地價(jià)與房價(jià)關(guān)系的實(shí)證研究

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內(nèi)容摘要:關(guān)于地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系,理論界觀點(diǎn)分歧甚大,為進(jìn)一步探討地價(jià)與房價(jià)的內(nèi)在關(guān)聯(lián),本文基于武漢市2000年第一季度至2005年第二季度的房價(jià)、地價(jià)數(shù)據(jù),筆者對地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系進(jìn)行了Granger因果關(guān)系檢驗(yàn),結(jié)果表明:在短期內(nèi),武漢市房價(jià)與地價(jià)互為因果,其中地價(jià)是房價(jià)的Granger原因的程度更大;在長期,房價(jià)與地價(jià)之間沒有顯著的因果關(guān)系。結(jié)合宏觀政策狀況,本文對該檢驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行了分析,并指出了其政策含義。

關(guān)鍵詞:地價(jià)房價(jià)Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)房地產(chǎn)

關(guān)于地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系,理論界有三種觀點(diǎn):地價(jià)決定房價(jià)。這種觀點(diǎn)從成本的角度,探討了房價(jià)的構(gòu)成,認(rèn)為土地成本上升是房價(jià)上漲的主要原因之一(覃曉梅等,2005)。房價(jià)決定地價(jià)。如鄭光輝(2004)認(rèn)為,房價(jià)上漲增加了對土地的需求而導(dǎo)致地價(jià)上漲,地價(jià)是房價(jià)的結(jié)果,不是房價(jià)原因。地價(jià)與房價(jià)相互作用,存在相互制約的關(guān)系(魯禮新,2002),抑或稱“兩者呈正相關(guān)關(guān)系”(高曉慧,2001)。關(guān)于兩者相互作用方式及效果,學(xué)界也是見仁見智。

部分學(xué)者認(rèn)為房價(jià)與地價(jià)之間存在一定條件下的因果關(guān)系。

關(guān)于地價(jià)與房價(jià)的因果關(guān)系問題,爭論分歧甚大,究其原因,筆者認(rèn)為主要有:復(fù)雜的利益格局和不同的利益訴求。如開發(fā)商為追求利潤最大化,可能會(huì)夸大地價(jià)對房價(jià)的作用,甚至“強(qiáng)加給招拍掛制度以莫須有的罪名”(李倩,2005)。研究對象的復(fù)雜性與差異性。關(guān)于這一點(diǎn),筆者將在文章最后的討論中作簡要論述。研究方法的局限性。一方面,定性的研究方法多,定量研究少。由于定性研究中難免帶有研究者主觀色彩,可能造成結(jié)果的偏差。另一方面,定量研究的結(jié)果也可能有不確定性。如高波、毛豐付(2003)采用的Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)中,滯后期為2、3、4,滯后期偏少,且檢驗(yàn)結(jié)果不具穩(wěn)定性;而且,其樣本數(shù)據(jù)為全國的數(shù)據(jù),由于全國不同地域、不同城市房地產(chǎn)市場的巨大差異,其研究結(jié)果難以令人信服。

為進(jìn)一步探討地價(jià)與房價(jià)的內(nèi)在關(guān)聯(lián),筆者對武漢市2000年第一季度至2005年第二季度的房價(jià)、地價(jià)數(shù)據(jù),進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析及Granger因果關(guān)系檢驗(yàn),并對結(jié)果進(jìn)行了討論。

武漢市房價(jià)與地價(jià)的基本統(tǒng)計(jì)特征

從武漢市房價(jià)與地價(jià)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)散點(diǎn)圖(如圖1)可以看出:隨著時(shí)間的推移,房價(jià)與地價(jià)按不同的比率增長,以時(shí)間為自變量分別以房價(jià)、地價(jià)為因變量構(gòu)建一元回歸方程(回歸結(jié)果如圖1所示),房價(jià)隨時(shí)間的變化率為50.616,大于地價(jià)的邊際值15.485。從其統(tǒng)計(jì)意義來講,隨著城市經(jīng)濟(jì)的增長,房屋需求與土地供給的矛盾不斷增加,這與武漢市乃至全國的情況基本相符。

為進(jìn)一步描述武漢市房價(jià)與地價(jià)隨時(shí)間變動(dòng)的幅度,筆者對房價(jià)與地價(jià)時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行了方差的假設(shè)檢驗(yàn):

檢驗(yàn)結(jié)果表明,相對地價(jià)而言,武漢市房價(jià)變動(dòng)幅度較大。可見,武漢市土地市場調(diào)控機(jī)制和地價(jià)的形成機(jī)制已逐步成熟,地價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的勢頭。

武漢市地價(jià)與房價(jià)因果關(guān)系的Granger檢驗(yàn)

假定與檢驗(yàn)規(guī)則

假定當(dāng)前的地價(jià)(LP)與自身以及房價(jià)(HP)的過去值有關(guān),而房價(jià)(HP)與自身及地價(jià)過去值有關(guān)。檢驗(yàn)要求估計(jì)以下的回歸:

統(tǒng)計(jì)結(jié)果分四種情形:若“(1)式”中滯后項(xiàng)HP系數(shù)的估計(jì)值滿足∑αj≠0,且“(2)式”中的滯后LP系數(shù)的估計(jì)值滿足∑δj=0,則表明有從HP到LP的單向因果關(guān)系(unidirectionalcausality)。若∑αi=0,而∑δj≠0,則存在從LP到HP的單向因果關(guān)系。如果∑αi≠0,且∑δj≠0,則表示房價(jià)與地價(jià)有雙向(bilateral)因果關(guān)系。若∑δj≠0,且∑i=0,就表示兩者之間各自的獨(dú)立性(independence)。

對房價(jià)是否為地價(jià)的原因,假定H0∶∑αi=0,即滯后HP項(xiàng)不屬于此回歸。用F檢驗(yàn):

式中,RSSR為當(dāng)前的LP對所有的滯后LP項(xiàng)作回歸分析,所得到受約束的殘差平方和;RSSUR表示對“1式”作回歸,得到的殘差平方和;m等于滯后項(xiàng)的個(gè)數(shù);k是“1式”中待估參數(shù)的個(gè)數(shù)。

若在選定的顯著性水平上計(jì)算的F值超過臨界F值,則拒絕虛擬假設(shè)。

同理可檢驗(yàn)地價(jià)是否為房價(jià)的原因。

檢驗(yàn)結(jié)果

取滯后期為兩期(m=2)進(jìn)行檢驗(yàn),結(jié)果顯示房價(jià)與地價(jià)之間沒有顯著的因果關(guān)系;由于應(yīng)用Granger檢驗(yàn)時(shí),與分布滯后模型遇到的問題相似,其因果方向和所含滯后項(xiàng)的個(gè)數(shù)可能有重要的關(guān)系(Damodar,2003),為增強(qiáng)對上述結(jié)論的信心,分別取m=1、3、4、5、6,得出其統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)結(jié)果(表略)。

從統(tǒng)計(jì)結(jié)果中可以看出,滯后期不同,統(tǒng)計(jì)結(jié)果不完全一致:滯后時(shí)間為一期時(shí),房價(jià)與地價(jià)有雙向的因果關(guān)系;滯后時(shí)間為兩期時(shí),存在地價(jià)到房價(jià)的較弱的單向因果關(guān)系,即地價(jià)影響房價(jià),而房價(jià)不影響地價(jià);滯后時(shí)期為三期以上時(shí),統(tǒng)計(jì)結(jié)果具有穩(wěn)定性,可以認(rèn)為,此時(shí)房價(jià)與地價(jià)相互獨(dú)立。此結(jié)果表明:在短期,房價(jià)與地價(jià)相互影響,其中地價(jià)是房價(jià)的Granger原因的程度更大;在長期,房價(jià)與地價(jià)之間沒有顯著的因果關(guān)系。

結(jié)論及政策含義

地價(jià)對房價(jià)的影響

理論上,從開發(fā)商成本的角度分析,地價(jià)是房價(jià)的組成部分之一,自然會(huì)影響房價(jià)。但是,從以上的統(tǒng)計(jì)結(jié)果中,我們了解到地價(jià)的增長是相對平穩(wěn)的,而房價(jià)的變動(dòng)幅度相對較大,并且短期內(nèi)地價(jià)對房價(jià)雖有顯著的影響,而在長期,地價(jià)對房價(jià)無顯著影響。究其深層次的原因,筆者認(rèn)為主要有:預(yù)期依賴于當(dāng)前價(jià)格。換句話說,當(dāng)前或近期地價(jià)對房價(jià)預(yù)期的影響大于過去地價(jià)的影響。當(dāng)前地價(jià)上漲時(shí),會(huì)形成未來房價(jià)上漲的預(yù)期,作為開發(fā)商,此時(shí)會(huì)選擇減少當(dāng)前的住房供給;作為個(gè)人住房需求者或投機(jī)者,會(huì)選擇在當(dāng)前購進(jìn)住房。住房市場上供給的減少與需求的增加,必然會(huì)引起當(dāng)前房價(jià)的上漲;由于信息是不完全的,這種不確定性導(dǎo)致預(yù)期有較大的差異,相應(yīng)地,其影響效果也會(huì)有較大的變動(dòng)幅度。住房政策對房價(jià)的綜合影響。現(xiàn)行住房政策的長期目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”與房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定增長,前者即暗示人們多多進(jìn)行“居住儲(chǔ)蓄”,對房價(jià)的上漲有促進(jìn)作用;而對后一目標(biāo)而言,由于住房需求對政策的彈性很大,政策的力度、作用時(shí)間不易把握,導(dǎo)致政策的頻繁調(diào)整,這些調(diào)整在短期內(nèi)會(huì)擴(kuò)大預(yù)期的變動(dòng)。開發(fā)商的土地儲(chǔ)備。現(xiàn)行的土地政策不鼓勵(lì)開發(fā)商儲(chǔ)備土地,如“收回限期內(nèi)未開發(fā)土地”、“行使優(yōu)先購買權(quán)”等,這些政策隨時(shí)間有“從嚴(yán)”的趨勢。在地價(jià)上漲時(shí),短期內(nèi)出于價(jià)格進(jìn)一步上漲的預(yù)期,開發(fā)商會(huì)選擇持有土地,從而產(chǎn)生與土地政策作用方向相同的效果(Raymond,1998),進(jìn)而擴(kuò)大了地價(jià)變化對房價(jià)的影響;而在長期,因?yàn)檎叩南拗?開發(fā)商不得不出售土地或進(jìn)行開發(fā),在一定程度上緩解或抵消了地價(jià)變化對房價(jià)的影響。

房價(jià)對地價(jià)的影響

從土地出讓市場中價(jià)格形成過程來看,地價(jià)依賴于出讓方式、競爭程度,以及開發(fā)商的“底價(jià)”,底價(jià)可用下式表示:

底價(jià)=預(yù)期收益-除土地外的開發(fā)成本-最低利潤

該等式右邊后兩項(xiàng)不變時(shí),土地受讓方的出讓底價(jià)由預(yù)期收益決定,由于預(yù)期通常根據(jù)當(dāng)前的房價(jià)作出,當(dāng)前的房價(jià)對地價(jià)有直接的影響,這一結(jié)論與Granger檢驗(yàn)結(jié)果基本相符。

當(dāng)土地開發(fā)成本發(fā)生變化時(shí),對壟斷競爭市場而言,土地成交價(jià)格界于政府出讓底價(jià)與完全競爭市場中開發(fā)商最高底價(jià)之間,而且,隨著土地出讓市場中需求競爭程度的增強(qiáng),價(jià)格越接近后者,由于利潤空間減小,房價(jià)變化對開發(fā)商預(yù)期收益的影響下降,相應(yīng)地,房價(jià)對地價(jià)的影響也越弱。Granger檢驗(yàn)結(jié)果顯示,短期內(nèi)房價(jià)對地價(jià)的影響,相對地價(jià)對房價(jià)的影響較弱,其中一個(gè)原因就是武漢實(shí)行了招拍掛出讓制度,在土地出讓需求方中引入了競爭機(jī)制。

從土地供應(yīng)政策來看,“嚴(yán)把閘門、地根從緊”是總趨勢,“六項(xiàng)清理整頓”、“三個(gè)暫停”、“凍結(jié)”等政策的干預(yù),直接導(dǎo)致建設(shè)用地供應(yīng)中存量土地比率不斷增加,由于存量土地的獲取成本相對較高,導(dǎo)致土地價(jià)格的上漲。而相對房地產(chǎn)市場而言,土地供應(yīng)由政府壟斷,在“保持地價(jià)穩(wěn)定增長”的目標(biāo)下,通過土地儲(chǔ)備供應(yīng)這一“水龍頭”,可及時(shí)調(diào)控土地價(jià)格水平,因此,其調(diào)控方式更靈活,調(diào)控效果也更易于控制。從這一意義上講,統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)結(jié)論“地價(jià)變動(dòng)幅度較小、短期內(nèi)地價(jià)受房價(jià)變化影響較小”是必然的。

政策含義

統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)與分析結(jié)果表明:房價(jià)與地價(jià)相互依賴于當(dāng)前價(jià)格與政策,如果當(dāng)前的價(jià)格在理性的范圍之內(nèi),那么,政策的取向應(yīng)促進(jìn)人們形成“房價(jià)與地價(jià)穩(wěn)定增長”的預(yù)期。因此,在實(shí)行宏觀調(diào)控政策的同時(shí),應(yīng)多采用內(nèi)生的政策工具,并逐步減少調(diào)控頻率與幅度。如果開發(fā)商不進(jìn)行土地儲(chǔ)備,則政府通過土地儲(chǔ)備來調(diào)控房價(jià)的力度可適度減小。從這一意義上說,繼續(xù)強(qiáng)化對土地投機(jī)的抑制政策,可相應(yīng)減少政府用來“熨平市場”所需的土地儲(chǔ)備量,以緩解土地儲(chǔ)備資金不足之困。

參考文獻(xiàn):

1.鄭光輝.房價(jià)與地價(jià)因果關(guān)系實(shí)例分析.中國土地[J],2004,(11)

2.魯禮新.成都市中心城區(qū)地價(jià)與房價(jià)關(guān)系分析.四川師范大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版)[J],2002,25(1)