及附加（與當年收入匹配）

待攤費用（與跨年度收入匹配）

貸：應交稅金等

按稅法規定計提折舊時：

借：其他業務支出

貸：累計折舊

以后年度結轉收入費用：

借：預收賬款

貸：其他業務收入

借：營業稅金及附加

貸：待攤費用

企業在發生出租業務時，可參照上述進行稅務和賬務處理。

四、稅務機關對企業房屋出租收取房租的納稅核定

平日顧問過程中，發現有些企業為了少納稅，減少租金入賬的金額，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》（中華人民共和國主席令第49號）第三十五條規定，納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的，稅務機關有權核定其應納稅額。

依據《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》（國務院令[2002]362號）第四十七條規定，納稅人有稅收征管法第三十五條所列情形之一的，稅務機關有權采用下列任何一種方法核定其應納稅額：參照當地同類行業或者類似行業中經營規模和收入水平相近的納稅人的稅負水平核定；按照營業收入或者成本加合理的費用和利潤的方法核定；按照耗用的原材料、燃料、動力等推算或者測算核定；按照其他合理方法核定。

參考文獻：

1、中華人民共和國印花稅暫行條例[Z].

2、財政部、國家稅務總局、關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知(財稅[2008]24號)[Z].

3、中華人民共和國房產稅暫行條例[Z].

4、中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例[Z].

5、關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定([1988]國稅地字第15號)[Z].

6、中華人民共和國企業所得稅法及其實施條例[Z].

7、國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知(國稅函[2010]79號)[Z].