房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)管理論文

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2.1中小房地產(chǎn)企業(yè)概念的界定

2.1.1中小企業(yè)的界定

一般而言，世界各國(guó)對(duì)中小企業(yè)的界定都采用定量和定性?xún)煞N方法，其中以定量界定為主，輔以定性界定。因此本文將通過(guò)我國(guó)對(duì)中小企業(yè)的界定標(biāo)準(zhǔn)，為中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定提供參照標(biāo)準(zhǔn)。中小企業(yè)概念的界定是開(kāi)展中小企業(yè)研究的基礎(chǔ)，也是政府制定中小企業(yè)政策的依據(jù)，更是關(guān)系到中小企業(yè)業(yè)主的自身利益和中小企業(yè)的發(fā)展問(wèn)題，所以首先對(duì)中小企業(yè)概念界定是必要的。然而中小企業(yè)是一個(gè)相對(duì)的、比較模糊的概念，國(guó)際上并無(wú)一個(gè)確切的、統(tǒng)一的定義，在理論上和實(shí)踐上對(duì)其進(jìn)行精確界定都是非常困難的。中小企業(yè)的定量界定可以從雇員人數(shù)標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)（資本）額標(biāo)準(zhǔn)、營(yíng)業(yè)額標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行界定，而定性的界定標(biāo)準(zhǔn)的本質(zhì)特征為獨(dú)立所有、自主經(jīng)營(yíng)和較小的市場(chǎng)份額，此外還包括活動(dòng)范圍有限、業(yè)主直接管理等。

2.1.1.1中小企業(yè)的絕對(duì)概念

中小企業(yè)是與大企業(yè)相對(duì)的集合性概念。在劃分大企業(yè)和中小企業(yè)這兩個(gè)子集的標(biāo)準(zhǔn)，即企業(yè)規(guī)模的背后，起決定作用的因素是生產(chǎn)技術(shù)條件，但生產(chǎn)技術(shù)條件是受生產(chǎn)力發(fā)展水平、企業(yè)所屬行業(yè)等多種因素的制約，這樣，中小企業(yè)可用函數(shù)表示為:MSE=f(i,t,s)上式中：i(industrial)代表行業(yè)變量t(time)代表時(shí)間變量s(site)代表國(guó)家、區(qū)域等變量可見(jiàn)，自變量不同，中小企業(yè)的概念就不會(huì)相同，因此，中小企業(yè)這一概念具有多重相對(duì)性。

2.1.1.2中小企業(yè)的相對(duì)概念

目前世界各國(guó)對(duì)中小企業(yè)的界定尚無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而且每一個(gè)國(guó)家在各個(gè)歷史時(shí)期的劃分標(biāo)準(zhǔn)也是有一定差異的。主要有三方面的原因:第一，不同國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平不一樣，中小企業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也有所差異，因此不可能在中小企業(yè)的界定標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致；第二，即使在同一國(guó)家和地區(qū)，有關(guān)中小企業(yè)的界定和劃分標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)因經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的變化而發(fā)生相應(yīng)的改變，不同發(fā)展階段的標(biāo)準(zhǔn)不可能一成不變；第三，企業(yè)本身的發(fā)展是動(dòng)態(tài)和復(fù)雜的，其中包含多方面的因素和條件，很難找到一個(gè)統(tǒng)一的、完整的標(biāo)準(zhǔn)或指標(biāo)把這些因素全部包含進(jìn)來(lái)。11從世界范圍來(lái)看，盡管大多數(shù)國(guó)家在大、中、小企業(yè)的劃分標(biāo)準(zhǔn)方面并不完全一致，但是歸納起來(lái)，劃分的標(biāo)準(zhǔn)不外乎以下三類(lèi)：（1）按企業(yè)的雇用人數(shù)劃分；（2）按企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力劃分(如產(chǎn)值或銷(xiāo)售額)；（3）按企業(yè)的固定資產(chǎn)價(jià)值劃分。我國(guó)關(guān)于中小企業(yè)的劃分經(jīng)歷了一個(gè)不斷調(diào)整的過(guò)程。50年代主要是按照企業(yè)職工人數(shù)來(lái)劃分，1962年改為主要依據(jù)固定資產(chǎn)價(jià)值，1978年國(guó)家計(jì)委把企業(yè)規(guī)模的劃分標(biāo)準(zhǔn)改為企業(yè)的年綜合生產(chǎn)能力，1998年國(guó)家有關(guān)部門(mén)又對(duì)1978年的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修改和補(bǔ)充，頒布了《大中小型企業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)》，按企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模把企業(yè)劃分為特大型、大型（細(xì)分為大一、大二兩類(lèi)）、中型（細(xì)分為中一、中二兩類(lèi)）和小型。1992年國(guó)家經(jīng)貿(mào)委了全國(guó)劃分工業(yè)企業(yè)規(guī)模的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定不論企業(yè)隸屬于哪個(gè)部門(mén)，均按在其所屬行業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，如電子部門(mén)所屬的儀器、儀表行業(yè)企業(yè)均按機(jī)械工業(yè)行業(yè)中儀器儀表企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。1999年6月，國(guó)家修訂了工業(yè)企業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)。新標(biāo)準(zhǔn)與舊標(biāo)準(zhǔn)的主要區(qū)別有二，一是不再沿用行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，而采取不分行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn):二是不再將企業(yè)劃分為特大型、大一型、大二型、中一型、中二型和小型六級(jí)，而只分為特大、大、中、小四級(jí)，其標(biāo)準(zhǔn)分別為年銷(xiāo)售收入和資產(chǎn)總額為50億元以上，5億元及以上，5000萬(wàn)元以上，5000萬(wàn)元以下。2003年2月國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、國(guó)家計(jì)委、國(guó)家財(cái)政部、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局共同研究制定的新的大中小型企業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái):(1)工業(yè)：職工人數(shù)2000人以下，或銷(xiāo)售額30000萬(wàn)元以下，或資產(chǎn)總額為40000萬(wàn)元以下。中型企業(yè)須同時(shí)滿(mǎn)足職工人數(shù)300人及以上，銷(xiāo)售額3000萬(wàn)元及以上，資產(chǎn)總額4000萬(wàn)元及以上；其余為小型企業(yè)。(2)批發(fā)和零售業(yè)：職工人數(shù)500人以下，或銷(xiāo)售額15000萬(wàn)元以下。其中，中型企業(yè)須同時(shí)滿(mǎn)足職工人數(shù)100人及以上，銷(xiāo)售額1000萬(wàn)元及以上；其余為小型企業(yè)。批發(fā)業(yè)中小型企業(yè)須符合以下條件：職工人數(shù)200人以下，或銷(xiāo)售額30000萬(wàn)元以下。其中，中型企業(yè)須同時(shí)滿(mǎn)足職工人數(shù)100人及以上，銷(xiāo)售額3000萬(wàn)元及以上；其余為小型企業(yè)。(3)住宿和餐飲業(yè)：職工人數(shù)800人以下，或銷(xiāo)售額15000萬(wàn)元以下。其中，中型企業(yè)須同時(shí)滿(mǎn)足職工人數(shù)400人及以上，銷(xiāo)售額3000萬(wàn)元及以上；其余為小型企業(yè)。

2.1.2中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定

中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)，是借助能夠反映中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的因素指標(biāo)，給予權(quán)重賦值，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力水平進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程。因此，研究之前必須對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的概念有明晰的界定。根據(jù)世界上通用的及國(guó)內(nèi)有關(guān)的中小企業(yè)的界定方法，下面給出我國(guó)對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的界定標(biāo)準(zhǔn)。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，因此對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)（SmallandMedium-sizedRealEstateEnterprises，簡(jiǎn)稱(chēng)SMREE）的界定也相對(duì)較晚。2003年為了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息統(tǒng)計(jì)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置了劃分大、中、小型的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)（草案）（國(guó)資廳評(píng)價(jià)函[2003]327號(hào)）。12該標(biāo)準(zhǔn)從從業(yè)人員數(shù)量、銷(xiāo)售額兩方面進(jìn)行了定量界定，規(guī)定見(jiàn)下表2-1：表2-1大、中、小型房地產(chǎn)企業(yè)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)類(lèi)型從業(yè)人數(shù)銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）大型房地產(chǎn)企業(yè)≥200≥1500中型房地產(chǎn)企業(yè)100—2001000—1500小型房地產(chǎn)企業(yè)＜100＜1000本文結(jié)合房地產(chǎn)的行業(yè)特性，給出中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定為：中小房地產(chǎn)企業(yè)是指規(guī)模較小（開(kāi)發(fā)面積小于十萬(wàn)平方米）、員工較少（200人以下）、或銷(xiāo)售額在15000萬(wàn)以下的房地產(chǎn)企業(yè)。其中，中型房地產(chǎn)企業(yè)必須同時(shí)滿(mǎn)足從業(yè)人數(shù)100人及以上，銷(xiāo)售額在1000萬(wàn)元以上；其余為小型房地產(chǎn)企業(yè)。具有2級(jí)以下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。

2.2企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)的理論及相關(guān)方法

2.2.1評(píng)價(jià)理論

競(jìng)爭(zhēng)力是一個(gè)非常復(fù)雜的概念，因此如何評(píng)價(jià)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力就成為競(jìng)爭(zhēng)力研究中的一個(gè)專(zhuān)門(mén)課題。目前國(guó)內(nèi)對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià)研究的主要有中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)、“《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力監(jiān)測(cè)項(xiàng)目”以及金碚、范曉屏等部分學(xué)者。“《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力監(jiān)測(cè)項(xiàng)目”所取得的成果表明，以對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的測(cè)評(píng)為基礎(chǔ)，可以發(fā)展為一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)力研究的廣闊領(lǐng)域；在不斷接近客觀事實(shí)及正確地把握總體態(tài)勢(shì)和客觀趨勢(shì)的意義上，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)和統(tǒng)計(jì)分析的方法，相對(duì)地反映出企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的真實(shí)狀況，并做出比較切合實(shí)際的評(píng)價(jià)，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)和統(tǒng)計(jì)學(xué)在企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究上所做出的重要貢獻(xiàn)[22]。運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行系統(tǒng)、深入研究，不但構(gòu)成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力測(cè)評(píng)的概念基礎(chǔ)和學(xué)術(shù)基礎(chǔ)，也從方法論的意義上為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力測(cè)評(píng)奠定了基礎(chǔ)[23]。運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論方法對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行研究形成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的理論內(nèi)容，運(yùn)用管理學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)的理論方法對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行研究幫助發(fā)現(xiàn)決定企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)實(shí)因素，這樣就可以使得企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力在理論上得到不斷深入研究的同時(shí)，獲得經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)方面的解釋與驗(yàn)證，科學(xué)理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相互促進(jìn)發(fā)展。在對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，應(yīng)該在充分分析企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力性質(zhì)的基礎(chǔ)上，從科學(xué)的角度出發(fā)，將復(fù)雜問(wèn)題簡(jiǎn)化以有利于具體企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)。在評(píng)價(jià)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)，首先要盡可能地使用比較綜合性的測(cè)評(píng)指標(biāo)，特別是顯示性指標(biāo)，即顯示企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果的指標(biāo)；其次，需要分析性指標(biāo)來(lái)更詳細(xì)、具體地反映企業(yè)的實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)力狀況，解釋企業(yè)為什么有競(jìng)爭(zhēng)力，為什么缺乏競(jìng)爭(zhēng)力[24]。顯示性指標(biāo)反映競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果或者競(jìng)爭(zhēng)力的最終表現(xiàn)，而分析性指標(biāo)反映競(jìng)爭(zhēng)力的原因或者決定因素，13是一個(gè)為數(shù)較多的多角度、多層次的指標(biāo)體系。雖然企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)在使內(nèi)在因素顯現(xiàn)化、指標(biāo)化的過(guò)程中不可避免地會(huì)損失部分信息，而且也將受到未來(lái)必然性、偶然性因素不確定的影響，最終使企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)具有一定程度的不精確性、可能性，但是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)應(yīng)盡可能地接近客觀真實(shí)，揭示其內(nèi)在屬性。

2.2.2評(píng)價(jià)方法

目前企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)方法有很多種，常用的有模糊綜合評(píng)判法、數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法(DEA)，層次分析法(AHP)，灰色系統(tǒng)評(píng)價(jià)法，數(shù)理統(tǒng)計(jì)法(如聚類(lèi)分析、因子分析)等，這些方法大致可分為三類(lèi):（1）因素分析法。這種評(píng)價(jià)方法采取“由表及里”的因素分析方式，逐步深入到內(nèi)在屬性和因素。要求盡可能將決定和影響企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的各種內(nèi)在因素分解、揭示出來(lái)。步驟為:①選取指標(biāo)②構(gòu)造各指標(biāo)之間的因果關(guān)系③確定各指標(biāo)所占的權(quán)重④計(jì)算出各種因素共同發(fā)生作用所導(dǎo)致的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的計(jì)量值，即對(duì)各種分解出的決定、影響企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的數(shù)值進(jìn)行綜合⑤對(duì)統(tǒng)計(jì)結(jié)果進(jìn)行合理性判斷和解釋?zhuān)?）對(duì)比差距法（即“標(biāo)桿法”）。此方法采取企業(yè)與企業(yè)直接比較的方式:假定同類(lèi)企業(yè)中最優(yōu)秀一家或幾家企業(yè)的一系列顯性特征對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力具有顯著影響，對(duì)本企業(yè)和最優(yōu)秀企業(yè)的一系列顯示性指標(biāo)進(jìn)行比較，進(jìn)而評(píng)估本企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)力上存在的差距。步驟為:①選取對(duì)比指標(biāo)②比較本企業(yè)與最優(yōu)秀企業(yè)各指標(biāo)的差距③進(jìn)行綜合匯總，評(píng)價(jià)本企業(yè)與最優(yōu)秀企業(yè)之間的總體差距（3）內(nèi)涵解析法。這種方法將定性分析、定量分析相結(jié)合，重點(diǎn)研究影響企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)在決定因素，對(duì)于難以直接量化的因素采取專(zhuān)家意見(jiàn)或者問(wèn)卷調(diào)查方式進(jìn)行分析判斷，主要目的在于揭示評(píng)價(jià)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。步驟為:①確定決定、影響企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主要因素，分析其因果關(guān)系②通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析、專(zhuān)家意見(jiàn)、問(wèn)卷調(diào)查等方式，分析企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)際情況③進(jìn)行企業(yè)核心能力的深入剖析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)核心理念及其滲透性，以判斷企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱。由此可見(jiàn)，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的不同評(píng)價(jià)方法因?yàn)槌霭l(fā)角度不同，所以使用的方法也不同，但是它們都要求對(duì)決定、影響企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的主要因素進(jìn)行不同層次的深入分析，由表及里，將這些因素顯示出來(lái)并指標(biāo)化，進(jìn)而通過(guò)直接比較或綜合對(duì)比評(píng)價(jià)得出企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱