商業地產短線操作問題研究

導語：商業地產短線操作問題研究一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

內容摘要:近幾年我國商業地產多采用分割出售的開發模式,這種短線操作模式已嚴重制約了商業地產的發展。本文剖析了商業地產短線操作的原因,分析了由此帶來的問題,并提出了解決對策。

關鍵詞:商業地產短線操作

近幾年我國推向市場的商業地產項目,多數采用“商鋪全零售”模式或“產權式商鋪全零售”這兩種模式,“商鋪全零售”是指開發商將大的商業項目分割成若干個中小商鋪,然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業主,這些業主可以自行經營,也可將商鋪再轉租給其他人經營;“產權式商鋪全零售”模式是指開發商將商鋪的產權全部分割出售,購買者擁有的不是一個個獨立的商鋪,而是根據份額擁有對整個商業項目的產權及其收益權,它類似一種融資工具,由業主們根據擁有的商鋪面積大小推舉物業管理公司對整個項目進行管理。

近二三年我國商業地產在“產權式商鋪全零售”模式基礎上,又發展起“售后返租”的模式,售后返租又稱返租銷售,或售后回租,是指房地產商為促進銷售,銷售產權式商鋪時,與買家約定,在出售后的一定年限內,由買家把經營權交由房地產商行使,開發商承諾每年給予一定的固定租金給買家。在上述兩種模式下,由于利益關系,開發商往往只關心商鋪銷售情況,不可避免地存在短線操作問題,即只關心前期銷售,不管后期運營。

在“售后返租”的這一模式下,售后包租實際上是開發商賣鋪的一種噱頭,演變為開發商套取現金的一個財務技巧。從表面上看,開發商可以開出比較高的年收益率,如8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但實際上,他們通過提高商鋪售價,完全可以將今后要付給投資者的利息預提出來。因此,一旦開發商將商鋪售出,該商業項目與開發商利益已無太大關系。因此,開發商在商業地產開發中存在短線操作問題。

于是我們經常可以看到,商業項目銷售場景火爆,銷售后商業城日漸蕭條的局面。并經常形成開發商、經營商、物業管理商三方矛盾,許多項目還引起了眾多小業主與開發商糾纏不止的經濟糾紛。

目前的我國這種贏利模式類似十幾年前我國臺灣地區多數商業地產項目采用的模式,據臺灣有關資深人士透露,采用這些模式的項目僅有一家能持續成功經營,其余的則出現多次的經營調整,最終亦難以成功。

筆者認為我國商業地產開發商只有將目前這種劃整為零的分割出售的模式,轉到只租不售或整體出售的模式中,才能把開發商的利益捆綁與商業地產運營捆綁在一起,才能解決商業地產短期操作模式問題。

商業地產短線操作原因分析

(一)商業房地產開發利潤遠遠高于商業經營利潤

房地產是目前公認的為數不多的一個暴利行業。據政府部門調查顯示,全國房地產行業利潤高達到20%以上,而福州市物價局調查的結果顯示,福州的房地產行業利潤在于20%-40%之間,高的一些項目甚至超過100%。而商業地產價格又比住宅高出數倍,因此,商業地產的利潤是非常高的,這也是近幾年我國商業地產迅猛發展的一個最重要的原因。由于房地產開發利潤遠遠高于商業經營利潤,多數開發商都想快點把商鋪銷售出去,進行新的地產開發項目,賺取更多的利益,而不是想長期從事商業營運。因此,多數開發商只是把商業作為獲取暴利的一個手段,而不是目標。這是造成眾多開發商在商業地產開發短線操作的一個內在重要原因。

(二)商業地產承受著巨大的資金壓力

一個商業地產項目的投資往往少則要幾億元,多則幾十億元,而開發商往往僅能投入10%一20%的自有資金,其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預售和其它融資渠道。

在國家宏觀調控下,向銀行貸款的難度很大,其它融資渠道融資又很困難;信托資金由于受到各種條件的限制,能融到的資金對于資金缺口來講,也只是杯水車薪;開發商在自身的高速發展期和外部環境日漸惡化的情形之下.需要最大限度地迅速回籠投資,但商業地產項目,特別是大容量的商業地產項目的成熟需要一個較長時間(往往需要幾年時間,甚至十多年)的市場培育,即使開發商引進了一些具有很高的經營水平、品牌效應、強大消化能力的主力店客戶,此過程依然無法逾越。因此迫于資金壓力,開發商不可能長期持有商業地產產權,更不可能等到項目運營成熟后再出售變現。這是造成商業地產短期操作的一個重要外在原因。

(三)開發商缺少商業地產的開發經驗

商業經營模式迥異于地產的開發,國內房地產企業經過十幾年的發展,一些開發模式已十分成熟。但是,這些成熟的開發模式僅是住宅的開發模式,相對于住宅開發,商業地產的開發模式則顯得復雜得多。它不但要求能銷售出去,而且要售后不亂,保證項目能持續成功經營。這就要求開發商除了具備拿地、建造、銷售等經驗外,還必須具備商業規劃、商業招商、商業運營等方面的經驗和專業人才。特別是對一些大型項目而言,如ShoppingMall,是一種新引進的業態,國內鮮有成功的經驗可供借鑒,難度更大。因此,由于商業意識不足及優秀的商業人才奇缺的原因,商業地產開發商不得不揚長避短,沿用“賣完就走”的住宅開發模式,加快資金回籠速度,避開商業人才缺乏的短處,將商鋪經營問題留給大型商家或買家自行處理。

商業地產短線操作帶來的問題

商業網點布局不合理,造成商業資源和社會資源嚴重浪費。由于商業地產短線操作問題,不少開發商根本不怎么考慮商業地產后續怎么經營這一問題,只要能把物業賣出去就行了,這往往導致一些地產商在開發商業地產項目時,認證不充分,建設開發盲目,招商項目定位與市場脫節,貪大求全,脫離當地消費水平。造成了階段性結構性的網點布局地區不平衡和不合理,并引發不利就業、擾民、影響交通、破壞環境等一系列問題。這種投資自發性和盲目性突出表現網點布局上,東部多,西部少,老城市多,新城市少。業態結構上大型百貨店過剩,新型業態發展緩慢,許多開發商重復建設造成商業資源和社會資源嚴重浪費。

比如,美國有4.5萬個購物中心,其中只有5%超大型購物中心,即我們現在說的MALL,不是所有的購物中心都可以稱上MALL的,在美國有鄰里購物中心、生活購物中心,這些面積大都在1.5萬平米左右。但是現在我國實際情況是,不少購物中心建設時片面貪大求全,造成招商過程中,受到種種限制,無法招到足夠數量的品牌商和理想業態,甚至有的購物中心可以用門可羅雀來形容。在商業街步行街開發上也有類似問題。由此,造成商業資源和社會資源嚴重浪費。

商業設施利用率低。由于開發商對后期項目營運考慮得少,缺乏市場調查和市場定位這一主線,在建筑設計中,開發商往往為追求經濟利益最大化,很容易為了便于銷售而規劃設計、為了便于出租而規劃設計、為了使用面積最大化而規劃設計、為了建設成本最低而規劃設計,卻忘記了營造良好的商業服務氛圍,無法充分營造健康、舒適的休閑購物空間以尊重消費者休憩、觀賞、停留和交流的需求,它必然造成商業地產后期營運上的困難

商業地產后期營運困難,規模優勢難以發揮。在目前商業地產短線操作模式下,開發商總是希望盡快將物業售出,以盡快回籠資金。而一旦商業地產被拆零賣掉,所有權與經營權分散歸屬業主或租戶,地產商無權干涉。因此在商業地產的后續管理中地產商往往缺乏對項目的整體控制力。對商鋪業主而言,業主既是所有者,又可能是經營者,其有權支配自己的商鋪。而小業主一旦要出租時更多的是從自身利益角度考慮,更傾向將商鋪出租給高租金的商戶,不考慮經營項目或商品品種、檔次,很難顧及到租戶對整體的影響,這就會形成一些業態、店鋪、經營項目簡單隨意地拼湊在一起,勢必造成大型購物中心經營及布局無序、無特色,項目交叉重復,雜亂無章,服務功能殘缺,更談不上良好的企業形象和效益。

即使是在售后返租的模式下,開發商或管理公司對眾多小業主在經營上有一定的調控權,但由于涉及到開發商(或管理公司)、業主和經營者三方關系,利益關系變得非常復雜,在處理一些問題,如在日常市場推廣、物業改造等方面相關費用分攤由誰出,出多少等等,非常困難,從而會影響到整個項目的發展后勁。

容易造成經濟糾紛,引起社會問題。商鋪買家花巨資把商鋪買下后,一旦發現與預期目標相出甚遠,其不滿情緒就會滋生。特別是在售后返租形式下,把問題延期解決,極容易造成經濟糾紛,引起社會問題。商業已是微利行業,其平均利潤率根本達不到開發商承諾的8%-10%的返利,甚至出現項目中許多商鋪租不出,這時,巨大的虧空不知該由誰出,我們知道房地產開發企業是項目企業,一旦項目做完,這個公司很可能就解散了,數量眾多的小業主們往往最后就會找到政府,由此引發社會問題。

解決商業地產短線操作問題的建議

(一)重新調整自身定位

開發商在整個項目的發展過程中,自始至終是主要的角色,要盡快盡早放棄慣有的思維模式,杜絕商業地產賣完就走的錯誤思路,努力實現從地產開發商到商業經營者角色的轉變,改變過去重建設、重銷售、重招商,輕服務、輕經營、輕規劃的落后做法,確立地產開發和商業運營并重的經營格局。

開發商應認識到隨著商業地產競爭日趨激烈,購買者觀念日趨成熟,如果還抱著賣完就走的短線操作思想,極有可能導致整個項目的失敗。

(二)建立商業地產新型資金籌措模式

在國外大多數的商業地產是由市場基金支撐運營的。在美國199家基金和171家公開上市基金擁有全國購物中心一半以上的投資,日本和南美情況也是類似的,在歐洲和東南亞,購物中心多半是由專業購物中心開發商運用自有資金來發展的。而我國的商業地產融資的渠道還比較單一,主要來自間接融資渠道.即銀行的貸款,直接融資渠道還不多。全國地產業銀行信貸依賴水平在70%一80%之間.而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴度已超過90%。

融資問題不解決,商業地產短線操作的問題就不可能從根本上解決。當前,我國可以借鑒一些發達國家(或地區)商業地產開發經營的成功經驗,引入房地產投資信托(REIT)的開發模式。運作時首先應由具有商業地產開發意向的公司與信托機構或投資銀行等部門共同成立REIT。此時,REIT一般采用股份公司或信托的形式(也可直接利用已經存在的REIT),再由REIT發行受益憑證,募集投資者的資金投入商業地產項目的開發中,并委托或聘請專業機構和人員對該商業地產實施具體的經營管理。

(三)適時引入運營的專業中介商

開發商業地產是一項系統工程,涉及方方面面,除了要鼓勵商業企業和地產企業的強強聯合之外,還需要通過市場經濟的不斷完善,吸引和培養一些必要的中介商,如專業的物業管理商、信托基金投資商等。這些專業機構起到做大做強市場的橋粱和潤滑劑作用。只有地產開發商、投資商、零售商和管理商各方通力協作,才能使商業地產項目所有權、經營權、管理權得到保障,從而使各方的利益都得到有效的實現。

(四)推動商業資本與地產資本融合

所謂商業資本與地產資本融合指的是一個企業既從事地產開發也從事商業經營。商業地產在世界上基本上是兩種開發形式,一種是歐美形式,地產業跟商業分開,各搞各的,一個搞投資開發,一個搞后續經營。日本則逐步實行兩者的結合,資本互相滲透,建立共擔風險,這樣有利于促進兩者之間更好的發展。我們用什么樣的方式,來推進我們商業地產的發展還有待于進一步探索。最近我國有不少大型的零售業介入了地產的開發,而地產業也引進了零售業,這種資本的滲透結合,有可能是一種方向性的探索,對解決商業地產開發中短線操作問題將起到積極的作用。

(五)加強政府對商業地產的宏觀調控力度

各地要抓緊制定城市商業網點規劃。在市場經濟情況下,商業地產發展有它的規律性,商業網點,特別是大型的商業網點應該符合這一規律,在我國商業網點布局存在著很嚴重的隨意性和無序性。我們要根據各地的經濟發展的水平和城市的功能定位來制定各地商業地產網點規劃。現在很多項目的盲目開發,是缺少對市場的了解和整體布局上的科學規劃,比如購物中心,現在全國已經建好的和在建的有263個,整體面積應該已經超過三千萬平米,已經積壓了1500億到1700億資金。是不是每個地方都需要、都能夠、都應該建購物中心呢?實際上購物中心的建設,必須考慮到經濟發展的需要。一般的情況下,人均1000美元以下的城市不要考慮購物中心建設問題。人均在1000到3000美元可以進行適當的試點,也就是說有一些大城市已經達到收入兩萬多了可以搞試點。3000到5000美元應該說是我國購物中心發展的起步,像北京、上海已經進入這個時期。5000以上的進入到發展期,10000以上進入了成熟期。我們應通過商業地產網點規劃頒布實施,使商業地產布局分布更加合理,這樣商業地產開發的風險才能降低到最小。另外要抬高商業地產開發的門檻,讓品牌好有實力的開發商進入商業地產領域。同時,要關注商業地產商的融資方式,進一步規范售后還租的開發模式,對實行售后還租一般要求開發商對將來應付給的買家的固定回報,要有資產抵押,或者有其它企業擔保,以確保買家未來的利益。

(六)加強商業地產理論研究

商業有它的規律,地產有它的規則,操作商業地產兩者必須結合起來,兩者相脫離就會產生很多問題,因此,需要加大商業地產理論的研究力度,加快培養一批既懂地產又懂商業的復合型商業地產人才,這樣才能更好促進商業地產健康發展。

參考文獻:

1.石玉,石磊,淺談商業地產面臨的主要矛盾與對策,大眾科技,2004

2.吳德云.地產大鍔+商業巨頭商業地產新模式初探.河南商業高等專科學校學報,2004

3.趙德海,劉威.商業地產開發中的錯位及對策研究.財貿經濟,2005