城市建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

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摘要：“十三五”至今我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速推進(jìn)，作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)調(diào)控政策一直備受關(guān)注。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷推進(jìn)，其政策目標(biāo)更清晰、任務(wù)更明確。文章通過梳理該時(shí)期鄭州市在限購(gòu)、限貸、限價(jià)等方面的調(diào)控政策，分析政策變化和演進(jìn)的邏輯，并結(jié)合鄭州市的特殊背景，探討國(guó)家中心城市建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及其調(diào)控政策的影響。

關(guān)鍵詞：“十三五”規(guī)劃；鄭州市；房地產(chǎn)調(diào)控政策；國(guó)家中心城市

一、引言

2020年是“十三五”規(guī)劃的收官之年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在“十三五”期間我國(guó)城鎮(zhèn)化率從2016年末的57.35%上升到2019年末的60.60%，而房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)其地位始終不減。在此期間，房地產(chǎn)調(diào)控作為國(guó)家和地方政府保持房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展的政策手段，一直備受關(guān)注。由于我國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有其各自不同的區(qū)域特征，單獨(dú)對(duì)某一城市或者地區(qū)進(jìn)行分析具有必要性。2016年末，《促進(jìn)中部地區(qū)崛起“十三五”規(guī)劃》得到國(guó)務(wù)院批復(fù)，至此鄭州市建設(shè)國(guó)家中心城市的重大國(guó)家戰(zhàn)略被正式提上日程。在此背景下，對(duì)過去一段時(shí)期新設(shè)國(guó)家中心城市鄭州市的房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行梳理并分析政策的演進(jìn)過程，有助于深刻理解地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，闡述國(guó)家中心城市建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其調(diào)控政策的影響，為其他中心城市房地產(chǎn)調(diào)控提供參考借鑒。

二、“十三五”期間鄭州市房地產(chǎn)調(diào)控政策分析

我國(guó)全面住房市場(chǎng)化改革始于1998年，為防止我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，2003年國(guó)家開始出臺(tái)一些緊縮的調(diào)控政策。緊隨其后，鄭州市于2004年開始出臺(tái)并實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱、房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革及房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展等方面不斷做出政策調(diào)整。從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)看,鄭州是我國(guó)的新一線城市，投資額等各項(xiàng)指標(biāo)在我國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)處于中等水平。從調(diào)控政策執(zhí)行情況看,該類市場(chǎng)調(diào)控力度適中,調(diào)控政策上更傾向于限購(gòu)和限貸政策。

（一）限購(gòu)政策

限購(gòu)政策主要采取限制購(gòu)房數(shù)量、增加二手房交易稅、提高購(gòu)房條件等來實(shí)施。2011年1月鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局出臺(tái)《關(guān)于本市及非本市戶籍居民家庭在鄭州市限購(gòu)商品住房的通知》,通過制定差異化的限購(gòu)政策并明確相關(guān)主體的權(quán)利義務(wù)，開啟鄭州市全面實(shí)施商品住房限購(gòu)。2011年限購(gòu)政策的推出可以說是鄭州嚴(yán)格調(diào)控政策的開始，同年3月限購(gòu)政策升級(jí)。2013年，限購(gòu)政策進(jìn)一步升級(jí)。2014年開始，鄭州市調(diào)控政策開始轉(zhuǎn)向，限購(gòu)政策取消。寬松的調(diào)控政策持續(xù)時(shí)間并不長(zhǎng)，2016年9月，新一輪嚴(yán)格的緊縮調(diào)控政策開啟。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況，在保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)基本完成的前提下，“十三五”規(guī)劃首年，中央政府開始強(qiáng)調(diào)“抑制資產(chǎn)泡沫”和“防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”，并提出在貨幣政策方面需要根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷調(diào)整。根據(jù)中央政策方向，2016年國(guó)慶節(jié)前后，全國(guó)各大城市開啟了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，并在限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等方面做出新嘗試。這一時(shí)期鄭州市房地產(chǎn)調(diào)控相對(duì)較早，始于2016年9月中旬，其中在限購(gòu)方面提出“擁有兩套房者限購(gòu)180平米以下住房，第二套房首付40%，首套房首付30%”。隨著全國(guó)各地陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)政策，2016年12月22日和2017年5月3日分別出臺(tái)了鄭州市部分區(qū)域的限購(gòu)?fù)ㄖ＞唧w限購(gòu)政策變化趨勢(shì)見圖1。限購(gòu)重啟：2016年10月2日，市房管局印發(fā)《住房限購(gòu)政策實(shí)施細(xì)則》，重啟限購(gòu)。對(duì)鄭州市市區(qū)范圍內(nèi)，“擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，無住房的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套180平方米以下的住房”；“擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭”，暫停向其出售市區(qū)住房。限購(gòu)升級(jí)：2016年12月22日，頒布鄭政辦75號(hào)文，限購(gòu)令升級(jí)。在當(dāng)年鄭政辦64號(hào)文中規(guī)定的住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，增加“單套建筑面積180平方米以上的住房納入限購(gòu)范圍”這一規(guī)定。另外針對(duì)非鄭州戶籍居民家庭，提出社保或個(gè)稅證明等條件以進(jìn)行購(gòu)房限制。限購(gòu)再升級(jí)：2017年5月3日，鄭政辦58號(hào)文在2016年的鄭政辦64號(hào)文的基礎(chǔ)上增加新鄭市、滎陽市、中牟縣等限購(gòu)區(qū)，限購(gòu)區(qū)內(nèi)嚴(yán)控企業(yè)炒房離婚買房，行政區(qū)內(nèi)5月3日后購(gòu)買房產(chǎn)自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》之日起不滿3年的不得上市轉(zhuǎn)讓，贈(zèng)予方式上也是贈(zèng)與人滿3年后方可再次購(gòu)買住房。限購(gòu)放寬：2017年11月23日，提出放寬限購(gòu)政策，外市戶籍全日制本科及以上學(xué)歷畢業(yè)生或者副高級(jí)職稱及以上職稱買房不需要審核24個(gè)月的社保。限購(gòu)再放寬：2018年9月起，鄭州樓市急轉(zhuǎn)直下，開發(fā)商多采用低價(jià)走量的方式回本，部分樓市項(xiàng)目?jī)r(jià)格甚至低于政府指導(dǎo)價(jià)。諸如首付分期等違規(guī)操作也在房地產(chǎn)市場(chǎng)上重演。在此背景下，伴隨著鄭州市平抑均價(jià)的限簽政策放開，限購(gòu)政策悄然放松。研究表明，我國(guó)第二輪限購(gòu)政策在效果上顯著弱于第一輪。具體到鄭州市而言，限購(gòu)政策可以在較短的時(shí)間內(nèi)控制房?jī)r(jià)過快上漲，但就整個(gè)政策階段而言限購(gòu)屬于過渡性政策。出于控價(jià)格、穩(wěn)預(yù)期的角度，建立租購(gòu)并舉的住房新制度或許能夠成為強(qiáng)有力的政策工具。結(jié)合中央“房住不炒”總基調(diào)，鄭州市在2018年全市住房保障和房地產(chǎn)工作會(huì)議提出“大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

（二）限貸政策

我國(guó)的限貸政策分為兩部分，一方面對(duì)住房的最低首付比例進(jìn)行限制，另一方面則通過提高個(gè)人住房抵押貸款的利率進(jìn)行約束，通過調(diào)整居民房地產(chǎn)信貸首付款比例和利率等,限制居民購(gòu)房的融資能力和杠桿水平。具體而言，鄭州市的限貸政策與限購(gòu)政策并向而行，其變化趨勢(shì)與限購(gòu)政策加強(qiáng)與放寬趨勢(shì)具有一致性，主要限貸政策集聚在2016年，具體見圖2。頒布限貸令：根據(jù)鄭州市住房公積金管理中心的《關(guān)于住房公積金貸款有關(guān)問題的通知》，從2016年9月1日起，鄭州住房公積金個(gè)人住房貸款門檻提高。具體貸款金額需同時(shí)根據(jù)三方面條件確定：不超過最高限額、不超過繳存余額的規(guī)定倍數(shù)、月還款額不超過家庭收入百分之六十。補(bǔ)刀限貸令：繼《住房限購(gòu)實(shí)施政策細(xì)則》頒布后，緊接著實(shí)施限貸政策。規(guī)定自2016年10月3日起，居民購(gòu)買家庭住房位于鄭州新版房地產(chǎn)調(diào)控政策規(guī)定的區(qū)域內(nèi)，首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付比例為30%；擁有一套住房且未結(jié)清，二次購(gòu)房最低首付比例為40%。限貸令升級(jí)：根據(jù)河南省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制的《關(guān)于進(jìn)一步做好鄭州市限購(gòu)區(qū)域個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，為支持自住購(gòu)房、抑制投機(jī)性購(gòu)房，自2016年12月23日起，在2016年市政府64號(hào)文中規(guī)定的限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，居民家庭首次購(gòu)房貸款的最低首付款比例為30%；居民家庭有購(gòu)房貸款記錄但無住房，或者有1套住房而申請(qǐng)住房貸款的，最低首付比例調(diào)整為60%。

（三）限價(jià)政策

所謂“限價(jià)”，是指由政府部門主導(dǎo)，制定該區(qū)域內(nèi)開發(fā)商所售新建商品房?jī)r(jià)位，超過一定的價(jià)位不予網(wǎng)簽備案。限價(jià)政策是從源頭上進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控的政策方法，其預(yù)期目標(biāo)是調(diào)控房?jī)r(jià)的同時(shí)，擴(kuò)大房地產(chǎn)有效供給、調(diào)整房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)。在前期限購(gòu)、限貸政策之下，鄭州市房地產(chǎn)整體保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。2017年6月27日，河南省以正式文件的形式確定了限價(jià)政策。河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國(guó)土資源廳聯(lián)合《河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳河南省國(guó)土資源廳關(guān)于貫徹落實(shí)建房〔2017〕80號(hào)文件加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，在加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目預(yù)售管理方面，以2016年10月份為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)鄭州市新備案預(yù)售商品房售價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格限制。為什么選擇十月份作為限價(jià)參照標(biāo)準(zhǔn)？一方面，為貫徹黨中央對(duì)房地產(chǎn)工作的決策部署，堅(jiān)決防止出現(xiàn)區(qū)域性土地、樓面單價(jià)等的新高。另一方面，2016年下半年前三個(gè)月鄭州市房?jī)r(jià)明顯上漲，漲幅甚至位列全國(guó)第一。到了10月份達(dá)到一個(gè)峰值。國(guó)慶節(jié)當(dāng)天，鄭州出臺(tái)新一輪的調(diào)控政策，之后房?jī)r(jià)上漲幅度開始變緩，趨于穩(wěn)定。房地產(chǎn)專家分析認(rèn)為“如果選擇10月份之前的話，所限的價(jià)格會(huì)降低很多，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，與調(diào)控初衷不符，因此選擇去年10月份價(jià)格為參考價(jià)”。不過，現(xiàn)實(shí)情境中也會(huì)有超出限價(jià)的情況。限價(jià)新政出臺(tái)以后，受到規(guī)劃、地價(jià)及行政區(qū)域的影響，鄭州市濱河國(guó)際新城仍能賣到18000元/平方米，遠(yuǎn)超所在區(qū)域的限價(jià)，可見限價(jià)是整體把控穩(wěn)定房?jī)r(jià)。而在具體操作中還需要地區(qū)結(jié)合各房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際情況，合理確定房?jī)r(jià)。

三、國(guó)家中心城市建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

國(guó)家中心城市是指在經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)等領(lǐng)域具有全國(guó)性重要影響，以重點(diǎn)城鎮(zhèn)群為依托，現(xiàn)代化和國(guó)際化水平突出，兼有中心性、開放性、引領(lǐng)性、市場(chǎng)性等特點(diǎn)。近五年來，鄭州市站在全新的歷史發(fā)展階段，其在全國(guó)發(fā)展大局中的地位愈發(fā)顯著，鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)獲國(guó)務(wù)院批復(fù)，自貿(mào)區(qū)獲批，緊接而來鄭州被確定為國(guó)家中心城市。2020年《政府工作報(bào)告》將產(chǎn)業(yè)資源和人口資源向中心城市和城市群引導(dǎo)，也將為中心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供持續(xù)的需求支撐。

（一）人口聚集、城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增強(qiáng)

產(chǎn)業(yè)、人口的聚集與城鎮(zhèn)化進(jìn)程同步，在國(guó)家中心城市建設(shè)背景下，鄭州的人口凈流入態(tài)勢(shì)具有穩(wěn)定性，在這種情況下剛需存在，大于供給。從這方面看，鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求會(huì)不斷放大、增強(qiáng)。但盲目追求房?jī)r(jià)的上漲并不可取，應(yīng)該在產(chǎn)業(yè)配套完善、品質(zhì)過硬的前提下，保證房?jī)r(jià)的平穩(wěn)性。如果房?jī)r(jià)大漲，可能倒逼人才外流，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看不利于鄭州國(guó)家中心城市的建設(shè)。

（二）資源集聚、中部崛起，房地產(chǎn)市場(chǎng)挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存

從“一帶一路”、中部崛起角度看，國(guó)家支持鄭州建設(shè)國(guó)家中心城市，顯然是把鄭州看作中部崛起的核心支點(diǎn)，助推中部崛起之圖22016年鄭州市房地產(chǎn)限貸政策不斷升級(jí)路更順暢，崛起之力更強(qiáng)勁。從現(xiàn)實(shí)角度出發(fā)，鄭州知名度、號(hào)召力及資源集聚能力也將增強(qiáng)增大，房地產(chǎn)作為城市發(fā)展中不可或缺的一個(gè)行業(yè)也將迎來新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，在這一背景之下，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)更應(yīng)該與國(guó)際接軌，助推鄭州崛起。

（三）戰(zhàn)略提升、政策調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

建設(shè)國(guó)家中心城市既是政策紅利，也是未來鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的中長(zhǎng)期紅利。但從另一方面來說，政策紅利的落地生根需要很長(zhǎng)一段時(shí)間，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需平穩(wěn)。城市經(jīng)濟(jì)崛起推動(dòng)整體房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，“國(guó)家中心城市”的城市定位意味著城市發(fā)展上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面，對(duì)增強(qiáng)鄭州的輻射力、影響力起到重要作用。對(duì)外商，對(duì)省外資本都會(huì)進(jìn)一步提高吸引力，城市財(cái)力、活力、競(jìng)爭(zhēng)力將大大提升，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)一步影響推動(dòng)城市整體的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

作者：余歡