房地產金融風險管理論文

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一、商業銀行房地產金融風險的理論研究

(一)房地產金融風險的概念

國內外許多學者都做過如何界定房地產金融的內涵及外延方面的探討和研究。目前廣為認可的說法是,廣義的房地產金融是指所有與住房的開發、建設、交易、消費和經營等經濟活動有關的資金融通活動。狹義的房地產金融是指與居民或消費性的非營利住房機構的住房開發、建設、交易、消費和經營等經濟活動有關的資金融通活動。房地產金融風險是指在房地產資金融通過程中,由于無法確定的各種現實因素,使以銀行為代表金融機構的實際收益與預期收益發生了一定偏差,從而具有受到損失的可能性。

(二)國內外研究綜述

國外理論實證方面,AllenandGale(1998)提出基于信貸擴張的資產價格模型。在該理論中,銀行貸款是形成資產泡沫的重要原因。Collvnsandsenhadji(2002)提出了一個使房地產業和經濟周期聯系起來的傳播機制,并強調在監管薄弱和外資流入的情況下,該機制的作用可能放大。Hofmann(2003)對20個主要工業化國家的房地產價格與GDP、利率和貸款量的關系進行了研究,指出房地產價格周期的變化在長期中會導致銀行信貸周期的變化。DavisandHaibinZhu(2004)選用17個國家的樣本數據,對商用房地產價格和銀行貸款之間的關系進行了實證分析,得出房地產價格的上漲會導致銀行信貸擴張的結論。國內理論實證方面,袁志剛、樊瀟彥(2003)分析了房地產均衡價格中理性泡沫產生和存在的條件以及泡沫破滅的臨界條件,認為高按揭貸款的比例是產生泡沫的原因之一。武康平、皮舜等(2004)構建了房地產市場與銀行信貸市場的一般均衡模型,通過對均衡解進行比較靜態分析,得出房地產價格與銀行信貸二者之間存在正反饋的作用機制。易憲容(2005)認為中國目前出現了房地產資產泡沫,并且指出我國的房地產市場是完全建立在銀行信貸支持基礎上的房地產市場。石長麗(2006)對房地產貸款和房地產資產泡沫進行了實證分析,結果表明商業銀行房地產貸款與房地產泡沫兩者存在很強的正相關關系,商業銀行房地產信貸規模對房地產價格產生直接影響。

二、商業銀行房地產金融風險狀況分析

(一)商品房價格大幅攀升

我國商品房銷售面積不斷增加,到2012年我國商品房銷售面積達到111303.65萬平方米,其原因主要是由于宏觀經濟逐漸復蘇。房地產年銷售總額也隨之大幅上漲,比2003年房地產銷售總額7955.66億元,增長了8倍多,上升到64455.79億元。其中,住宅銷售總額在房地產銷售總額中所占比重持續占高位,自2003年至今,都在80%以上,反映出居民對住宅需求持續旺盛的態勢。

(二)融資渠道單一,風險相對集中

在經歷了20多年的發展以后,目前中國房地產業的資金來源也有多種渠道,但還是以銀行貸款作為主要形式,其他的融資形式提供的資金比例很少,只能滿足于少部分大企業的需求。房地產業是典型的資本密集型產業,而在中國,由于中國的國情大部分的房地產企業規模小,資源比較分散,不能形成規模效益。。據資料統計,目前中國擁有80000家房地產企業,而其平均自有資本僅17949力元,企業的自有資金遠遠不足以完成一般的項日開發。在中國目前的房地產市場中,各個環節中都離不開商業銀行的支持和參與,商業銀行在承擔了房地產業幾乎全部環節的風險后,又缺乏有效的風險轉移手段和分散機制,造成商業銀行集經營風險、市場風險和流動性風險于一身。

(三)金融市場競爭無序,信用風險增加

就商業銀行本身而言,部分商業銀行和其他金融機構的經營行為也存在不理性和不規范問題。商業銀行的資產業務中,由于房地產信貸的規模較大,收益率較高,加之其抵押品相對優質,大多數商業銀行都會努力開發與房地產相關的信貸業務,在經營業務時優先做有關房地產貸款甚至出現放松信貸條件的傾向。為了應對相對激烈的金融競爭環境,在發放房地產貸款過程中,有的商業銀行為了業務量故意降低資信門坎,簡化手續等。再如,對于有政府擔保一些項目部分商業銀行在處理的過程中盲目樂觀,忽視了這些項目所具有的風險性。此外,為了爭奪在市場中的份額,銀行在個貸業務方面紛紛推出刺激消費的新品種,這些住房抵押產品實際上也隱藏了一定風險。

三、商業銀行房地產金融風險的實證研究

1、指標選取與基礎數據。本文選取商業銀行房地產貸款不良貸款率(NPL)作為商業銀行房地產金融風險的衡量指標。不良貸款率指金融機構不良貸款占總貸款余額的比重。不良貸款是指在貸款風險五級分類中次級、可疑和損失三類之和。金融機構信貸資產安全狀況的重要指標之一就是不良貸款率的高低,不良貸款率低,說明金融機構收回貸款的風險小,反之則風險大。其計算公式為:房地產不良貸款率=(房地產次級、可疑類、損失類貸款總和)/貸款總量。宏觀經濟周期,房地產市場價格變化,房地產信貸政策變化等因素均會對房地產金融風險產生影響。本文將選取國內生產總值(GDP),貨幣供應量(M2),房地產價格指數(P)三個相關指標作為自變量。考慮到數據的可獲得性,本文選擇全國2003年到2012年共10年各項指標的數據。2、數據處理。為了使數據具有持續可比性,對基礎數據進行了處理,商品房銷售價格(P)、國內生產總值(GDP)和貨幣供應量(M2)均以2003年的數據為基數,記作100,處理后的數據整理如表1:實證檢驗結果用Eviews8.0軟件對因變量指標與3個自變量指標進行多元回歸分析,以求出因變量與自變量的回歸方程,掌握變量之間的函數關系,結果如表2:由上表可以看出,不良貸款率與GDP指數、貨幣供應量指數、房地產價格指數3個指標相關性較高,其判別P值分別為0.0202、0.0034、0.0093,均小于顯著性指標0.050,所以可以認為因變量與自變量之間存在線性關系。判定系數R2為0.95,說明模型擬合效果較好。采用最小二乘法來計量不良貸款率與GDP,房地產價格,貨幣供應量三者之間的關系,得出如下線性回歸方程:由上述回歸方程可以看出,貨幣供應量指數(M2)、GDP指數、房地產價格指數(P)對對房地產不良貸款率的影響較均為顯著。房地產不良貸款率和GDP指數、房地產價格指數的關系是負相關性的,房地產不良貸款率和貨幣工供應量指數具有正相關性。房地產金融風險的高低與宏觀經濟周期呈反向關系。房地產金融風險的高低與房地產價格指數呈反向變化。

四、防范房地產金融業務風險的對策

(一)穩妥推行住房抵押貸款證券化

抵押貸款證券化可以有效地分散和轉移風險,提高資產的流動性,解決銀行抵押貸款“短期負債支持長期資產”的流動性難題,與此同時抵押貸款證券化也對刺激抵押貸款一級市場有積極的促進作用。首先,要培育抵押貸款證券化市場。發行抵押貸款證券必須建立完善的、流動性較強的抵押貸款二級市場。因此,要制定相關的法律法規,深化金融體制改革。其次,建立完善的抵押市場擔保體系。開展住房抵押貸款證券化必須先解決好抵押證券的安全性和清償能力兩個方面的問題,因此必須穩妥推行住房抵押貸款證券化,設立專門的證券化擔保機構。最后,探索新的住房抵押貸款的證券化途徑。途徑的創新關系到住房抵押貸款證券化的可持續發展,是防范流動性風險的長久之計。

(二)發展房地產信托,完善房地產金融工具體系

信托具有獨特的制度設計功能,能夠起到避稅、財產隔離的功能,而且其所具有的創新性、靈活性、收益性三大特點,使信托的應用范圍廣泛,可用于貨幣市場、資本市場、產業市場等多種市場,同時信托適合管理長期資金的特點,使其天然地具有了便于和房地產相結合的特性,而廣泛的市場兼容性,又為房地產信托開拓了廣闊的發展空間。首先,要大力發展“股權+貸款”形式的房地產投資信托基金。其次,要為我國房地產投資信托基金進入實施運作創造必要的法律環境。最后,應逐步完善證券場外交易市場和產權交易市場,使基金的資金收入與回收機制更為完善。

(三)完善房地產金融的體系建設與立法工作

縱觀發達國家,為了保證本國房地產市場和房地產金融的健康發展,不僅在機構建設上趨于完備,而且都有著較為完善的房地產金融法律體系。這些機構和法律體系的建立對房地產企業與個人所涉及的各項房地產金融業務都做出了詳細的指導和規范,減少了各種違法違規現象的發生,從而降低了房地產金融風險。我國也應學習發達國家的進成功經驗,不斷完善房地產金融的機構建設與立法進程。

作者:曹洋單位:南京信息工程大學