房地產(chǎn)公司營銷分析論文

導(dǎo)語：房地產(chǎn)公司營銷分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

4.1公司的基本概況

陜西西華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個(gè)成長中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，設(shè)有綜合部、財(cái)務(wù)部、銷售部、工程部、項(xiàng)目部、物業(yè)部及總工辦，現(xiàn)有人員54人，其中高中級職稱28人，工程技術(shù)和經(jīng)營管理人員占總?cè)藬?shù)的80%。公司總資產(chǎn)6168.24萬元，固定資產(chǎn)原價(jià)207萬元，固定資產(chǎn)凈值123萬元。公司成立于2000年，注冊資金8000萬元，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售及房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理、房屋設(shè)備租賃、房地產(chǎn)信息的咨詢服務(wù)，目前開發(fā)的項(xiàng)目主要有西華花園和城南花園項(xiàng)目。

4.2項(xiàng)目概況

城南花園小區(qū)是西華公司開發(fā)的第一個(gè)大型項(xiàng)目社區(qū)，它位于西安市雁塔區(qū)臺南路520號，建設(shè)期2年。該項(xiàng)目距離大雁塔南廣場較近，并且在西安最好的高中鐵一中附近，地理位置優(yōu)越。小區(qū)分為三期，目前只開發(fā)完成一期，項(xiàng)目的配套設(shè)施正在建設(shè)中。項(xiàng)目總占地是35.875畝，總建筑面積為85271.19M2，住宅總建筑面積是66446.1M2，共有住戶644戶。住宅部分為毛坯房，從預(yù)售到尾盤銷售均價(jià)為3350元/M2。本項(xiàng)目一期以3室及3室以下中小戶型為主，120平方米以上戶型只占到總戶數(shù)的14.6%。

4.3公司營銷戰(zhàn)略分析

（1）戰(zhàn)略目標(biāo)：西華公司是一個(gè)成長中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在西安房地產(chǎn)市場中，該公司的實(shí)力還只能處于中下水平。西華公司的戰(zhàn)略目標(biāo)是開發(fā)中檔價(jià)位，小區(qū)配套齊全的大型住宅項(xiàng)目，以期快速進(jìn)行資金的積累和企業(yè)實(shí)力的加強(qiáng)。

（2）土地戰(zhàn)略城南花園項(xiàng)目的開發(fā)用地地理位置優(yōu)越，并且項(xiàng)目用地性質(zhì)最早是經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目用地，后經(jīng)西華公司補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用后，轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩块_發(fā)用地，相對來說，用地成本較低，成為企業(yè)進(jìn)入市場的一個(gè)優(yōu)勢。

（3）資金戰(zhàn)略該公司與建設(shè)銀行有著很好的業(yè)務(wù)往來關(guān)系，為前期項(xiàng)目開發(fā)提供了資金保障。另外，公司選擇中天建設(shè)集團(tuán)作為項(xiàng)目的建筑商的最大優(yōu)勢是，中天集團(tuán)實(shí)力雄厚，在西安實(shí)行的是墊資建設(shè)的策略，為西華公司在項(xiàng)目開發(fā)中減輕了資金壓力。但從城南花園項(xiàng)目的整個(gè)營銷過程來看，也存在著資金緊張的情況。

（4）品牌戰(zhàn)略西華公司目前尚未建立自己的企業(yè)品牌，該公司旨在做響城南花園的項(xiàng)目品牌后，21以項(xiàng)目品牌帶動企業(yè)品牌，以此帶動西華品牌在西安房地產(chǎn)市場的立足。從城南花園項(xiàng)目的售后調(diào)研來看，西華公司的項(xiàng)目名牌逐漸被消費(fèi)者認(rèn)同，但西華公司企業(yè)品牌的消費(fèi)者認(rèn)同度仍較低。

4.4項(xiàng)目的營銷環(huán)境分析

（1）西安房地產(chǎn)市場的總體特征從房地產(chǎn)營銷的階段論和消費(fèi)者消費(fèi)需求的層次性看房地產(chǎn)開發(fā)水平，可以認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)是循著賣房子（棲風(fēng)遮雨之所）——賣家居（講究戶型、朝向、立面等）——賣環(huán)境（講究戶外景觀、環(huán)境質(zhì)量、社區(qū)配套等）——賣文化、生活方式（尋求能滿足其多元化的、個(gè)性化需求的生活空間，講究文化品味、身份地位歸屬感和系統(tǒng)化的生活方式）的脈絡(luò)，螺旋式上升遞進(jìn)的。在城南花園開發(fā)時(shí)，西安房地產(chǎn)市場的開發(fā)水平處于以“賣家居”為主的階段，但是部分領(lǐng)先的開發(fā)商已經(jīng)領(lǐng)先進(jìn)入“賣環(huán)境”的階段。當(dāng)時(shí)，西安居民購房仍以解決居住問題為主要目的，為此階段居民住宅消費(fèi)需求的主要特征。綜合西安當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場特征，可歸納出以下幾個(gè)特點(diǎn)：a銷售的市場板塊主要依據(jù)居住區(qū)位西安房地產(chǎn)銷售的市場板塊主要依據(jù)居住區(qū)位分為：城內(nèi)、東郊、南郊、西郊、北郊五大塊，其中以南郊為市民居住的首選區(qū)域，且南郊的房價(jià)最高。b市場的整體開發(fā)素質(zhì)不高無論是市場機(jī)制、產(chǎn)品研發(fā)還是戰(zhàn)略經(jīng)營模式等都與沿海房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟的地區(qū)存在著一定的差距。當(dāng)時(shí)，西安房地產(chǎn)市場同質(zhì)競爭十分激烈，發(fā)展商的操作層次較低，主要特點(diǎn)表現(xiàn)于以下方面：大部分地產(chǎn)廣告在訴求上紛紛由“地段論”轉(zhuǎn)向了“環(huán)境論”，并在膚淺和炒作的層面上演繹概念營銷的模式；市場產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，建筑景觀單一、缺乏個(gè)性的歐陸風(fēng)格一統(tǒng)天下，城市建筑風(fēng)格單調(diào)，沒有形成鮮明的城市特色風(fēng)貌；開始注重單體建筑的技術(shù)含量和智能化水平，但社區(qū)的整體配套和物業(yè)管理服務(wù)等方面還需要進(jìn)一步完善。社區(qū)會所的建設(shè)還只是停留在一般意義上的綜合配套服務(wù)上，沒能更好地發(fā)揮會所在社區(qū)文化建設(shè)、生活方式營造上的作用；營銷是房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)中較弱的一環(huán)，開始注重市場炒作，而公關(guān)活動、實(shí)效營銷較少。銷售人員的基礎(chǔ)培訓(xùn)不夠，專業(yè)素養(yǎng)不高。在住宅市場上，期房銷售仍是主流，概念性的銷售形式盛起。c消費(fèi)者心理不成熟，置業(yè)積極性沒有完全調(diào)動由于市場發(fā)育的不成熟、消費(fèi)者購房心理的不成熟以及供求關(guān)系的不平衡性,樓盤特色供應(yīng)上呈現(xiàn)出“亂花漸欲迷人眼”的態(tài)勢。發(fā)展商到廣州、深圳、上海等地參觀抄襲的風(fēng)格要素主要體現(xiàn)在住宅戶型、外觀、園林風(fēng)格、推廣手段等顯性方面，故多樣化的錯層、躍式等戶型紛紛亮相市場，一時(shí)間令得消費(fèi)者可選擇性增強(qiáng)，但也同時(shí)被五花22八門的宣傳推廣弄得有些不知所措，市民一次置業(yè)的積極性未被有效地調(diào)動。

（2）項(xiàng)目所在區(qū)域市場特征a區(qū)域內(nèi)目前還沒有一個(gè)大規(guī)模，整體素質(zhì)較高的樓盤出現(xiàn)當(dāng)時(shí)，西安城東南區(qū)域內(nèi)開發(fā)商的開發(fā)水平參差不全，區(qū)域內(nèi)還沒有出現(xiàn)真正好的大型社區(qū)，市場上中價(jià)位的好房子嚴(yán)重缺乏，存在明顯的市場空白點(diǎn)，使得城南花園項(xiàng)目面臨著巨大的市場機(jī)會。b潛在需求大該樓盤開發(fā)時(shí)，城東南區(qū)域商品住宅供應(yīng)量與開發(fā)量基本保持平衡，購買力還沒有被完全釋放，加之人們對南郊區(qū)域情有獨(dú)鐘，市場開發(fā)潛力還很大。c近期供應(yīng)量不大城東南區(qū)域未來住宅市場的供應(yīng)量短期內(nèi)也不會有大幅度增長，價(jià)格的彈性度較大，供求的矛盾和未來區(qū)域整體形象的提升（西影路拓寬、項(xiàng)目東面規(guī)劃路的動工、西影路旅游一條街的定位）都會使項(xiàng)目的價(jià)格有較大的上升空間。

4.5項(xiàng)目的定位

4.5.1該項(xiàng)目的市場細(xì)分

西華公司是一個(gè)中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于自身實(shí)力的限制，在激烈的競爭條件下，必須遵循個(gè)性化的生存原則，在進(jìn)行項(xiàng)目策劃時(shí)，必須根據(jù)市場特點(diǎn)和自身的經(jīng)營情況，精確地進(jìn)行市場細(xì)分。其次，要以細(xì)分后的市場為依據(jù)，確定目標(biāo)市場，以目標(biāo)市場和企業(yè)自身狀況，處理好目標(biāo)市場的開發(fā)和供應(yīng)。西華公司開發(fā)項(xiàng)目樓盤所處的區(qū)域是一個(gè)云集很多國內(nèi)知名房地產(chǎn)公司開發(fā)樓盤的地區(qū)。通過對城東南區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和特征的分析，西華公司認(rèn)為城南區(qū)域內(nèi)幾乎所有樓盤價(jià)位均在3500—3600元/平方米，屬高價(jià)位樓盤。且區(qū)域內(nèi)大多數(shù)樓盤主力戶型都是大戶型，戶型面積在120平方米以上。但還沒有一個(gè)大規(guī)模，整體素質(zhì)較高的樓盤出現(xiàn)，區(qū)域潛在客戶群需求大。“城南花園”項(xiàng)目的開發(fā)，正好可以填補(bǔ)城東南區(qū)中檔價(jià)位、高品質(zhì)樓盤的市場空白點(diǎn)，對目標(biāo)客戶群有極大的吸引力。故定位要精心打造產(chǎn)品，做出一個(gè)區(qū)域內(nèi)乃至西安的“明星樓盤”，迅速占領(lǐng)市場。

4.5.2項(xiàng)目的定位

經(jīng)過縝密的市場調(diào)研以及客觀的項(xiàng)目評估分析，西華公司定位開發(fā)中檔價(jià)位，小區(qū)配套齊全的大型住宅項(xiàng)目。“城南花園”項(xiàng)目具有以下幾個(gè)方面的優(yōu)勢：地段：項(xiàng)目位于曲江旅游開發(fā)區(qū)的門戶位置、西安市第二條南北大動脈——太乙路立交銜接臺南路部分的西側(cè)，交通非常便利，升值潛力非常大。規(guī)模：項(xiàng)目整體占地260畝，是南二環(huán)地帶罕見的大規(guī)模、高品質(zhì)的精品樓盤，與競爭項(xiàng)目相比，在規(guī)模上占有絕對優(yōu)勢。配套：一方面項(xiàng)目周邊生活配套較成熟，另一方面由于本項(xiàng)目規(guī)模大，區(qū)內(nèi)配套非23常齊全。環(huán)境：小區(qū)內(nèi)綠化率高達(dá)52.6%，另外還有水景、花園廣場、森林生態(tài)公園等，環(huán)境營造非常豐富。戶型：主力戶型為最受消費(fèi)者歡迎的80—120平米戶型，而且戶型設(shè)計(jì)科學(xué)合理，各種戶型使用率極高。另一方面隨著購房人群低齡化的趨勢，單身公寓戶型愈來愈受到年輕消費(fèi)者的歡迎，所以，項(xiàng)目一期的產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)符合市場需求。價(jià)格：高層均價(jià)僅為3650元/平方米，性價(jià)比極高。從項(xiàng)目的定位和公司實(shí)力來開，西華公司沒有開發(fā)大盤的經(jīng)驗(yàn)，該公司對城南花園項(xiàng)目的定位其實(shí)超越了公司的實(shí)力，但如果城南花園項(xiàng)目開發(fā)成功，必然也會大大增強(qiáng)西華公司的實(shí)力。但由于項(xiàng)目一期在開發(fā)完畢后，公司沒有迅速抓住機(jī)遇，大力開發(fā)二期、三期項(xiàng)目，導(dǎo)致城南花園項(xiàng)目只完成了項(xiàng)目一期，并沒有成為原項(xiàng)目定位的高檔、配套齊全的大型樓盤。

4.6項(xiàng)目的營銷策劃

房地產(chǎn)市場營銷組合策略是房地產(chǎn)企業(yè)普遍應(yīng)用的方法，它一般由四個(gè)部分組成，即產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷策略和渠道策略。簡稱4P營銷策略。房地產(chǎn)市場營銷組合是企業(yè)各個(gè)可以控制的變量的組合。房地產(chǎn)企業(yè)營銷優(yōu)勢的發(fā)揮，很大程度上取決于整體營銷策略配套組合的優(yōu)劣，房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)市場上的競爭地位和經(jīng)營特色，則通過營銷策略組合的特點(diǎn)體現(xiàn)出來。西華公司的營銷策略也是采用了傳統(tǒng)的4P策略。

4.6.1產(chǎn)品策略

本項(xiàng)目一期以3室及3室以下中小戶型為主，120平方米以上戶型只占到總戶數(shù)的14.6%。該公司在全程營銷中對房源銷控做的不是很好。內(nèi)部認(rèn)購階段，在該階段是房地產(chǎn)營銷價(jià)格最低的階段，為了能有效回收一部分資金，且不讓好戶型、好樓層的房源低價(jià)出售，該公司推出了十套較差房源。在開盤和強(qiáng)銷階段，該項(xiàng)目的銷售呈井噴階段，為了有效控制銷售局面，保證銷售利潤的情況下，該公司將一些中低的房源推出，以控制消費(fèi)者的消費(fèi)熱情，但也導(dǎo)致客戶選擇余地較小，造成了客戶流失。在尾盤銷售階段，此時(shí)西安的房價(jià)全面提升，該項(xiàng)目的房價(jià)也已過四千，該公司推出了一系列中等房源，雖然保持了高利潤，但銷售緩慢，資金回收慢?？傊?，在整個(gè)銷售過程中，該公司通過推出不同的價(jià)格、樓層和戶型的組合方案來控制市場銷售節(jié)奏，維持人們的購買熱情，掌握銷售的主動性，保持銷售形勢的穩(wěn)定的能力還存在很多問題，如銷售房源嚴(yán)重不足，在銷售旺季沒有房源，導(dǎo)致客戶選擇余地太小，客戶流失，銷售斷檔，形成空擋期。

4.6.2價(jià)格策略

定價(jià)策略是房地產(chǎn)營銷中最關(guān)鍵的部分，定位過高或過低，直接影響發(fā)展商的利益及銷售成果。一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格定位可以分階段進(jìn)行。第一期的市場反應(yīng)很好，第二期就可以適當(dāng)提高銷價(jià)，這樣依市場反應(yīng)逐期提價(jià)，直到達(dá)到一個(gè)較穩(wěn)定的銷售狀態(tài)，既可使發(fā)展商取得最大收益，又不致影響銷售進(jìn)程。城南花園采用低開高走的定價(jià)策略，通過內(nèi)部認(rèn)購、開盤、強(qiáng)銷期、持續(xù)期、清盤期幾個(gè)階段，從均價(jià)2780元每平方米到尾盤時(shí)的均價(jià)3700元每平方米，通過房源的有效控制，價(jià)格一路穩(wěn)升。但價(jià)格策略的制定中存在著定價(jià)過于保守，調(diào)價(jià)頻繁等問題。表4-1城南花園各階段銷售均價(jià)階段銷售率均價(jià)（元/M2）權(quán)數(shù)（元/M2）5%27801395%2840142部內(nèi)購認(rèn)5%2930146.5開盤15%304045620%3140628強(qiáng)銷期25%3230807.5持續(xù)期15%3330499.5清盤期10%3700330合計(jì)100%總體均價(jià)3148.54.6.3營銷推廣策略城南花園推出時(shí)，以“讓你的生活飛起來”為理念，通過巧妙的新聞攻勢，媒體組合，廣告活動，在最短的時(shí)間一氣推出，產(chǎn)生了明顯的效果。該項(xiàng)目在開盤時(shí)，利用報(bào)紙、戶外、直投、車體等媒體的加大宣傳力度；在參加房展會時(shí)重金選用150平方米展位，并采取派發(fā)資料、看樓直通車、展場現(xiàn)場展示飛機(jī)、拋灑幸運(yùn)之星、直升飛機(jī)看樓等策劃活動，提高了項(xiàng)目知名度，拉動了銷售業(yè)績。并首次在西安采用直升飛機(jī)看樓盤活動，引起了轟動，項(xiàng)目形象、項(xiàng)目的品質(zhì)得到了強(qiáng)化和認(rèn)同。其次，項(xiàng)目配合合理的銷售方式也是加快該項(xiàng)目推廣的有效手段，不同的價(jià)格組合、付款方式組合、貸款組合，吸引了買家，增加了銷售的機(jī)會。但從全程營銷來看，項(xiàng)目營銷推廣也存在如下問題：對媒體的選擇與運(yùn)用上流于形式，缺乏策略性和權(quán)威性，報(bào)紙、廣播、墻體廣告、公交廣告，電視面面俱到，造成媒體高度分散，廣告資源大量浪費(fèi)。

4.7項(xiàng)目的營銷實(shí)施保障

西華公司的營銷策劃人員基本上大專文化水平，相當(dāng)來說，從業(yè)素質(zhì)屬于中等。企25業(yè)正處于起步階段，尚未建立科學(xué)的營銷人員的分配制度和日常管理制度。目前,該企業(yè)對營銷人員采取的是典型的單一銷售額目標(biāo)考核體系。這種分配制度對于銷售人員的成長,尤其是新進(jìn)人員的培養(yǎng)是極為不利的，因此沒有充分調(diào)動銷售人員的積極性；存在的另一個(gè)問題就是，在整個(gè)項(xiàng)目的銷售策劃過程中，沒有充分的調(diào)動公司其它部門的積極性。

4.8該公司營銷工作中存在的問題

通過對西華公司整體狀況的調(diào)研和對城南花園項(xiàng)目全程營銷的深入分析，可發(fā)現(xiàn)該公司在營銷過程中存在著如下問題：

（1）企業(yè)僅僅注重項(xiàng)目形象的建設(shè)，卻不在整體企業(yè)形象的宣傳策劃與市場營銷開拓上下功夫，這方面的具體表現(xiàn)為：整個(gè)項(xiàng)目的宣傳內(nèi)容都僅僅停留在項(xiàng)目宣傳階段，缺乏對企業(yè)形象的宣傳，導(dǎo)致客戶對企業(yè)形象和企業(yè)品牌的認(rèn)同度較低。

（2）缺乏合理的市場營銷策劃體系。西華公司盡管在探索組建自己的營銷策劃體系，但從城南花園項(xiàng)目整個(gè)營銷過程來看，還存在如下問題：人、財(cái)、物的保證未完全到位；營銷策劃機(jī)構(gòu)的設(shè)置不合理，機(jī)構(gòu)行政化，缺乏營銷策劃人員；對營銷策劃方案實(shí)施情況的診斷、評價(jià)流于形式。對營銷策劃中出現(xiàn)的重大問題表現(xiàn)得束手無策；調(diào)查預(yù)測、市場分析、策略制定、行動方案出臺、營銷費(fèi)用控制、營銷管理等工作還不成體系，營銷策劃能力低下。

（3）在實(shí)施營銷策略時(shí)，企業(yè)不能根據(jù)市場的變化，及時(shí)做出相應(yīng)的價(jià)格調(diào)整和營銷策略，從而導(dǎo)致營銷策略實(shí)施被動化，影響了營銷進(jìn)度。該項(xiàng)目營銷策略存在的問題及原因分析：a銷售過快，成交過于集中。該項(xiàng)目自上市一來，銷售勢頭就很猛，曾經(jīng)在房展會當(dāng)月銷售281套，銷售面積27263平方米，銷售金額8400萬。b調(diào)價(jià)頻繁，在項(xiàng)目銷售的高峰期60天調(diào)價(jià)5次，且漲幅較大導(dǎo)致客戶流失，成交率下降，銷售人員工作強(qiáng)度加大。c銷控做的不好，銷售房源嚴(yán)重不足。銷售旺季沒有房源，導(dǎo)致客戶選擇余地太小，客戶流失，銷售斷檔，形成空擋期。d對該區(qū)域的消費(fèi)者的消費(fèi)力估計(jì)過于保守，在定位客戶群和制定價(jià)格策略時(shí)，沒有達(dá)到最優(yōu)。

（4）機(jī)制不完善、營銷結(jié)構(gòu)有待改組。營銷工作的質(zhì)量關(guān)系到企業(yè)自身的生存和發(fā)展，決定著企業(yè)自身的市場競爭力，最終影響企業(yè)效益。西華公司目前已建立起營銷職能部門，但尚缺乏其他職能部門的有效協(xié)調(diào)。公司目前處于起步階段，管理體制和運(yùn)行機(jī)制不完善，缺乏企業(yè)文化。其內(nèi)部缺乏競爭、激勵、自我約束機(jī)制，使廣大職工的積極性沒有發(fā)揮出來.