納稅策劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的應(yīng)用

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摘要：新時期發(fā)展的“營改增”環(huán)境背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅率發(fā)生改變，要想在“營改增”的環(huán)境中贏來更多發(fā)展機遇，就應(yīng)該積極采用納稅策劃的方式，將納稅策劃融入自身的經(jīng)營管理的各項工作，采用和自身相適應(yīng)的納稅策劃的策略，爭取到更多的優(yōu)惠政策，彰顯出納稅策劃在自身經(jīng)營管理中的優(yōu)勢，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展提供基礎(chǔ)保障。

關(guān)鍵詞：納稅策劃；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；經(jīng)營管理；應(yīng)用

近幾年我國在供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為重點的產(chǎn)業(yè)，調(diào)控政策開始收縮，市場發(fā)展速度減慢，在激烈競爭的市場環(huán)境中要想提升自身競爭實力，就應(yīng)在經(jīng)營管理期間開展納稅策劃工作，精細化實現(xiàn)管理的目的，降低納稅成本提升自身的經(jīng)濟效益。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅策劃分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新時期的背景下，納稅策劃的內(nèi)容主要為：首先，子公司設(shè)立期間的工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自身的納稅策劃期間應(yīng)結(jié)合市場宏觀經(jīng)濟特點、自身的財務(wù)管理情況、經(jīng)營管理發(fā)展目的、規(guī)劃決策方案等，開展相關(guān)的納稅策劃工作，設(shè)立子公司，子公司和母公司之間共同承擔稅負，如果在于其階段之內(nèi)分公司不能盈利，就可以選擇總公司的形式，如果在短時間之內(nèi)子公司可以盈利，就可以選擇子母公司的形式，這樣可以節(jié)約納稅的成本。其次，取得土地的經(jīng)營管理階段，企業(yè)一般會采用合作開發(fā)形式、資產(chǎn)收購形式等開展工作，很容易導致稅收成本增加，甚至直接制約整個項目的開發(fā)建設(shè)。而在開展納稅策劃工作之后，就可以利用資產(chǎn)收購手段、股權(quán)收購手段等全面剖析項目開發(fā)的內(nèi)容，節(jié)約納稅成本的同時提升自身的效益。最后，具體的開發(fā)建設(shè)、銷售的經(jīng)營管理期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展納稅策劃工作，可采用臨界點的形式，增加扣除項目金額或者是進行費用的轉(zhuǎn)移，以此節(jié)約納稅的成本。例如：經(jīng)營管理期間納稅策劃中選擇采用增加扣除項目金額的方式，可通過精裝修的形式，起到一定的扣除項目放大效應(yīng)。在使用費用轉(zhuǎn)移方式期間，企業(yè)自身可代收費用，也可開發(fā)間接性的項目增加費用，在增加開發(fā)成本口徑的情況下，起到節(jié)約納稅成本的作用。［1］

二、納稅策劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中應(yīng)用的價值

（一）有助于降低納稅成本。目前我國很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自身的經(jīng)營管理工作中還沒有全面意識到納稅策劃的重要性，未能按照“營改增”的情況開展納稅策劃的相關(guān)工作，很容易出現(xiàn)納稅成本過高的現(xiàn)象，造成嚴重經(jīng)濟損失。而在開展納稅策劃工作期間，可在各個環(huán)節(jié)中進行納稅分析和研究，選擇與企業(yè)自身相符合的措施，爭取到更多優(yōu)惠政策，開展納稅的監(jiān)督管理活動，通過綜合性的措施和手段，減少自身的納稅成本。［2］（二）能夠提升經(jīng)營管理工作水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常的經(jīng)營管理工作中，積極開展納稅策劃工作，可在籌資環(huán)節(jié)、項目開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中針對性開展有關(guān)的納稅策劃工作，要求各個部門、各個工作環(huán)節(jié)都根據(jù)策劃部分的內(nèi)容執(zhí)行任務(wù)，規(guī)范自身的經(jīng)營管理行為，預(yù)防出現(xiàn)經(jīng)營風險問題，在一定程度上能夠促使經(jīng)營管理水平的提升。（三）有助于預(yù)防風險問題。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，項目周期時間很長，涉及的稅目情況、稅率情況等十分復(fù)雜，各個環(huán)節(jié)都可能會有不同的稅種，尤其是購買土地環(huán)節(jié)、項目開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、后期物業(yè)管理環(huán)節(jié)中，稅種存在一定差異性，所面臨的風險也有所不同，對企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展會產(chǎn)生直接的影響。而在開展納稅策劃工作之后，可針對不同的經(jīng)營管理環(huán)節(jié)情況，針對性開展納稅策劃活動，明晰所涉及的稅種與稅目類型，篩選相應(yīng)的計稅依據(jù)、方法，盡可能增加企業(yè)的價值。尤其是在“營改增”的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收政策有所調(diào)整，只有按照政策開展納稅策劃工作，才能和市場政策環(huán)境相互適應(yīng)，規(guī)避經(jīng)營管理期間的稅務(wù)風險問題。［3］

三、納稅策劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中的應(yīng)用

（一）篩選與自身相適應(yīng)的納稅策劃方式。從具體狀況來講納稅策劃方法并無最優(yōu)，只有選擇與自身相適應(yīng)的措施，才能最大程度降低企業(yè)的納稅成本，實現(xiàn)效益發(fā)展的目的。此期間應(yīng)該全面分析不同的納稅策劃方式，然后根據(jù)自身狀況選擇應(yīng)用，例如：稅負轉(zhuǎn)移的策劃方式，可以通過提高銷售價格的方式將稅負轉(zhuǎn)移到消費者身上，但是，這類方式在應(yīng)用期間適合價格彈性較高的經(jīng)營項目中；對于遞延納稅策劃的方式，可適當延后納稅時間，這樣可以應(yīng)對現(xiàn)金流不足的問題，適合應(yīng)用在項目周期很長、投資數(shù)量很高的企業(yè)；延遲銷售收入確認時間的納稅策劃方式，在竣工備案的而環(huán)節(jié)中執(zhí)行策劃工作，國家規(guī)定中已經(jīng)提出了要結(jié)合毛利率在竣工結(jié)算的時間段繳納稅負，此時就可以設(shè)置在年初進行處理，不再年末確認；稅收優(yōu)惠的納稅策劃方式，就是可以劃分不同的裝修項目、購地項目等，設(shè)置成為小微企業(yè)，利用母公司與子公司的形式節(jié)約稅負。不同的策劃手段有著不同的優(yōu)勢和特點，企業(yè)可以結(jié)合自身的具體狀況，研究分析有關(guān)的納稅策劃手段與方式方法，選擇適合自身的措施。（二）爭取更多的優(yōu)惠政策。我國在“營改增”方面沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出直接的稅收優(yōu)惠政策，但是企業(yè)可以在納稅策劃期間爭取優(yōu)惠政策，例如：適當參與到國家有稅收優(yōu)惠政策的西部區(qū)域項目開發(fā)的活動中，享受到相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。也可以在策劃工作中選擇可以提供專用發(fā)票的供應(yīng)商，借助進項稅抵扣的政策增加稅務(wù)的抵扣量，減少自身的納稅成本，真正意義上實現(xiàn)效益最大化的目標。在爭取優(yōu)惠政策的納稅策劃活動中，還應(yīng)重點研究和分析優(yōu)惠政策內(nèi)容，綜合性開展策劃工作，完善有關(guān)的策劃機制和體系，確保在經(jīng)營管理期間獲取到優(yōu)惠政策。［4］（三）完善籌資方面的納稅策劃模式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理期間籌資屬于重要的環(huán)節(jié)，合理開展籌資工作不僅能夠解決資金流匱乏的問題，還能為納稅策劃提供更多準確的依據(jù)，預(yù)防有關(guān)的風險問題。籌資環(huán)節(jié)應(yīng)安排專業(yè)人員制定納稅策劃的計劃和方案，科學選擇融資措施，例如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)融資比例較高的情況下，利息支出抵稅的數(shù)量就會增加，但是，此類方式可能會帶來很多的財務(wù)風險隱患問題，要求工作人員準確預(yù)測風險，在防范風險的基礎(chǔ)上采用債務(wù)融資的方式，對于信譽度較高、財務(wù)管理情況較好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以適當增加債務(wù)融資比例，如果企業(yè)的經(jīng)營效果較低、財務(wù)管理狀況不良，就可能無法進行債務(wù)的清算，此時就應(yīng)該采用股權(quán)融資的手段，確保在納稅策劃期間明確選用能夠降低納稅成本的籌資方式。（四）注重納稅風險的防范。近年來我國的網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)快速發(fā)展，很多企業(yè)在納稅策劃中已經(jīng)開始采用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)開展監(jiān)督工作，識別分析納稅風險問題，開展系統(tǒng)性的監(jiān)督工作，規(guī)避風險的同時降低納稅成本。首先，應(yīng)借助網(wǎng)絡(luò)技術(shù)創(chuàng)建不同層次的納稅策劃系統(tǒng)，建設(shè)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，實時性在網(wǎng)絡(luò)中進行稅務(wù)、經(jīng)營管理業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)信息的傳輸分析，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)部門借助網(wǎng)絡(luò)交換有關(guān)的財務(wù)數(shù)據(jù)、經(jīng)營管理業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)等。在建設(shè)納稅策劃網(wǎng)絡(luò)平臺之后，還應(yīng)該建立有關(guān)的數(shù)據(jù)信息監(jiān)督管理工作模型，通過數(shù)據(jù)信息內(nèi)容的管理和分析，明確納稅策劃期間的重點部分，準確設(shè)定有關(guān)的策劃工作范圍。其次，采用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)創(chuàng)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)共享系統(tǒng)、風險防范系統(tǒng)等，明確納稅策劃環(huán)節(jié)中有無納稅風險隱患，實時性、階段性開展風險的監(jiān)督管理活動，規(guī)避和預(yù)防風險，充分彰顯出納稅策劃在降低納稅成本、規(guī)避風險問題中的優(yōu)勢。最后，使用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)創(chuàng)建納稅風險問題的聯(lián)動監(jiān)督管理系統(tǒng)，監(jiān)測分析相關(guān)的納稅策劃風險問題，明確各個部門的工作責任和義務(wù)要求，在經(jīng)營管理部門、財務(wù)管理部門之間相互協(xié)同的情況下，聯(lián)動進行納稅風險的監(jiān)督分析，各個部門互相反饋有關(guān)的數(shù)據(jù)信息，開展納稅策劃的檢查工作、管理工作，提出應(yīng)對問題的對策和建議。［5］（五）完善納稅策劃的體系。為了在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理各項工作領(lǐng)域合理開展納稅策劃工作，應(yīng)完善相關(guān)的工作體系內(nèi)容。首先，創(chuàng)建收入分拆的納稅策劃體系。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，本身的收入在內(nèi)部有兩個或是很多納稅人相互之間，也會涉及很多類型的稅種、稅率、見面政策等，此期間為做好納稅策劃的工作，應(yīng)開展水乳拆分處理工作，結(jié)合法律制度盡可能減少計稅的數(shù)額，降低納稅的成本。在日常經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)也可以科學進行內(nèi)部定價，將其轉(zhuǎn)移到開發(fā)產(chǎn)品方面，但是此類方式應(yīng)用期間流程復(fù)雜，容易受到其他條件的影響。其次，可按照稅率差異性完善直接節(jié)約類型的策劃體系，可按照不同稅率之間的差異性特點，科學安排有關(guān)的銷售價格，節(jié)約納稅的費用。此期間應(yīng)針對價格、扣除額等準確安排，以此形成增值率的控制作用，減少自身的納稅費用。［6］

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理的工作中融入納稅策劃，具有諸多的重要意義，所以企業(yè)在自身的每個經(jīng)營管理項目中都應(yīng)重視納稅策劃方式的應(yīng)用，篩選最佳的策劃工作手段，彰顯出具體的納稅策劃方式優(yōu)勢。企業(yè)可按照自身情況選擇合適的納稅策劃方式，完善相關(guān)的監(jiān)督系統(tǒng)與工作模式，建設(shè)納稅策劃的工作體系，盡可能爭取到更多優(yōu)惠政策，篩選節(jié)約納稅成本的策劃舉措，促使企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展。

參考文獻

［1］廖君湘.分立納稅策劃可以降低企業(yè)稅負［J］.注冊稅務(wù)師，2018（4）.

［2］李健強.房開企業(yè)在"限地價、競配建"模式下的納稅策劃［J］.注冊稅務(wù)師，2018（4）.

［3］賀丹.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃方法研究［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2017（13）.

［4］尚磊，王樹鋒.房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃思路探究［J］.國際會計前沿，2019（1）.

［5］劉凱，呂漫菁.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅策劃研究［J］.廣西質(zhì)量監(jiān)督導報，2019（5）.

［6］張立潔.房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅納稅籌劃淺析［J］.財會學習，2018（27）.

作者:王小所 單位:曲靖麒麟房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司