我國房地產信托若干問題分析

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內容摘要:隨著近幾年房地產業的發展,我國房地產投資信托也得到了較快的發展,本文分析了其在發展過程中存在諸多制約因素,并就如何進一步完善我國房地產投資信托的相關問題作初步探討。

關鍵詞:房地產投資信托問題完善

作為一個新興的金融品種,房地產投資信托在我國出現不過兩三年的時間,其熱潮始于2003年6月央行出臺《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,簡稱“121號文件”,這一文件對商業銀行向房地產項目貸款做出了嚴格的限制,房地產投資信托一度成為開發商解決資金問題的新渠道,截止2004年6月底,全國房地產投資信托募集資金已高達150億元。然而,銀監會于2005年國慶前的“212號文件”——《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》卻使得信托業也遭遇了政策的“堅冰”。此時,對我國房地產投資信托進行再審顯然已成當務之急。

房地產投資信托的含義和基本特征

房地產投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運用到房地產市場,把所獲得的收益,幾乎全部以紅利的形式分配給投資者,而且投資受益證券可以在證券市場進行買賣的一種組織形式。符合規定條件(包括資產構成、收入來源收入分配等)的房地產投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅(房地產投資信托的投資項目不屬于應稅財產,且免除公司稅項)。與其它籌資方式不同,投資信托具有以下幾個特征:

穩定的高收益。由于它必須把90%的應稅收入作為比例分配,因此它的收益率比其他股票綜合收益率都要相對高一些。一般來說,它的年收益率波動范圍在10%到17%之間,相對穩定。

流動性強。由于多數房地產投資信托像其他股票一樣,可以在證券交易所上市交易,與傳統的以所有權為目的的房地產投資相比,因此它的流動性相對較強。

能夠抵御通貨膨脹。作為房地產投資信托價值基礎的房地產,具有很強的保值功能。一方面,通貨膨脹來臨時物價上揚,房地產物業的價值更是升值得很快,以房地產物業為資產基礎的房地產投資信托股票價值也會隨之上升;另一方面,在通貨膨脹時期,房地產投資信托的收益水平也會比平時高,能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的作用。因此,房地產投資信托是一種很好的保值類投資工具。

面向中小投資者。由于房地產投資信托將投資者的資金集合起來投資于房地產,通過其特有的運行機制,使得一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用較少的錢參與房地產業的投資。是一種較為理想的投資工具,也符合國家的經濟和產業政策。

我國房地產投資信托發展過程中存在的問題

房地產投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場,作為融資手段又可以推動房地產業的發展,對于我國房地產業乃至整個國民經濟都具有非常積極的意義。但是,由于我國相關的法律法規還不完善,再加上房地產投資信托在我國還是一個新生事物,所以在我國房地產投資信托發展還存在諸多問題。

法律法規尚不健全

目前我國信托業主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》的規定來開展業務。從目前國內的法律環境看,房地產投資信托產品無法進行公募、無法上市流通、無法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像國外那樣,真正做到證券化,能夠讓投資者像買賣股票一樣,隨時選擇買進、持有、賣出。同時,在募集資金的使用上,雖然產品設計了貸款給房地產經營企業、投資于房地產經營企業股權、購買商業用途樓房和住宅等組合運用方向,但實際上還是只能用于短期貸款和要求對方回購的短期物業投資行為,無法長期或永久性地購入商業物業,進行租賃、經營等商業運營。

道德風險問題

房地產投資信托在我國還沒有形成完善的運作模式,對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成,容易發生受托人的道德風險。在這種情況下,由于存在信息不對稱,信托投資公司在經營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此,如何創造一種環境或制度,盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致,對房地產投資信托的發展就顯得非常關鍵。雖然銀監會《暫行辦法》中規定“房地產信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互間不得存在關聯關系”,但是由于缺乏完善成熟的監督機制,信托公司仍有可能會降低委托人的投資要求而投資于和自己相關聯的房地產企業,違背投資收益最大化的原則

項目自身及市場風險

房地產信托的市場風險主要來自于項目本身的風險,對項目的選擇是房地產信托首要工作,如果項目本身存在市場銷售前景、內部法律糾紛、建設資金短缺等方面的問題,則信托產品無論怎么設計控制風險,項目本身的先天缺陷是無法避免的。

進一步完善房地產投資信托的建議

從上述分析可以看出,我國房地產投資信托業務的發展,因為受到政策等多方面的限制,在我國還需要更進一步完善。

建立相適應的政策和法制環境

加快我國相關政策和法律法規制定的進度,為房地產投資信托的發展建立完善的政策和法制環境。這方面,海外的立法和實踐能給我國很多的借鑒,政府可以借鑒美日等經濟發達國家的做法,根據房地產投資信托的特點制定出相應的法律、稅務、財務和證券交易等相關法律法規,保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明,來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。一方面,要防止它與銀行等房地產金融機構的過度競爭;另一方面要鼓勵其資金運用,實行專業化投資組合,并保護投資者的利益。

道德風險問題的防范

作為專業從事經營性信托業務的非銀行金融機構,信托投資公司受到國家金融監管機構——中國銀監會的嚴格監督和管理,嚴格按照信托業“一法兩規”進行經營活動。在產品架構設計上,信托公司可邀請商業銀行、律師事務所、房地產專業服務機構及會計師事務所等中介機構參與,對信托計劃進行資金、法律、收益狀況方面的監督。信托公司內部,應建立和完善業務評審及風險控制流程,按照審慎的原則運用信托資金,各部門分工協作,交叉監督,以最大限度地防范風險。借鑒美國經驗,我國可以考慮在開展房地產投資信托業務的信托公司中建立類似的受托人委員會,負責制訂房地產信托的業務發展計劃,并且要求受托人與投資顧問和相關的房地產企業沒有利益關系。

項目自身及市場風險的防范

信托公司在進行項目選擇的時候,可以聘請有市場公信力的房產專業機構對項目進行可行性分析及評估,對項目的市場定位及前景有一個獨立、真實的認識;深入調查了解開發商實力、財務及資信情況,選擇與開發經驗豐富、實力雄厚、資信狀況良好的開發商進行合作;落實土地房產抵押、第三方保證、質押等擔保措施,在項目運作過程中,加強資金監控,做到“封閉運行,專款專用”。通過這一系列的手段,信托公司能將項目風險控制在最小范圍之內,最大限度地保證信托資金的安全,保護委托人和受益人的利益。

就目前的市場狀況而言,房地產商也好、投資者也好、信托機構也好,距理性認識房地產投資信托,在心態上還有一定差距,尚不成熟。例如從投資者來看,投資者投資具有盲目性,很多購買房地產信托的投資者都認為購買信托與在銀行存款或購買國債沒有什么區別,而且收益更好。而信托產品的流動性很差,缺少轉讓平臺,也存在較大的流動性風險。因此,只要出現一個信托產品不能兌付,有可能導致信托業受到致命的打擊。這不僅需要信托機構、房地產商不斷調整心態,投資者在投資過程中也應加強金融知識,提高風險意識。

參考文獻:

1.劉曉兵.美、日房地產投資信托發展及啟示.金融理論與實踐,2003(10)

2.李健飛.美國房地產信托基金研究及對我國的啟示.國際金融研究,2005(1)

3.王永新.什么是房地產投資信托.北京現代商報,2002.10.16