房地產營銷成本管理分析

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[摘要]房地產企業的主要成本包括土地開發成本以及施工、營銷成本。以浙江省樂清市錦華置業有限公司為例，通過分析錦華置業有限公司成本管理存在的問題，提出相關建議，以期為房地產企業控制營銷成本提供參考。

[關鍵詞]房地產；營銷成本；成本管理

近幾年，房地產開發商房屋銷售困難，人員工資、設備及原材料持續上漲，導致建筑成本不斷上升，利潤下滑，如何有效控制成本，在微利的形勢下立足成為開發商亟待解決的難題。提高房地產企業企業經濟效益關鍵之一在于提高企業成本管理水平。

1房地產成本及成本管理

1.1房產開發的各項成本及開支

（1）土地出讓成本、設備物品和建造成本是房地產成本管理的主要部分。特別是土地成本，是開發商最大的成本。開發商在開發一個項目之前，必須通過拿地面積和土地容積率來算出單位面積下的成本，判定項目工程的可行性。建造成本和設備成本占到總成本的百分之六十。（2）營銷費用。營銷費用包括營銷推廣類費用和日常性費用兩大類。營銷推廣類費用是指在銷售業務推廣和拓展過程中發生的各種費用，包括冠名費、營銷策劃服務費、銷售費、房展會費用、營銷活動費用、廣告費用、銷售物料制作費、營銷設施費、物業管理費等。日常性費用就指營銷部門的工資性費用、業務招待費、差旅費、辦公費、通訊費、水電費（售樓處等使用）、交通費、培訓費、折舊費等日常經營性費用。其中廣告費是營銷費用的主體，對廣告公司的選擇也至關重要，它會直接影響到后期銷售的利潤。（3）利息支出。房地產開發建設投資數額，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對房地產企業的發展將起到非常重要的作用（4）配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、市政和公建配套費。配套及其他收費項目是房地產開發成本核算中受外界因素影響最大的費用支出。

1.2房地產成本管理的概念

房地產成本管理是指房地產項目的成本管理，成本管理是項目管理的一個子集，包括用以保證在批準的預算內完成項目所需要的過程，由資源計劃編制、成本估算、成本預算、成本控制四部分所構成。長期以來，房地產企業因為行業的高利潤，一般都不是十分的關注成本管理，在當前地產新政的形勢下，由于政府行為日益規范、市場競爭加劇，加強成本控制管理成了房地產企業修煉內功、提升競爭力的必修課。

2錦華置業房地產成本管理存在的問題

樂清市錦華置業有限公司于2008年8月26日在樂清工商局注冊成立，屬于微小型的有限責任制公司。公司倚山而座，交通便捷，環境優美，位于擁有“電器之都”之稱的柳市鎮，主要經營房地產開發、物業管理等。調查發現錦華置業房地產成本管理存在諸多問題。（1）對成本缺乏節約意識。根據觀察，日常生活中公司經常出現水龍頭沒關、燈一直開著、紙張浪費、人員隨意使用打印機等不良現象。雖然這些都是小事，但也由此看到公司對成本管理的不重視。此外，銷售人員出去辦事，即使是很近的地方也要開車去，由此產生的油費也是一筆大支出，甚至有人把家里的油費發票都拿來報銷，更不用說報銷差旅費的問題了。（2）銷售當中對質量及合同內容的把關。公司在出售商品房及簽署買賣合同的同時應該對合同內容進行嚴格把關處理，因為經常會有部分客戶在簽訂完合同或者交付的時候出現房屋墻體脫落，合同內容與現房結構不符合或合同內容關鍵詞錯誤等問題，而這些問題的后期解決成為了開發商的另一筆重要支出。在房屋買賣中這種問題的出現是非常普遍的，而其解決成本也較大，企業處理這部分事故的時候，為解決問題所產生的費用將直接影響到企業的成本投入。因此，錦華需要對質量加大把關力度，加強對合同的管理，在合同的訂立過程中必須明確好該合同雙方的責任以及權限，能夠有助于保障企業自身的權益。這也是公司節省營銷成本的關鍵。（3）過度依賴于廣告宣傳。大部分的開發商因為企業盈利大，恰恰疏忽了對廣告浪費的追究。錦華為了更加快速地宣傳產品，在廣告方面投入了很多的成本。雖然廣告確實是起到了一定的積極作用，但不免太過頻繁。這些支出沒有一個合理有效的分配造成了浪費。為了更加轟動，公司還不惜花重金請來明星為新產品代言。過分依賴廣告使得營銷費用也居高不下，費用相應地轉移到消費者身上。

3加強房地產成本管理的建議

3.1開展企業內部的營銷審計

培養員工樹立節約成本的意識，使全員參與進成本管控的過程中。在企業運行的過程中對審計的把控程度要嚴格，對工程及項目的預算費用應該做出詳細的清單，當然審計的核算也要將預算分為固定預算和彈性預算兩種，對年度凈利潤和營銷成本進行分析核算。

3.2加大控制營銷成本費用的力度

首先，企業的管理模式要逐步完善。在開展工作的同時，應該對未來幾天或幾個月的工作做出計劃和成本的預算，要結合財務部進行營銷費用的核算。費效比是成本管理的根本，管理成本就是要加大利潤，所以對員工應該賞罰分明，多勞多得。要給員工制定工作計劃和指標，日指標，周指標，月指標甚至年度指標。同時，上級應獲知在每個人身上的成本開銷是企業重要的工作，實行末尾淘汰制度，以防渾水摸魚。

3.3合理制定成本管理制度

公司管理制度要嚴格執行不容小視，要通過管理層進行監督與檢查。上層成本管理層督促下層來解決企業日常的成本開銷。著力解決人員的成本問題，在所有營銷人員中應該管理嚴明，對個人成本的支出進行個人掌控，可以通過獎罰制度來完善成本計劃。公司應有合理的扣罰制度來完善管理模式。在監督與檢查的同時配合相應的成本管理制度才能使成本最小化。在政府調控的環境下，房產行業甚至是相關產業的利潤肯定會下降。盲目的節約會導致企業形象受損甚至危及社會，但合理的成本管理將使企業更加完善。隨著企業發展的過程中，不同的管理制度也將帶來不同的收益，合理制定成本管理制度將使企業長存。

作者:郝鑫 單位:浙江海洋大學

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