房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析論文

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對(duì)于中國(guó)這樣一個(gè)長(zhǎng)期處于住房難的大國(guó)來(lái)說(shuō)，2001年最令人鼓舞的轉(zhuǎn)折就是告別了城鎮(zhèn)住房短缺時(shí)代。全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積突破20平方米，達(dá)到中等收入國(guó)家水平。與此同時(shí)，理論界與產(chǎn)業(yè)界就“泡沫論”、“過(guò)熱說(shuō)”產(chǎn)生了激烈的爭(zhēng)論，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)，把握市場(chǎng)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)，直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)與住房金融的穩(wěn)健運(yùn)行，也是關(guān)系到國(guó)家通過(guò)拉動(dòng)內(nèi)需實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)的重要課題。

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及周期性規(guī)律

新中國(guó)成立以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的三次重大發(fā)展均出現(xiàn)在改革開(kāi)放以后的近20年，每次都呈現(xiàn)6～8年的周期性規(guī)律。第一次高漲期來(lái)自80年代初期，改革開(kāi)放帶來(lái)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和社會(huì)財(cái)富迅速增加，農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展，國(guó)有企業(yè)在短缺經(jīng)濟(jì)中購(gòu)銷兩旺。在這種情況下，長(zhǎng)期以來(lái)人們夢(mèng)寐以求的住房問(wèn)題開(kāi)始得到關(guān)注，機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位開(kāi)始興建職工住宅，并以福利形式分配給員工，這種解困式的住宅大多數(shù)建造于本單位周邊的空閑土地上，雖然沒(méi)有現(xiàn)在小區(qū)的規(guī)模與環(huán)境，但總量相當(dāng)巨大。這些房產(chǎn)至今仍然是城鎮(zhèn)中等收入群體的主要居所。第二次高漲期起始于1988年《憲法》和《土地管理法》修改之后，土地使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓，使房地產(chǎn)作為商品流通有了法律依據(jù)，這股蘊(yùn)藏的住房需求在鄧小平同志南巡講話后爆發(fā)出來(lái)。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)主要集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的南部沿海城市，例如，海南、廣州、珠海、北海等，而房地產(chǎn)類型也集中于寫字樓、賓館、酒店及別墅，其銷售對(duì)象主要是當(dāng)時(shí)如雨后春筍般出現(xiàn)的各類公司和旅游度假等社會(huì)需求。這一特殊的高漲階段由于盲目圈地、盲目開(kāi)發(fā)、盲目投資、價(jià)格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。第三個(gè)高漲期起始于1998年國(guó)家住房制度改革。停止福利分配住房實(shí)行貨幣化住房補(bǔ)貼，徹底改變了人們的住房消費(fèi)觀念，有效拉動(dòng)了社會(huì)需求。特別是東南亞金融危機(jī)以后，國(guó)家清醒地認(rèn)識(shí)了中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期低價(jià)運(yùn)行，市場(chǎng)尚未開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)，采取了啟動(dòng)和擴(kuò)大內(nèi)需，推進(jìn)住宅建設(shè)的政策，從而刺激了住宅消費(fèi)，帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展。

從西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程來(lái)看，都有著周期性規(guī)律。而我國(guó)短短20幾年的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程其周期性也特別明顯，即房地產(chǎn)業(yè)總是從蕭條走向繁榮，而房地產(chǎn)市場(chǎng)一般不會(huì)永遠(yuǎn)持續(xù)繁榮，它總是與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量、增長(zhǎng)速度、市場(chǎng)需求及購(gòu)買力聯(lián)系在一起，并在高潮期以后進(jìn)入調(diào)整期，在調(diào)整中醞釀新的高潮。

把握房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性變化規(guī)律，有利于調(diào)控市場(chǎng)供求矛盾，避免社會(huì)資源浪費(fèi)，優(yōu)化社會(huì)資源配置。同時(shí)，也有利于正確把握住房金融的經(jīng)營(yíng)策略，通過(guò)優(yōu)化資源配置調(diào)節(jié)市場(chǎng)行為，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)乃至金融風(fēng)險(xiǎn)。下面對(duì)當(dāng)前正處于第三高漲期的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及發(fā)展趨勢(shì)

盡管“泡沫論”、“過(guò)熱論”仍然不絕于耳，但是，從去年起人們預(yù)言的“房地產(chǎn)冬天”仍然沒(méi)有到來(lái)，甚至今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然頑強(qiáng)地攀升。今年1～5月，全國(guó)房地產(chǎn)共完成土地開(kāi)發(fā)面積3771萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)43.7%。房地產(chǎn)施工面積達(dá)到43112萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積14355.8萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金3105億元，同比增長(zhǎng)35%，比上年同期增幅高14個(gè)百分點(diǎn)。在上述到位資金中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金971億元，同比增長(zhǎng)39.5%；國(guó)內(nèi)銀行貸款790億元，同比增長(zhǎng)35.9%；利用外資50億元，同比增長(zhǎng)15%，也呈現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。今年前5個(gè)月房地產(chǎn)累計(jì)竣工面積4076萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.7%，其中，商品住宅竣工面積達(dá)3392萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17%；商業(yè)用房竣工面積同比增長(zhǎng)37%。另外，從銷售情況來(lái)看，今年1～5月份全國(guó)實(shí)現(xiàn)商品房銷售4564萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.3%。這一增長(zhǎng)速度是在2000年和2001年連續(xù)兩年旺銷基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。那么，怎樣認(rèn)識(shí)保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力之源呢？

1.國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)。近幾年來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率持續(xù)超過(guò)7%，高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率和良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量可以推動(dòng)城市化規(guī)模的不斷擴(kuò)大，大量農(nóng)轉(zhuǎn)非人口涌入城市必然要實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的購(gòu)買力需求。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，也使城市中低收入勞動(dòng)者的經(jīng)濟(jì)收入持續(xù)增長(zhǎng)，這在一方面“激活”了中低收入者的購(gòu)房需求，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展塑造了最廣泛的消費(fèi)群體；另一方面，也使原來(lái)購(gòu)買力較強(qiáng)的消費(fèi)者提升了消費(fèi)層次，從而推動(dòng)著住房品質(zhì)的不斷提升。因此，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度與增長(zhǎng)質(zhì)量是決定房地產(chǎn)發(fā)展的前提與基礎(chǔ)。

2.體制與機(jī)制的市場(chǎng)化。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)主要靠國(guó)家和集體來(lái)建房分房，這種供給模式是中國(guó)城市居民居住環(huán)境差的主要原因。國(guó)家住房制度的改革，把建房與購(gòu)房一同推向市場(chǎng)，從而使住房成為自由流通的商品。市場(chǎng)機(jī)制的引入，使建房者成為自負(fù)盈虧的法人，購(gòu)房者用貨幣去選擇適應(yīng)個(gè)人需求的商品。這種產(chǎn)權(quán)的明晰化、個(gè)體化，催生了當(dāng)前這個(gè)世界上最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而這個(gè)巨大并且日益增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，正是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)幾年來(lái)持續(xù)火爆的載體。

3.與消費(fèi)觀念更新配套的住房按揭貸款。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不但提升了購(gòu)買力，更重要的是催化了人們?nèi)碌南M(fèi)觀念。20世紀(jì)80年代以來(lái)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下就業(yè)的勞動(dòng)者，大多數(shù)不會(huì)等到攢夠錢以后再去買住房，而是充分利用住房按揭貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，70%以上的購(gòu)房者都會(huì)選擇利用銀行住房貸款。目前全國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款已經(jīng)超過(guò)6000億元。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開(kāi)發(fā)貸款已經(jīng)成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的資金來(lái)源。

盡管我國(guó)當(dāng)前新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)高潮有著良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)和政策基礎(chǔ)，并且這一輪高潮尚處于非“泡沫”的良性增長(zhǎng)過(guò)程，但是，市場(chǎng)規(guī)律證明：一個(gè)誰(shuí)都能賺到錢，甚至獲得暴利的行業(yè)肯定是危機(jī)四伏的。也許我們面對(duì)的市場(chǎng)恰恰是拐點(diǎn)前的最高峰，因?yàn)槭袌?chǎng)自我調(diào)控和釋放風(fēng)險(xiǎn)的信號(hào)已經(jīng)顯現(xiàn)。

第一，商品房空置率增加，超過(guò)風(fēng)險(xiǎn)控制線。雖然從2000年5月國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門在公布了1999年商品房空置量之后，我們很難查找到有關(guān)空置量最新、最權(quán)威的資料，但仍然可以通過(guò)商品房景氣指數(shù)、產(chǎn)銷率、空置面積增長(zhǎng)率等指標(biāo)推算出這一數(shù)據(jù)。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》2002年6月26日的消息：“5月份商品房空置面積的分類指數(shù)值為95.7點(diǎn)，比上年同期增加2.9點(diǎn)。作為逆指標(biāo)，此項(xiàng)指數(shù)增加，表明商品房空置面積增長(zhǎng)幅度出現(xiàn)反彈。今年1～5月份，全國(guó)商品房空置面積增長(zhǎng)幅度為8.2%，明顯高于去年同期增長(zhǎng)2.3%的水平?！痹搱?bào)7月1日還披露：到2002年7月，全國(guó)商品房空置總量在12000萬(wàn)平方米以上，其中空置超過(guò)一年以上的占50%以上，占?jí)嘿Y金超過(guò)2500億元，居中國(guó)各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。并進(jìn)一步指出，眼下的“商品房空置率”應(yīng)該在26%左右，而美國(guó)商品房空置率約為7%，香港3%～4%。當(dāng)空置率超過(guò)10%的時(shí)候，就已經(jīng)是超警戒線運(yùn)行了。

第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)體溫仍在升高，業(yè)外巨頭搶灘房地產(chǎn)。2001年全國(guó)房地產(chǎn)到位資金達(dá)到7378億元，比上年增長(zhǎng)29.8%；而今年前5個(gè)月，房地產(chǎn)到位資金已達(dá)3105億元，同比增長(zhǎng)35.9%。就是在這種情況下，傳統(tǒng)的家電廠家“海爾”、“美的”、"TCL"、“康佳”正在大舉進(jìn)入房地產(chǎn)，飼料大王四川新希望集團(tuán)也斥資30億元進(jìn)軍地產(chǎn)。一批上市公司，諸如“數(shù)源科技”、“亞華種業(yè)”、“益鑫泰”、“經(jīng)緯紡織”，甚至“聯(lián)想集團(tuán)”、“三九藥業(yè)”也爭(zhēng)相躋身房地產(chǎn)。在這種一面是商品房空置率擴(kuò)張，一面是新開(kāi)工樓盤大幅增長(zhǎng)的氛圍中，新企業(yè)持巨資再度猛烈加入，勢(shì)必加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，房?jī)r(jià)增幅回落，銷售趨淡。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)升溫相對(duì)應(yīng)的是市場(chǎng)反映冷淡。今年前5個(gè)月全國(guó)商品房平均價(jià)格為2290元／平方米，同比下降3.3%，增幅比上年回落15.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積為4564萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.3%，但增幅比上年同期回落8個(gè)百分點(diǎn)。

我們無(wú)意討論房地產(chǎn)市場(chǎng)是否“過(guò)熱”或存在“泡沫”，但卻關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)，因?yàn)檫@直接關(guān)系到住房金融的經(jīng)營(yíng)取向，同時(shí)也是優(yōu)化信貸資源配置，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)金融持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的前提與基礎(chǔ)。

三、住房金融的風(fēng)險(xiǎn)控制及經(jīng)營(yíng)取向

面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，住房金融的經(jīng)營(yíng)取向宜分為短期調(diào)節(jié)目標(biāo)與長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)兩步運(yùn)行。短期目標(biāo)以調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求矛盾，約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，拉動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)需求，提高市場(chǎng)購(gòu)買力，消化現(xiàn)有空置商品房為主。遠(yuǎn)期目標(biāo)則包括優(yōu)化信貸資源配置，提升國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，提高住房金融服務(wù)質(zhì)量，推進(jìn)住房金融市場(chǎng)化，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效運(yùn)行等內(nèi)容。

1.調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)信用總量，約束市場(chǎng)擴(kuò)張規(guī)模與速度。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的敏感產(chǎn)業(yè)，調(diào)控得當(dāng)，市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)健規(guī)范，將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生強(qiáng)勁的拉動(dòng)作用。同時(shí)，這又是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)，若長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)發(fā)展失控，極易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成重大危害。早在1999年國(guó)家建設(shè)部就強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的“總量控制”與穩(wěn)健發(fā)展，但由于房地產(chǎn)業(yè)的諸多調(diào)控手段分別歸屬于各城市的計(jì)委、建委、規(guī)劃、土地、房地產(chǎn)管理等不同職能部門，由于“各管一段”，就難于形成整體的客觀調(diào)控合力。在市場(chǎng)繁榮的條件下，控制哪一個(gè)項(xiàng)目都是“得罪人”的差事，這種誰(shuí)都管，必然形成誰(shuí)都不管。因此，“總量控制”的關(guān)鍵，一是把上述分散的職能歸集于一個(gè)權(quán)威部門，這個(gè)部門按照房地產(chǎn)發(fā)展速度、市場(chǎng)價(jià)格和房地產(chǎn)積壓控制警戒線來(lái)實(shí)行宏觀調(diào)控與微觀調(diào)節(jié)。二是由人民銀行根據(jù)全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行指標(biāo)，在一定時(shí)間和空間范圍內(nèi)提出房地產(chǎn)業(yè)授信總量，并分解到國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行，利用信貸對(duì)資源配置的引導(dǎo)與調(diào)節(jié)作用調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)行。三是商業(yè)銀行要在切實(shí)防控風(fēng)險(xiǎn)的前提下，對(duì)城市土地管理中心發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，通過(guò)強(qiáng)化土地資源的宏觀調(diào)控能力，張弛有序地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模與市場(chǎng)供求關(guān)系。四是商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的遴選，通過(guò)發(fā)放項(xiàng)目?jī)?chǔ)備貸款等方式，重點(diǎn)支持一批實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、具備品牌優(yōu)勢(shì)的大型房地產(chǎn)企業(yè)，更好地調(diào)節(jié)市場(chǎng)和引導(dǎo)市場(chǎng)。

2.適度控制住房開(kāi)發(fā)貸款增量，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的內(nèi)在結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的擴(kuò)張與國(guó)內(nèi)銀行住房開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)較快密切相關(guān)。例如，在今年的新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款較同期增長(zhǎng)35.9%，這說(shuō)明，資金環(huán)境的寬松助長(zhǎng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的提速。在充分計(jì)算現(xiàn)有空置房及已開(kāi)工新建商品房的市場(chǎng)消化能力的基礎(chǔ)上，充分運(yùn)用信貸杠桿，少投放甚至短期內(nèi)不投放住房開(kāi)發(fā)貸款，調(diào)節(jié)市場(chǎng)商品房的供應(yīng)量，既可消化“泡沫”壓力，又有利于降低房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行貸款兩方面風(fēng)險(xiǎn)。必須指出，控制開(kāi)發(fā)貸款總量擴(kuò)張，并不意味著不放款，而是集中精力調(diào)整住房開(kāi)發(fā)存量貸款的區(qū)域結(jié)構(gòu)與客戶結(jié)構(gòu)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育很不平衡，局部過(guò)剩與局部短缺并存，在調(diào)整存量上一方面是要壓縮空置房數(shù)量大、區(qū)域價(jià)格及銷售下降地區(qū)的開(kāi)發(fā)貸款總量，投向市場(chǎng)商品房供應(yīng)不足、價(jià)格攀升的地區(qū)，以達(dá)到區(qū)域內(nèi)的均衡發(fā)展；另一方面是清收資質(zhì)低、庫(kù)存商品房積壓、競(jìng)爭(zhēng)能力差的開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款，將騰出的資金投向資質(zhì)高、品質(zhì)好、實(shí)力強(qiáng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)的企業(yè)。我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投向分散、調(diào)控能力差、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的問(wèn)題比較普遍，通過(guò)這種調(diào)整，既是商業(yè)銀行優(yōu)化貸款客戶結(jié)構(gòu)和降低貸款風(fēng)險(xiǎn)的需要，也是打造房地產(chǎn)民族品牌和培育大型開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)的需要。

3.積極拓展住房按揭貸款市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)寄托了太多的希望：國(guó)家靠它拉動(dòng)內(nèi)需，支持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康增長(zhǎng)；房地產(chǎn)企業(yè)靠它創(chuàng)造利潤(rùn)；老百姓靠它改善居住質(zhì)量，誰(shuí)也不希望這個(gè)市場(chǎng)垮下去。維持市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行的前提是供求平衡，而積極拓展住房按揭業(yè)務(wù)，加大個(gè)人住房消費(fèi)貸款投入，既可以提高城市居民的購(gòu)買力，又可以促進(jìn)空置商品房的銷售。當(dāng)然，解決空置房問(wèn)題需要來(lái)自社會(huì)各方面的共同努力。首先，地產(chǎn)商要讓利銷售，把價(jià)格降下來(lái)；其次，政府及有關(guān)部門要把土地出讓金和各種稅費(fèi)降到一個(gè)合理水平，加大住宅價(jià)格的下調(diào)空間。假如現(xiàn)有的庫(kù)存商品房?jī)r(jià)格下降30%～40%，使中低收入階層能夠買得起房，那么消費(fèi)群體會(huì)迅速擴(kuò)大。實(shí)事求是地分析，目前已經(jīng)住進(jìn)小區(qū)的居民以國(guó)有及私企老板、高薪行業(yè)人員、部分政府公務(wù)員等中高收入階層為主，商業(yè)銀行現(xiàn)行的住房按揭貸款條件也更適用于這一少數(shù)群體，制約了住房金融的發(fā)展空間。而中等及其以下收入的產(chǎn)業(yè)工人、商店及服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)員尚無(wú)能力購(gòu)置新的房產(chǎn)。而這個(gè)最廣大的群體，才是真正支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體。商業(yè)銀行要積極啟動(dòng)中等收入群體的住房消費(fèi)貸款市場(chǎng)，降低條件，簡(jiǎn)化手續(xù)，使中等收入的消費(fèi)者能夠拿到住房貸款。

4.啟動(dòng)住房公積金貸款市場(chǎng)，拉動(dòng)住房市場(chǎng)需求。我國(guó)從1991年起，建立了住房公積金制度。住房公積金是城鎮(zhèn)工薪階層購(gòu)建住房的互助合作資金支持體系，對(duì)于促進(jìn)城鎮(zhèn)住房改革、完善住房供應(yīng)體系、改善中低收入家庭居住條件有著廣泛而深遠(yuǎn)的影響。到2001年底，全國(guó)住房公積金歸集額已經(jīng)達(dá)到3326億元，而住房公積金貸款累計(jì)發(fā)放額只有820億元，僅占?xì)w集額的24.65%。住房公積金制度的建立對(duì)于推動(dòng)住房市場(chǎng)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍發(fā)揮了重要作用。但是，在具體運(yùn)行中也存在一些問(wèn)題，例如，歸繳力度不夠，一些單位欠繳或不繳住房公積金，影響了公積金歸集額的增長(zhǎng)；已歸集的住房公積金管理存在缺陷，發(fā)放了大量難以收回的非住房性質(zhì)的貸款，甚至資金被擠占、分流的現(xiàn)象也很普遍。目前，最關(guān)鍵的問(wèn)題是住房公積金貸款門檻高、條件苛刻，這項(xiàng)社會(huì)公益福利性質(zhì)的積金沒(méi)有使社會(huì)最普遍的中低收入勞動(dòng)者階層得到應(yīng)有的實(shí)惠。今年5月，國(guó)家了《關(guān)于修改〈住房公積金管理?xiàng)l例〉的決定》，改革了住房公積金管理機(jī)構(gòu)體系，規(guī)范了公積金歸集、使用、管理和監(jiān)督體系，特別強(qiáng)調(diào)加大住房公積金貸款的投放力度，并把公積金貸款范圍擴(kuò)大到職工買房、建房、集資合作建房、翻修和大修住房等整個(gè)住房消費(fèi)領(lǐng)域。有了這一基礎(chǔ)，商業(yè)銀行再配套住房按揭貸款和裝修貸款，形成組合式的個(gè)人住房貸款消費(fèi)體系，必將對(duì)進(jìn)一步拉動(dòng)住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的持續(xù)健康發(fā)展發(fā)揮更大的作用。

5.實(shí)行住房抵押貸款證券化，進(jìn)一步拓寬融資渠道。目前，商業(yè)銀行住房按揭貸款的最長(zhǎng)期限為30年，平均期限約7～8年。但是，商業(yè)銀行用于發(fā)放貸款的資金來(lái)源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，這樣就產(chǎn)生了住房按揭貸款與銀行資金來(lái)源期限上的不匹配。這種反差隨著住房按揭貸款的迅速發(fā)展而不斷擴(kuò)張，從而使銀行信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性指標(biāo)受到影響。為解決短期資金長(zhǎng)期占用問(wèn)題，西方商業(yè)銀行的通行做法是在政府的支持下，發(fā)行住房抵押貸款債券，向全社會(huì)募集按揭貸款資金來(lái)源。今年一季度，中國(guó)建設(shè)銀行住房抵押貸款證券化試點(diǎn)方案已經(jīng)完成向中央銀行和國(guó)務(wù)院的上報(bào)工作，年內(nèi)即將運(yùn)行。

目前，我國(guó)有著廣泛的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和巨大的住房按揭貸款市場(chǎng)，加之目前全國(guó)住房按揭貸款已超過(guò)6000億元，初步具備了發(fā)債規(guī)模，而住房按揭貸款又是不良率低于1%的“精品信貸板塊”，具備發(fā)行住房債券的條件。當(dāng)務(wù)之急是國(guó)家應(yīng)該盡快將這一構(gòu)想付諸實(shí)踐：盡快組建從事住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的專門機(jī)構(gòu)，由其按規(guī)范化的標(biāo)準(zhǔn)向商業(yè)銀行收購(gòu)個(gè)人住房抵押貸款。證券機(jī)構(gòu)以個(gè)人住房抵押貸款的不斷還本付息作為支付債券利息的資金來(lái)源。這種以個(gè)人住房消費(fèi)信貸為支持，以債券融資為載體，實(shí)現(xiàn)證券資本市場(chǎng)與貨幣信貸市場(chǎng)的良好鏈接，不但使商業(yè)銀行的住房按揭業(yè)務(wù)有了長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源，而且也形成了住房信貸業(yè)務(wù)和住房融資業(yè)務(wù)的一體化運(yùn)作，推動(dòng)了住房金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)與可持續(xù)發(fā)展。

6.入世后我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與發(fā)展。加入WTO以后，外資銀行趨利性的本質(zhì)必將導(dǎo)致對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)、高效益信貸板塊的競(jìng)爭(zhēng)。首先，房地產(chǎn)金融競(jìng)爭(zhēng)加劇，信貸風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)張。目前，國(guó)外資金實(shí)力雄厚、管理先進(jìn)、技術(shù)一流的大公司、企業(yè)集團(tuán)，通過(guò)直接投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)和在股票市場(chǎng)參股、控股等間接方式介入我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。與之相比，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)論在資金實(shí)力、經(jīng)營(yíng)機(jī)制、品牌商譽(yù)等方面均處于劣勢(shì)，而原本在土地使用、項(xiàng)目取得等方面的優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)逐漸擴(kuò)張。而這些企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款絕大多數(shù)為國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行提供，在債務(wù)軟約束的情況下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)必然向銀行轉(zhuǎn)嫁。其次，國(guó)外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)特別是按揭貸款操作經(jīng)驗(yàn)豐富，技術(shù)先進(jìn)。美國(guó)早在1934年就成立了聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)，開(kāi)始房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)操作，目前住房按揭貸款余額25000億美元，是我國(guó)同類貸款的35倍，而我國(guó)至今尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。國(guó)外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)有著一整套完善的操作規(guī)范和相當(dāng)豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，而我國(guó)卻相差甚遠(yuǎn)。再次，國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)狀態(tài)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融的影響加大，加入WTO使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)脈搏與國(guó)際市場(chǎng)趨于一致，這是好事，但也必將面臨陣痛：國(guó)際經(jīng)濟(jì)循環(huán)將加劇對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)的沖擊，與之相關(guān)聯(lián)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托投資也將受到影響。特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的市場(chǎng)條件下，外資大量涌入房地產(chǎn)，極易引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫，一旦泡沫破滅，直接導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，甚至引發(fā)金融危機(jī)。

面對(duì)這種挑戰(zhàn)，國(guó)家、房地產(chǎn)企業(yè)和國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)應(yīng)變能力，努力把握競(jìng)爭(zhēng)主動(dòng)權(quán)。一是在經(jīng)營(yíng)理念上有所創(chuàng)新。國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行要在房地產(chǎn)信貸營(yíng)銷理念、市場(chǎng)營(yíng)銷策略、服務(wù)手段、運(yùn)作機(jī)制等方面加大創(chuàng)新力度。要盡快研發(fā)與推廣適應(yīng)市場(chǎng)需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，例如，試辦外國(guó)人士住房按揭貸款、住房?jī)?chǔ)蓄、房屋中介業(yè)務(wù)合作、住房保險(xiǎn)以及住房抵押貸款證券化等新的金融服務(wù)，增強(qiáng)發(fā)展后勁。二是金融管理者要強(qiáng)化房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力，在授信、融資及開(kāi)放房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)方面加大改革力度，培植和打造國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)品牌企業(yè)，增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和市場(chǎng)駕馭能力。三是提高現(xiàn)有的住房消費(fèi)貸款產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力。面對(duì)外資銀行直接介入金融零售業(yè)務(wù)的挑戰(zhàn)，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行要切實(shí)改變個(gè)人住房貸款品種單一，貸款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在貸款擔(dān)保抵押方面手續(xù)繁雜的現(xiàn)狀，增強(qiáng)住房信貸產(chǎn)品的市場(chǎng)彈性。四是加快房地產(chǎn)金融人才的培養(yǎng)。入世以后，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主體的復(fù)雜化對(duì)從業(yè)人員自身素質(zhì)提出了更新、更高的要求，培養(yǎng)一批精通外語(yǔ)、計(jì)算機(jī)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)評(píng)估、財(cái)務(wù)分析、證券融資等方面的專業(yè)人才和復(fù)合型人才是應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的迫切需求，也是提升競(jìng)爭(zhēng)能力與發(fā)展能力的戰(zhàn)略選擇。

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