銀行抵押物處置法律應對策略

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【內容簡介】文章指出“惡意租約”產生的原因在于抵押人對“買賣不破租約”保護條款的充分利用，以及“惡意租約”具有造假簡便、成功率高和違法成本低的特點。通過對“惡意租約”涉嫌刑事犯罪的法律分析，提出商業銀行可通過主動申請不動產抵押物執行異議之訴，依靠刑事責任追究的震懾力，由人民法院依法撤銷或解除抵押人、第三人“惡意租約”執行異議。這對商業銀行依法應對“惡意租約”執行異議，挽回不應有的重大損失具有現實借鑒意義。

【關鍵詞】抵押處置；惡意租約；法律訴訟；法律策略

近年來，商業銀行在申請人民法院依法拍賣處置不動產抵押物過程中，屢屢出現案外第三人拿出一紙租約，申請執行異議，以不動產已于抵押訂立前或者人民法院查封前出租為由，請求人民法院對不動產抵押物進行帶租拍賣或者阻止向司法拍賣受讓人移交占有，對商業銀行不動產抵押物的處置變現設立了很大的法律障礙，即拉長了拍賣處置時間，更拉低了拍賣處置價格，給商業銀行造成意料之外的重大損失。為了能遏制這種被動局面，現就“惡意租約”的法律應對策略進行實踐探討。

“惡意租約”產生原因及主要特征分析

（一）“惡意租約”充分利用現有法律對“買賣不破租約”的保護條款。《合同法》第229條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。根據這個條款，“買賣不破租賃”的適用條件有：第一，租賃合同已經成立并生效；第二，租賃物已經交付承租人；第三，所有權發生變動是在租賃期間內；第四，租賃物的所有權變更為受讓人。具備上述條件，即使租賃合約內容明顯不合理，租賃關系仍然對買受人具有約束力。《物權法》第190條進一步規定：訂立抵押合同前抵押財產已經出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響；抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已經登記的抵押權。根據這個條款，將適用“買賣不破租賃”的條件限定在訂立抵押合同前出租的，租賃關系才對買受人具有約束力。（二）“惡意租約”造假簡便，抵押人相對容易運作。抵押人只要找到愿意配合的第三人，隨時隨地可以炮制出一份簽訂時間在訂立抵押合同前的租賃合約，據此第三人申請執行異議即可。為了達到壓低不動產抵押物處置價格，阻撓不動產抵押物成交，此類“惡意租約”一般具有兩個明顯特征：一是租賃時間長，訂立的租賃時間大都20、30年；二是租賃價格低，訂立的租賃價格遠遠低于市場租賃價格。筆者有一案例，抵押人將評估價值2千多萬的兩個黃金地段商鋪，與第三人訂立租賃期限20年，且租賃期前5年免收租金，此后每年租金3萬元整，每5年租金遞增5%，租金收益率算下來每年都不到千分之一，第三人等于是長期免費占有使用不動產抵押物。如果這類“惡意租約”執行異議得逞，商業銀行不動產抵押物的權益將遭受重大損失。（三）“惡意租約”成功率高，使得第三人頻繁申請執行異議。由于我國沒有強制性租賃登記公示制度，只要租賃合約是雙方意思真實表示，租賃合約就可生效。如果抵押人與第三人沆瀣一氣，在以往司法實踐中，由于受限于民事法律關系等諸多因素的制約，人民法院難以徹底查清租約訂立時間真相，無法從證據、法律上判定租約真假，盡管租賃內容有悖常理，租賃合約存疑，但也只能帶租拍賣，嚴重影響不動產抵押物的成交價格。（四）“惡意租約”違法成本低，助長了抵押人有恃無恐的行為。盡管民事訴訟法規定了妨害民事訴訟活動的處罰措施，但與能挽回價值數百萬元、上千萬元的不動產抵押物的收益相比，這種民事處罰難以對違法者形成震懾。訴訟中，人民法院未能查明抵押人、第三人有惡意串通的行為，也無法對妨害執行行為人處以罰款、拘留等強制措施。因此，抵押人權衡利弊，更愿意冒民事法律風險以獲取最大的既得利益。

“惡意租約”涉嫌刑事犯罪的法律分析

由于抵押人通過“惡意租約”所獲得的收益遠遠超出敗露后付出的代價，一紙租約就能阻礙不動產抵押物的依法處置，這樣巨大的誘惑如果僅從民事訴訟的角度去分析，很難讓抵押人主動放棄“惡意租約”抗辯權。只有從事實、證據揭穿抵押人的惡意行為，并能繩之以法，才有可能從根本上遏制抵押人在訂立抵押合同前的惡意租賃行為。從抵押人與商業銀行訂立的抵押合同、抵押人與第三人訂立的租賃合約的基本內容進行法律分析，可以判斷抵押人已經涉嫌違反了騙取貸款罪。刑法第175條騙取貸款罪規定：以欺騙手段取得銀行貸款，給銀行造成重大損失或者有其他嚴重情節的。該罪立案標準：（1）以欺騙手段取得貸款，數額在100萬元以上的；（2）以欺騙手段取得貸款，給銀行造成直接經濟損失數額在20萬元以上的。根據抵押人與商業銀行訂立的標準抵押合同文本，在相應條款中，都會讓抵押人陳述與保證等類似內容：“抵押財產不存在任何未書面告知銀行的瑕疵或負擔，包括但不限于抵押財產為限制流通物、被查封、被扣押、被監管、被出租、被留置等情形”。而現在第三人拿出訂立抵押合同前的租賃合約提出執行異議，用事實證明抵押人在設定抵押時故意欺騙了商業銀行，即抵押人有意隱瞞抵押時不動產抵押物已經被出租的事實，從而協助借款人用不足值的被出租不動產抵押物，騙取商業銀行發放了足額抵押貸款，抵押人欺騙行為符合騙取貸款罪立案標準（1），即以欺騙手段取得貸款。如果第三人堅持執行異議，要求帶租拍賣，造成不動產抵押物低價成交，參照不動產抵押物實際市場價格，給商業銀行造成20萬元以上損失的，抵押人欺騙行為又符合騙取貸款罪立案標準（2），商業銀行可以按照刑法規定，報案追究抵押人騙取貸款的刑事責任。商業銀行依據騙取貸款罪立案標準（1）（2）可向當地公安機關報案，鑒于公安機關有依法強制調查和取證的權力，抵押人、第三人是否串通欺騙的事實相對容易查清。如果抵押人騙取貸款罪成立，按照此罪的量刑標準：（1）自然人犯騙取貸款罪的，處3年以下有期徒刑；（2）造成重大損失或者其他嚴重情節的，處3年以上7年以下有期徒刑；（3）單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照前款的規定處罰。這樣的刑事責任追究無疑對抵押人、第三人有很強的震懾作用。

遇到“惡意租約”的法律應對策略

商業銀行向人民法院申請依法處置不動產抵押物過程中，有第三人以“惡意租約”提出執行異議時，商業銀行應及時申請不動產抵押物執行異議之訴，依法申請人民法院駁回第三人執行異議申請，同時依法撤銷或解除抵押人與第三人簽訂的涉及執行標的的租賃合約。商業銀行申請確認之訴的目的，是要通過訴訟中的庭審調查、質證、答辯，坐實抵押人騙取貸款的法律事實，讓抵押人、第三人意識到堅持用“惡意租約”繼續執行異議抗辯，將會承擔嚴重的刑事責任后果，讓抵押人、第三人知難而退，主動與商業銀行達成和解，撤回執行異議。具體訴求及法律依據如下：第一，抵押人通過先欺騙第三人訂立租賃合約，再欺騙商業銀行訂立抵押合同的惡意方式，達到其協助借款人騙取商業銀行貸款，又讓商業銀行與第三人相互執行異議，從而阻撓人民法院執行，最終逃廢商業銀行債務的非法目的。按照《合同法》第52條第3款規定：有下列情形之一的，合同無效，其中包含（三）以合法形式掩蓋非法目的。抵押人以合法租賃形式掩蓋非法逃債目的，合同自始無效，租賃合約應依法撤銷。第二，抵押人欺騙第三人訂立的租賃合約內容顯失公平，已經嚴重侵犯商業銀行作為債權人的合法權益。按照《合同法》第54條第2款規定：在訂立合同時顯失公平的，人民法院應予撤銷。《合同法》第74條規定：債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。據此，抵押人以顯失公平的低價將不動產抵押物長期租賃給第三人，變相轉讓財產，并以欺騙方式訂立的租賃合約使不動產抵押物變現價值遭受貶損，阻撓商業銀行債權的實現，其行為直接損害了商業銀行作為債權人的合法權益，租賃合約應依法撤銷。第三，抵押人在訂立抵押合同前和在人民法院查封前，不動產抵押物并未實際交付第三人占有使用，租賃合約應依法解除。主要事實和證據有：（1）不動產抵押物抵押時，雙方均有合格資質的評估公司現場核查和評估，并出具了不動產抵押物價值評估報告。規范的評估報告均附有不動產抵押物多張現狀照片，是否裝修、是否空置、是否有人居住和經營一目了然。由于抵押人同樣欺騙評估公司將不動產抵押物已經低價長期租賃的事實，導致評估公司對不動產抵押物的實際價值評估出現“虛高”，這才能如愿完成抵押人騙取商業銀行足額發放抵押貸款的目的。（2）商業銀行向執行法院申請財產保全，申請查封不動產抵押物，人民法院執行法官會到現場核查不動產抵押物，是否裝修、是否空置、是否有人居住和經營，執行法官的證人證言真實有效。（3）商業銀行向人民法院提出質證申請，要求第三人提供交納租金、使用不動產抵押物所發生的水、電、煤氣、通訊、物業管理等費用原始憑證。虛構一紙租約容易，提供實際占有、使用不動產抵押物的原始憑證就不是輕而易舉的事情，第三人無法提供或者提供不全，將承擔舉證不能的民事法律后果。

法律應對策略實施后的司法效果

在申請不動產抵押物執行異議之訴中，商業銀行有三個假設：一是租賃合約是真實的；二是第三人是善意的；三是抵押人是惡意的。從而跳出以往執行異議中，商業銀行與抵押人、第三人糾纏于租賃合約訂立時間是否真實，卻陷于舉證不能的困境，最終被迫接受帶租拍賣的無奈裁定。商業銀行只需提供抵押合同、評估報告、法官證人證言即完成舉證責任，無需再申請司法鑒定簽字筆跡、簽字時間及收集提供其他證據。對于抵押人，繼續堅持租賃合約真實有效，就等同于承認欺騙了商業銀行和第三人，因為抵押人沒有在訂立抵押合同前告知商業銀行已經租賃的事實，也沒有在訂立抵押合同后告知第三人已經抵押的事實。商業銀行通過確認之訴，達到由法庭調查，認定抵押人欺騙商業銀行和第三人的事實。對于第三人，繼續堅持租賃合約真實有效，就必須認可抵押人沒有在訂立抵押合同后告知第三人已經抵押的事實，否則就有和抵押人串通欺騙商業銀行的嫌疑；同時還必須向法庭提交實際占有、使用不動產抵押物的原始憑證，否則即使租賃合約真實有效，因為沒有實際履行，人民法院可以依法裁定解除租賃合約。由于確認之訴中抵押人、第三人進退兩難，抵押人、第三人一般不愿與商業銀行當庭對質，或是向法庭申請和解，或是直接缺席開庭，任由人民法院缺席判決。商業銀行可通過主動申請不動產抵押物執行異議之訴，依靠刑事責任追究的震懾力，由人民法院依法撤銷或解除抵押人、第三人“惡意租約”執行異議，在司法實踐中取得良好效果。這對商業銀行今后依法應對“惡意租約”執行異議，挽回不應有的重大損失具有現實的借鑒和指導意義。

作者:余廣寧