房地產投資信托基金發(fā)展論文
時間:2022-05-01 02:27:00
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5.1我國標準REITs的發(fā)展策略
我國國內環(huán)境基本具備了發(fā)展REITs的條件,各方對REITs的迫切需求需要我們在借鑒國外經驗和總結國內已有經驗的基礎上加快開發(fā)REITs的步伐。
5.1.1我國REITs市場的分階段發(fā)展策略
我國存在發(fā)展REITs的積極因素,同時也存在若干制約因素。由于我國的國情特殊,許多問題的解決需要一定的時間,因此我國發(fā)展REITs需要循序漸進分階段實施,如圖14所示。圖14我國發(fā)展REITs市場的步驟第一階段,鼓勵多種方式發(fā)展私募房地產基金。在華的外國投資公司、中國本地企業(yè)等都可以建立私募房地產基金,對中國的房地產進行投資。私募的房地產基金是整合房地產資產的一種過渡手段,在各項政策法規(guī)不能及時出臺之際,應鼓勵私募發(fā)行REITs,可以在時機成熟時實現在公開市場上市。這一階段的工作,目前已有一定程度的開展,如聯信精瑞房地產私募股權基金型信托計劃的誕生。第二階段,中國本土的發(fā)起人、開發(fā)商或外國的投資者組建并在中國證券市場上市REITs。這一階段的工作正是目前我國房地產信托需要努力的方向。2007年,聯華信托和中信信托取得了REITs的試點資格。中信信托打算一步到位,設計產品在證券交易所掛牌上市交易,使其擁有良好的流通性。聯華信托推出的REITs試點方案擬先在銀行間債券市場發(fā)行與交易,等待時機成熟再實現在證券市場上市。但目前上市產品仍未推出。第三階段,促進和鼓勵中國REITs向外擴張。我國高檔房地產規(guī)模巨大,當私募房地產基金第一階段實現REITs在交易所上市第二階段實現中國REITs向海外擴張第三階段(已有一定的發(fā)基礎)(目前正在積極努力)(仍需要較長的時間)-48-大部分高檔房地產通過REITs證券化后,我國的REITs將需要在海外市場尋找增長收入的機會,包括可以收購海外的房地產資產然后注入到自身的資產組合里。但這一現象的出現,需要比較長的時間,預計至少需要5年以上。
5.1.2REITs的組織形態(tài)和運作方式
1.我國REITs組織形式的選擇國外(或地區(qū))REITs的組織形式有兩種,即公司型和契約型。美國的公司型房地產投資信托基金以有限合伙式出現,發(fā)展至今產生了UPREIT和DOWNREIT等多層結構。在當前的中國,發(fā)展公司型REITs和契約型REITs各有優(yōu)勢,如表6所示。表6契約型REITs和公司型REITs的優(yōu)勢比較契約型REITs公司型REITs1.所有權和收益權相分離,使得信托財產具有相對獨立性,從而降低了REITs的風險。
2.不存在雙重征稅的問題,在現有法律體系下發(fā)展契約型REITs可以提高REITs的收益。
3.結構簡單,不容易產生關聯交易,更加方便控制。
4.有亞洲周邊國家的經驗可以借鑒。
1.管理方法更為優(yōu)越。由內部的專業(yè)人員加以管理。公司制REITs往往是在契約型REITs的基礎上,修改相應法律來引入,更重視保護投資者的利益。
2.在制度成本上更能體現后發(fā)優(yōu)勢。雖然契約型REITs是法律制度障礙最小的路徑,但發(fā)展契約型也導致我國長期以來一直繞開制度變革的剛性障礙,弱化、輕視基本制度的移植以及相關法律環(huán)境與國內的融合與創(chuàng)新。公司型REITs使制度創(chuàng)新跟上步伐,可以使制度成本最小化。
3.美國的經驗表明公司型REITs更有優(yōu)勢,公司型REITs在美國發(fā)展規(guī)范、監(jiān)管的成功經驗值得借鑒。來源:筆者根據相關資料整理目前國內很多學者建議發(fā)展REITs應優(yōu)先選擇結構簡單的契約型,也有人認為應該一步到位,直接發(fā)展公司型REITs26。但優(yōu)先發(fā)展契約型REITs可能更加適合我國的國情,主要有以下幾點理由:首先,雖然公司型REITs在管理上更加專業(yè),更有利于制度創(chuàng)新,但制度創(chuàng)新并非一朝一夕的事,仍需要較長時間;其次,目前國內發(fā)展比較成熟的證券投資基金也只有契約型,因此發(fā)展公司型REITs的相關管理人員和管理經驗不足;最后,雖然兩種組織形式都有國外經驗可以借鑒,但與我國國情更相近的亞洲國家一開始主要發(fā)展了契約型REITs。所以我國也應該因地制宜優(yōu)先發(fā)展契約型REITs。26張問國在《我國房地產投資信托產品發(fā)展路徑研究》一文中就主張優(yōu)先發(fā)展公司型REITs。-49-根據日本契約型REITs的發(fā)展實踐,根據投資管理人的不同,契約型REITs又可以分為間接式和直接式27。鑒于我國目前的情況,如果信托公司內部資源比較充足,可以考慮發(fā)展直接式管理模式。這樣一方面可以省去外聘管理人所需的管理費用,增加了收入;另一方面,基金公司人員對房產業(yè)務了解甚少,房產公司人員對基金精通不夠,由信托公司直接加以管理將更有利于復合型人才的培養(yǎng)。
2.我國REITs運作方式的選擇REITs按照運作方式(能否贖回)可以分為封閉式和開放式。從國外(或地區(qū))的市場來看,各國(或地區(qū))在發(fā)展初期都采用了封閉式REITs。即使在當前的美國,開放式REITs已有一定的發(fā)展,但占主體地位的仍然是封閉式REITs。同時我國房地產市場和市場參與者尚不成熟,且開放式REITs對短期流動性要求較高,不利于對房地產長期投資。封閉式REITs存續(xù)期固定,有利于管理者管理和風險控制,也便于監(jiān)管。因此,我們在發(fā)展初期應考慮發(fā)展封閉式REITs。但因為封閉式REITs存在一定的缺陷,我們應采取措施加以彌補。(1)增加期限的靈活性。可以采用有限期型,先設置一定的存續(xù)期,到期贖回或轉化為新的開放式REITs。也可以采用無限期型,但可以在募集說明書中注明,如果出現有價值的投資機會,仍可以通過增發(fā)份額或發(fā)行債券來擴大資金量。(2)增加流動性。為了增加流動性,REITs的收益憑證應該在二級市場上流通,方便投資者轉讓和退出。同時要加強對二級市場的監(jiān)管力度,防止大機構利用資金優(yōu)勢操縱市場價格。(3)增加信息透明度。與開放式REITs相比,封閉式REITs的信息披露的強制性不高。加強封閉式REITs的信息披露,可以穩(wěn)定二級市場的價格,更有利于資本市場的發(fā)展。
5.1.3REITs的投資方向和資產組合
1.投資對象的選擇根據資產組合理論,對資產適當進行組合后就能降低風險。一般認為,NigelDubben和SarahSayce(1991)將投資組合理論引入房地產投資領域,并全面地論述了房地產投資的風險、收益與投資組合管理28,為投資組合理論應用于房地27在論文“3.2.1日本的房地產投資信托基金”中已有相關介紹。28這在王軍伍、王紅貞(2006,pg.74),施建綱、黃清林(2005,pg.1151),楊若晶(2004,pg.45;2005,-50-產領域指明了前景。房地產投資信托基金在選擇投資對象時也傾向于追求收益最大和規(guī)避風險,即在綜合考慮期望收益和風險的基礎上進行投資優(yōu)化組合。由于房地產投資對象范圍的廣泛性,就形成了不同投資對象與不同風險的投資策略組合。我們可以選擇投資風險決策模型來決策投資對象,以給投資者帶來最大效用。(1)模型的介紹[48]作為房地產投資信托基金的投資決策有以下幾個目標:①收益最大化②回收期最小化③信譽價值最大化根據上述目標,設定屬性集如下:①凈現值(3)式中,n-投資年限,kI-第K年的現金流入量,kO-第K年的現金流出量,i-預定的折現率;NPV的屬性為X1。②內部收益率(IRR),即當NPV=0時的折現率,反應了項目自身的獲利能力;其屬性為X2.③動態(tài)回收期(Pt),即考慮了資金的時間價值的回收期。盡快回收投資,縮短動態(tài)回收期可以降低投資風險;其屬性為X3.④信譽價值(V),所謂信譽價值,是指擁有檔次高、規(guī)模大、性能好的房地產資產給投資者帶來的一定的無形價值;其屬性為X4.最優(yōu)方案表達式如下:lnmax()sa?=d?Ua;其中,∑[()]==?njssjsjUapuxa1,()θ。(4)式中,()sjxaθ,為采用方案sa、其風險為jθ時出現的后果,用以上各屬性的值表示;[()]sjuxaθ,為()sjxaθ,后果出現時的效用函數值;sjp為出現()sjxaθ,后果時效用函數值的概率;[()]sjsjpuxaθ,?為采用方案sa時的期望效用;lnd是取得pg.101),陳醒(2006,pg.39)等學者的研究論文中均可見到這一表述。-51-最大期望效用max()sUa所對應的方案;?a是期望效用最大化時的最優(yōu)方案。(2)應用步驟在建立上述模型后,我們可以按下列步驟選擇資產:A.根據歷史資料和客觀的分析先求出每個資產方案的各個屬性的概率分布;B.根據決策者的偏好確定多屬性效用函數,得出各方案的期望效用值;C.根據得出的各期望效用值對各方案進行優(yōu)劣排序,進而對目標投資方案進行決策。2.合理進行資產組合通過上述分析,我們已經運用風險決策模型選擇了具有相對優(yōu)勢的投資方案,隨后我們可以運用上文介紹的投資組合理論對所選項目進行合理組合,從而實現最優(yōu)的投資目標。在應用投資組合理論組合投資對象時,應特別注意各類房地產資產之間的相關系數。美國學者MikeMiles和TomMaCue對1972-1978年房地產投資基金組合進行了研究,分別計算了投資于辦公性房地產基金、零售性商業(yè)房地產基金和住宅性房地產基金的投資報酬率之間的相關系數,計算結果如表7所示[49]。從表7可以看出住宅性房地產基金與其它兩種房地產基金的相關系數很小,分別為(-0.49)和0.48。這說明將住宅性房地產引入投資組合,可以分散投資風險。而辦公性房地產與零售性房地產同屬于商業(yè)房地產類型,表現出相同的收益和風險關系特征。因此,投資于這兩類房地產基金具有相同方向的風險,不能分散投資風險。因此,我們需要對房地產市場進行細分,選擇不同類型的房地產資產進行組合。所謂不同類型,可以指地區(qū)不同、功能不同或功能相同而檔次和規(guī)模不同。表7不同類型房地產基金報酬率之間相關系數房地產基金類型辦公樓零售商業(yè)住宅辦公樓1.000.48-0.48零售商業(yè)0.480.480.0806住宅-0.490.08061.003.我國REITs的資金運用REITs有兩大投資方向:一是指投資實物性房地產資產,收入來源于房地產-52-的租金收入和所持物業(yè)的增值;二是指發(fā)行房地產抵押貸款,投資人取得的是抵押貸款債權,主要依靠利息取得收入。根據上文介紹,我們可以應該用資產組合理論和投資風險決策模型,合理選擇資產,進行資產組合。從國外(或地區(qū))的經驗看,REITs主要投資于可產生穩(wěn)定收益的成熟物業(yè)。例如寫字樓、購物中心、娛樂中心等等。在我國各經濟發(fā)達城市,如北京、上海、廣州等地都有一定量的成熟物業(yè)。此外,根據我國實際情況,也可以適當投資以下資產。(1)爛尾樓等不良房地產項目。有些爛尾樓是因為在開發(fā)時現金流計算錯誤,或者因為宏觀政策的調整導致其融資困難,失去了后續(xù)補充資金。如果有REITs的資金注入,將其斷裂的現金流續(xù)接起來,就能完成整個項目的開發(fā)。項目開發(fā)完成后,再加以合理的包裝,就能夠將其變成租金收入穩(wěn)定的優(yōu)質房地產。(2)投資廉租房。可以采用廉租房信托的方式購買二手房作為廉租房,由政府主導,金融機構市場運作,使社會資源得到最大化利用。廉租房信托基金的主要收益來源應該是政府的財政補貼,這樣才能有效地使國家政策向中低收入階層傾斜。這種設想比較符合中國的國情,也可以解決現實中住房供求的矛盾。從地域選擇上來看,我國很多一線城市房價過高,導致其增值空間相對有限,而很多二三線城市的物業(yè)增值空間巨大,目前已經吸引了大量的境外投資者。因此,REITs在地區(qū)的選擇上要注意平衡,不可把目光只局限于部分大城市,也需要積極尋找增值潛力巨大的二、三線城市。此外,開發(fā)性物業(yè)投資風險比較大,因此美國的REITs主要以投資租賃型物業(yè)為主,以獲取穩(wěn)定的未來租金收入。同時很多國家對REITs投資開發(fā)性房地產進行了限制性規(guī)定。如,新加坡法律規(guī)定REITs投資于房地產項目開發(fā)的比例限定為總資產20%,中國香港禁止REITs投資于空置土地或從事和參與房地產開發(fā)活動[50]。在我國發(fā)展REITs初期,由于租賃型物業(yè)的有限性,投資開發(fā)性房產是需要的。但從安全性考慮,我們也需要對REITs投資于房地產開發(fā)性項目做一定的限制(如限定上限不超過總資產的15%)。
5.1.4REITs的投資期限和上市的選擇
1.REITs的投資期限房地產業(yè)投資的周期比較長,REITs的投資目標主要就是進行長期穩(wěn)定的價值投資。同時根據委托理論,一般委托關系持續(xù)的時間越長,人就-53-越有盡職管理的動力。因此國外(或地區(qū))REITs的期限都比較長。從我國歷年房地產信托產品的收益狀況看,雖然信托產品的存續(xù)時間和年收益率并不嚴格成正比,但總體而言,信托產品存續(xù)時間越長,年平均收益率也就越高。表8顯示了2006-2007年集合信托產品平均預期年收益率[51]。表82006-2007年集合信托產品平均預期年收益率比較比較項目2007年2006年平均信托期限2.06年2.02年平均預期年收益率7.05%4.62%1年平均預期年收益率7.01%4.10%2年期平均預期年收益率7.95%4.72%2年以上期平均預期年收益率8.5%5.00%目前我國的房地產信托產品尚不能在證券市場上流通,為了解決投資者的退出問題,規(guī)避其風險,當前的信托產品的期限都比較短。我國需要加大力度,通過各項制度建設解決信托產品的上市流通,盡可能延長REITs的期限,從而提高產品的收益和穩(wěn)定性。
2.REITs上市的選擇標準意義上的REITs都是公募基金,解決REITs在資本市場上市的問題是關鍵性的一步。目前關于REITs上市有兩種觀點:一種是直接在證券交易所掛牌上市交易;另一種觀點是在現行的《信托法》框架內,由銀監(jiān)會出臺REITs的規(guī)章,對REITs產品起到監(jiān)管作用,改造現有的信托產品,使其標準化和規(guī)模化。同時由央行牽頭制定關于REITs市場操作規(guī)范的法規(guī)和指導文件,對符合條件的標準化、規(guī)模化的信托產品可在銀行間的債券市場進行試點,然后再重點研究在證交所上市。我們認為,由于我國法律法規(guī)和政策規(guī)范尚不完善,可以先在銀行間債券市場上市,讓一些有條件的機構投資人先參與到REITs中來,積累一定的經驗,在取得成功的基礎上,再吸納普通投資者。此外,也可以借鑒專項資產管理計劃,在大宗交易系統(tǒng)進行轉讓。
5.1.5REITs的價值評估和分紅政策
1.REITs的價值評估
目前我國發(fā)展REITs的重要一步是解決上市問題,在REITs上市之前需要對-54-REITs的房地產資產組合進行估價,上市后需要評估基金份額的市場價值。對于REITs的價值評估,根據房地產投資信托基金的投資方向不同而不同,如果投資方向是發(fā)放房地產抵押貸款,那么直接用現金流量折現法(DiscountedCashFlow)計算未來利息收入的現值,就可以得出基金的價值。其公式如下:()∑∞=+=10t1tctIDP,(5)其中,P0表示現在的價格,Dt表示未來每個階段的收益,Ic表示內部報酬率。對于投資實物房地產資產的基金,評估其價值就相對比較復雜,涉及到其投資的房地產資產的價值評估和其基金份額的價值評估。
(1)房地產資產價值評估房地產資產價值評估的方法主要有比較法、成本法、收益法和假設開發(fā)法。由于房地產屬于收益性資產,所以收益法為房地產核心評估方法。這也是一種現金流量折現法,是將待估房地產未來每年的預期客觀純收益29以一定的資本化率(還原利率)統(tǒng)一折算到估價期日現值的一種估價方法。其公式如下:(6)其中,ATCFt為各期稅后現金流量,ATER為期末稅后房產殘余價值(equtiyreversion),Ic為權益必要報酬率。值得注意的是,房地產評估并非一個完全精確的過程。有些估價技術和概念在我國較為新穎,基金管理者和房地產所有者在定價過程中會存在一定的差異。按照相關規(guī)定,如果在中國所購資產中包含國有資產,并且實際交易價額與計算市場價值的差額在10%以上,就需要向國有資產監(jiān)督管理委員會提交一份書面解釋[52]。這樣盡管可以合理控制誤差,但往往會影響工作效率。我們可以采用多種方法計算出房地產價值再進行加權平均,對于比較大的房地產項目,則要至少聘請兩家評估機構做出評估報告。如果兩家評估機構的估價差異超過一定比例(如15-20%),再請獨立第三方來鑒定。
(2)基金份額的市場價值評估29純收益是指歸屬于房地產的除去各種費用后的收益,一般以年為單位。分為實際純收益和客觀純收益。前者是指在現狀下待估房地產實際取得的純收益,實際收益由于受到多種因素的影響,通常不能直接用于評估。對存在偏差的實際純收益進行修正,剔除其中特殊的、偶然的因素,取得在正常的市場條件下的房地產用于法律上允許最佳利用用途和利用程度的純收益值,其中還應包含對未來收益和風險的合理預期,稱為客觀純收益。-55-與其它上市股票一樣,房地產投資基金的市場價格也是證券市場每日交易的結果。基金管理人可以借鑒股票價值評估,依據以下原則來計算基金份額的市場價值:A.投資報酬率和股利收益率的預測;B.預期未來盈利的成長性;C.基金管理水平和房地產投資基金的結構;D.價格與經營收入OFF的乘數;E.房地產、抵押貸款和其它資產的價值,等等[53]。從價格/經營收入乘數(Price/FFOmultiple)角度看,REITs股票價值是經營現金收入FFO(FundsFromOperation)與P/FFO的乘積。REITs每年的FFO都不相同,而P/FFO乘數相當于股票市盈率的概念,相對穩(wěn)定。當FFO發(fā)生變化時,會影響到P/FFO的值,從而對股票的價格影響較大[54],具體由表9可以看出。表9FFO對REITs價格的影響每股FFOP/FFOP預期為812.58X12.5=100實際為10假設不變10X12.5=125實際為10當FFO大于期望時,P/FFO會上升,如為1310X13=130從8上升到10放大了P/FFO乘數的正面效應結果:引起P較大變化來源:筆者根據相關資料編制NAREIT將FFO定義為REITs的實際收入(按照通行的會計準則進行計算)減去來自房地產銷售和債務重組的利得和貶值,加上不動產的折舊。很多證券分析師會根據經過調整的FFO(AFFO)判斷REITs的績效,因而從FFO中減去某些重復發(fā)生的資本花費,如定期發(fā)生、非獲利性資本支出(如出租房產的修繕、中介費等)和一些非現金項目。目前,FFO(包括AFFO)已成為廣泛接受的衡量和相互比較REITs表現的重要指標。我們在計算房地產投資信托基金的經營收入時也可以采用美國OFF的計算評估方法,同時可以因地制宜地對其進行適當的調整30。2.REITs的分紅策略在收益分配上,REITs通常要求將稅收收益的絕大部分(一般為90%)以紅利形式分配給投資者。這樣可以限制REITs對其現金流的自由支配,有效緩解問題,增強市場監(jiān)督力度。30FFO的計算實例見附錄2-56-我國發(fā)展REITs也應該遵循這一慣例,對REITs的分紅比例和分紅時間(如每年一次)作出相應規(guī)定,以使投資者獲得穩(wěn)定的回報。但是相關統(tǒng)計分析發(fā)現,如果REITs縮減紅利,市場會馬上作出反應,降低對REITs的估值[55]。因此,如果REITs的現金流有較大的波動性,一開始就不易采用過高的分紅比例,盡量避免臨時調低,這是我們在制定REITs分紅策略時應該注意的問題。
5.1.6我國REITs的財務杠桿
很多國家(或地區(qū))對REITs使用了財務杠桿,有些國家(或地區(qū))還將財務杠桿比率不斷上調,如,為了與新加坡競爭,香港在2005年就將REITs的財務杠桿比率由35%上調至45%,不久后,新加坡也將財務杠桿比率調高。但過高的財務杠桿蘊含了巨大的風險,因為REITs對利率的變動十分敏感,當REITs的財務杠桿比率高時,利率若是升高,一方面將加大了利息的負擔壓力,另一方面利率提高導致投資人要求的回報率提高,即買方要求更低的價格,進而導致REITs的凈資產價值下降。歷史上,美國的抵押型REITs就因為運用財務杠桿曾經積累了大量的風險,產生了許多問題。而香港雖然對REITs的財務杠桿比率放寬了政策,但香港的REITs是嚴禁投資房地產抵押貸款的。目前,在我國相關法律制度尚未健全,控制風險的能力還比較弱的情況下,發(fā)展REITs在利用財務杠桿時要特別注意控制風險。建議可以按REITs的投資種類對財務杠桿進行選擇。股票型REITs可以利用財務杠桿投資購買房地產資產,而抵押型REITs因為投資對象的風險較高,應規(guī)定不允許利用財務杠桿發(fā)放房地產抵押貸款或購買房地產抵押信貸資產。
5.2創(chuàng)造發(fā)展REITs的良好環(huán)境
根據本論文第四章的分析,目前我國在稅收、法律、專業(yè)經驗等方面仍存在一些制約REITs發(fā)展的因素。REITs的發(fā)展需要我們盡快消除這些制約因素,創(chuàng)造良好的社會環(huán)境。
5.2.1法律政策環(huán)境
1.相關法律的完善雖然我國已有的《公司法》、《信托法》、《稅法》、《證券法》、《證券投資基金管理辦法》等為REITs的開發(fā)作了一定的準備。兩部“信托新政”《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》也正式實施。但目前《產業(yè)基-57-金法》尚未出臺,這是開發(fā)REITs所必須解決的法律問題。其次,需要制定相關REITs的專項管理措施,如投資資格的審定、投資方向的限制、投資比例的確定等等,促進REITs的健康規(guī)范發(fā)展。
2.稅收制度的完善在國外(或地區(qū)),REITs不屬于應稅財產,而且不需要繳納公司稅項,避免了雙重征稅。比如在美國上市的REITs可以免除全部的企業(yè)所得稅,新加坡規(guī)定豁免REITs資產所得應繳納的印花稅、所得稅等。目前國內發(fā)展REITs的重大障礙之一是稅法政策不明確。國外(或地區(qū))的REITs主要靠物業(yè)增值取得收益,不同于生產企業(yè)和流通企業(yè)的盈利方式,其資產回報率并不高。因此,稅收優(yōu)惠是其發(fā)展的主要動因之一。缺乏良好稅收優(yōu)惠會大大削弱REITs的回報率和吸引力。國家稅務總局相關人員曾表示,REITs的稅收問題可參考信貸資產證券化的“稅收中性”原則執(zhí)行。即,既不享受稅收方面的優(yōu)惠,也不存在雙重征稅的問題[56]。我們認為,在目前的形勢下,采用“稅收中性”原則符合我國的實際狀況。但相關稅收政策仍需要在法律上加以明確規(guī)定。
5.2.2市場環(huán)境
1.資本市場制度的完善實現REITs在資本市場上市流通需要一個成熟完善的市場制度作為保障。2005年我國實行股權分置改革至今,我國的資本市場制度建設已取得了很大成就,但離完善的市場制度還有一定的距離,這一點從股票市場的表現就可以看出。我們需要進一步完善市場制度,包括信息披露制度、公司治理結構、外部監(jiān)督稽核、相關中介體制等。公開發(fā)行REITs需要嚴格的信息披露制度,從國外市場發(fā)展來看,信息越公開,基金市場越發(fā)達。而我國現有的信托計劃的信息披露都較為簡單,尤其是對項目的收益和風險結構的披露。這樣就會造成信息的不透明、不對稱,不利于REITs的健康發(fā)展。因此,我們特別需要完善信息披露制度,盡可能使各類信息,包括房地產信息、證券市場信息、國家政策信息等能及時、準確地公開。
2.風險意識的教育和培養(yǎng)在我國,盡管已經對證券市場的投資者開始進行“股票,基金投資有風險”的教育,但從實際表現來看,投資者的風險意識仍然不強并很容易被市場的波動-58-所左右。對于REITs這樣的新型金融工具,個體投資者對風險的心理承受能力和產品的認同程度短期內很難提高。盡管REITs相比較其它證券投資品種風險較小,但其收益并非一帆風順。如近期美國的次貸危機就對REITs產生了一定的影響。因此,我們在積極宣傳REITs的有利因素時,也要加緊對投資者進行風險教育。否則,如果當開發(fā)商遇到資金困難,而作為融資對象的機構和個體投資者風險承受能力較弱不愿再追加投資,一旦陷入困境,就容易產生不良循環(huán)。
5.2.3人才環(huán)境
一個活躍的REITs市場需要有一群資深的專業(yè)管理人員參與其中。專業(yè)管理人員能夠計劃并主動提升資產價值,執(zhí)行資產組合及融資策略,以保證REITs給投資者帶來穩(wěn)定的投資回報。短期來看,我們可以引進國外有經驗的專家擔任顧問和資產管理人才,但我們更需要加強對REITs的理論研究,積極加強與國外的人才交流,培養(yǎng)自己的專業(yè)人才。由于REITs的運行必將涉及諸多不同行業(yè)間的整合,因此需要培養(yǎng)一支既精通基金業(yè)務、又熟悉房地產市場甚至商業(yè)運營的復合型人才隊伍,同時還需要加快律師、會計師、審計師、資產評估師等相關服務型人才的隊伍建設。
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