論銀行貸款安全抵押創新

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[摘要]不良貸款是我國金融風險的主要表現，其成因涉及多個方面。調研結果顯示，抵押資產的變現清償比率不高，抵押評估質量低下，抵押的風險緩釋作用遠沒有得到發揮。本文借鑒國內外理論與實務經驗，在明確維護銀行貸款安全的前提下，提出抵押資產評估理論體系應以“抵押貸款價值”為核心概念，由“基礎理論、概念框架、應用理論、調控理論”四個層次構成，其評估方法應以“折現現金流法”為核心，以“期權定價法”為補充。研究結果對構建中國特色的抵押資產評估理論體系，規范評估執業行為，促進銀行正確進行信貸決策，防范金融風險具有重要意義和作用。

[關鍵詞]抵押資產；評估理論；評估方法；折現現金流法

不良貸款一直是我國銀行業改革發展的主要障礙，是金融風險的主要表現。我國政府對此高度重視，并采。取了一系列重大政策措施，以減少國有商業銀行不良貸款。從2000年四季度開始，我國銀行業不良貸款比例和余額開始實現“雙下降”。然而，一些商業銀行不良資產存量較高、不良貸款率高位徘徊的問題仍然比較突出。

形成不良貸款的原因無疑是多方面的。在筆者參與的有關不良資產處置的相關調研中，發現相當一部分抵押貸款在抵押有效的情況下也成了不良貸款，這就不得不引起我們的深思。本來，通過抵押資產來降低或緩釋信貸風險是銀行控制信用風險的主要手段之一。但據中行系統的一項調查結果顯示，以機器、設備等動產做抵押的資產變現受償率只有10%左右，以房屋等不動產做抵押的資產變現受償率只有30%左右(周洪生，2003)。另有調查顯示，目前抵押資產變現損失平均在50%左右，有的甚至高達90%(劉桂良、招平，2004)。而何自力(2005)的實證研究結果也表明，抵押貸款的回收率平均不足50%，抵押資產評估價值的變現率則不足40%，抵押資產評估質量很不理想。盡管不同的調查結果有所差異，但抵押資產變現清償比率不高、抵押資產評估質量低下卻是一個不爭的事實。

國外的調查研究(如美國國會針對20世紀80年代中期的金融危機進行的調查)結論也表明，不動產評估價與實際價值之間的差異，導致金融機構的資產大量縮水，是促成金融危機的重要原因之一(張燕敏、王誠軍，1998)。

在深刻反思不良貸款成因的基礎上，對于不良資產的處置，中國銀行業已經開始從事后化解轉向事前防范。在這一轉軌過程中，科學評估抵押資產價值是一個關鍵環節，因為貸款的價值是抵押資產價值的函數(儀垂林、劉玉華，2005)。我們的調查結果顯示，抵押有效的不良貸款之所以時有發生，就是因為當初抵押資產的評估值過高造成的，而評估值過高除了部分虛評外，多數則是因為評估價值類型的選擇與評估方法的采用造成的，而這套評估理論與方法在當時甚至現在通行的評估實務看來竟然是合理的。

由于評估師對抵押資產評估存在系統性的高估(崔宏、程鳳朝，2004)，為銀行貸款提供決策基礎的抵押資產評估事實上誤導了銀行貸款決策。對此，銀行業和評估界應該反思。所以，基于保證銀行貸款安全的目的，應該創新抵押資產評估的理論與技術。

一、國內外研究現狀及分析

國外理論界一般認為估價是對資產市場價值的評估，并且國際評估準則也將市場價值作為基本的價值評估標準。針對抵押貸款對評估的要求，德國率先提出了抵押貸款價值的概念，并在歐洲市場上逐步得到認同和應用。BienertandRehkugler(2005)分析了抵押貸款價值概念在歐洲的發展，指出了其相對市場價值而言與抵押目的匹配的適當性。當然也有學者反對在進行抵押評估時采用抵押貸款價值類型(如Crosbyetal.,2000)。到目前為止，“抵押貸款價值”已在歐洲得到廣泛應用，并完

全納入《歐洲評估準則》。

關于抵押評估的具體方法，除了傳統的市場法、成本法、收益法等途徑外，隨著金融前沿理論的發展和較多交叉學科的出現，現代應用數學、統計學等學科知識和工具被大量應用到評估領域，出現了進階現金流量折現模型、蒙特卡羅方法、期權評估模型、實物期權法等新的評估方法。如較多文獻就將抵押視為一種期權并對抵押期權的定價問題進行了研究(如Hilliardetal.，1998；Chowetal.,2000；Dengetal.,2002)。

新的巴塞爾資本協議(BaselⅡ，2004)擴大了銀行可使用的抵押、擔保和信用衍生產品的范圍，提出了合格的金融抵押品的認可標準，如存在可及時、經濟、有效處置抵押品的市場；存在可以公開得到的抵押品市場價格；抵押品的價值不可與貸款企業的信用存在較高的正相關性等，特別是協議強調了抵押貸款價值，這些都將對抵押資產評估理論與實務的進展發揮積極影響。

與國外相比，我國對資產評估、特別是對抵押資產評估理論與方法的研究還非常落后。早在1997年，我們就指出中國的資產評估學缺乏理論支持，成為了評估操作學(崔宏，1997)。經過近10年的發展，時至今日，我國資產評估理論與技術仍然基本停留在原先水平上。幾乎所有的資產評估學教材，其理論部分基本上均以第一章“總論”或“概述”一帶而過。具體到抵押資產評估領域，其理論與技術更是十分陳舊和落后。如蘭瑛(2004)所言，我國抵押貸款評估業務基本處于無序狀態，許多重要概念混淆不清，就抵押資產評估到底評估的是什么價值都未能取得一致認識，實務界人士多認為是市場價值，而學者則多認為是清算或變現價值(劉桂良、招平，2004)，也有學者認為是清算價值的折現值(路金勤，1997)。甚至如何界定抵押評估對象也未能得到統一，多數人認為是抵押物，但有部分人則認為評估對象是抵押權<薛炳東，1997)。理論的模糊不清直接導致了評估方法的局限性，多數評估采用傳統的重置成本法、市場比較法，少數采用收益現值法其收益口徑也僵化單一，抵押資產評估的特殊性在評估方法上沒有任何反映。價值類型與價值定義的概念尚沒有被抵押資產評估人員和評估報告使用者所接受(或仍然習慣認為是傳統的市場價值)，同時評估方法缺乏創新，造成抵押資產評估價值結果失實，誤導銀行決策。部分學者在堅持市場價值的前提下進行了一些抵押資產評估方法的探討，如李延喜(1998)，劉桂良、招平(2004)等，但未能引起理論界與實務界的回應和重視。

實踐方面，根據中國人民銀行的《貸款風險分類指導原則(試行)》的規定，對于抵押資產的評估，在有市場的情況下，按市場價格定值；在沒有市場的情況下，應參照同類抵押資產的市場價格定值。建設部的《房地產估價規范》、原國土局頒布的《城鎮土地估價規程》(試行)也有類似規定。實踐證明這種規定并沒有保證金融機構抵押貸款的安全(劉桂良、招平，2004)。2006年1月，建設部、人民銀行和銀監會聯合了《房地產抵押估價指導意見》，但與以前相比，該指導意見除了可以控制部分道德風險與體制風險外，在理論與技術上并沒有做出新的創新和突破，因此并不能從技術上防范房地產信貸風險的產生。

綜上可見，銀行貸款抵押資產評估迄今沒有建立起統一的理論與方法體系，評估實務中則“百花齊放”，也沒有取得一致的認識。因此，充分借鑒國際上已有成果，對銀行貸款抵押資產評估在理論與方法上做出創新，不僅具有巨大的探索空間，而且具有十分重要的理論與現實意義：不僅可以豐富我國資產評估理論，有助于促進我國統一評估理論的建立和完善，而且可以為評估界提供與理論邏輯相一致的操作指導，有助于規范評估界的抵押資產評估行為；特別是可以科學確定抵押資產的價值，有助于銀行正確進行信貸決策，維護銀行貸款安全，防范金融風險。

二、抵押資產評估理論創新的途徑和思路

目前我國已有的抵押資產評估理論“碎片”缺乏明確的中心、清晰的主線和實質性聯系，相關內容既不統一，也不確定，有限的理論不僅不能很好的指導實踐，甚至還在誤導實踐。因此，對理論做出創新非常必要。

理論的創新需要找準邏輯起點、搭建模式與探索路徑。理論不是別的，只是概念的展開(汪丁丁，1996)，而特定理論，則是關于兩個或多個概念的陳述，是在多個概念之間用推理來架起的因果關系的橋梁(張宇燕，1992)。有鑒于此，抵押資產評估理論體系應以理論目的為指引，以相關核心概念為基點，并以其之間的邏輯關系為主線來搭建。

但這里的目的具體如何定位?核心概念是什么?其內部邏輯關系如何?這是理論創新首先需要解決的一個關鍵問題。另外，抵押資產評估作為一門實踐性很強的學科，其理論絕不應該是單一層面的，那么又該如何劃分抵押資產評估理論的層次?

(一)保證銀行貸款安全：抵押資產評估與抵押資產評估理論目的的確立

創新理論的目的是什么?也就是說，我們為什么要創新抵押資產評估理論?顯然，理論的創新是為了更好地指導評估實踐。這樣，抵押資產評估的目的就直接規定了抵押資產評估理論的目的。

抵押是指抵押人以自己或第三人的財產，通過不轉移占有的方式向抵押權人提供履約擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處置抵押財產并優先受償。根據《擔保法》的規定，抵押的本質就是對債權的保證，它表現出一個顯著屬性，即保證抵押債權的安全。設定抵押權是國家依法賦予抵押權人對抵押人履約的督促權、在一定條件下對抵押物的處分權和優先受償權，以保證抵押債權安全無損。安全問題是發放貸款的首要問題，在金融市場上普遍采用抵押的方式來保證債權的安全。

從抵押的本質屬性出發，設定抵押的目的顯然就是保證銀行貸款的安全。因此，抵押資產的評估以及抵押資產評估理論的創建都必須統一在“保證銀行貸款安全”這一目的之下。否則，抵押評估的實踐就失去了方向，抵押資產評估理論的創建也就是盲目的。

(二)抵押貸款價值：抵押資產評估理論的核心概念

明確了評估目的作為構建評估理論體系的起點，接下來需要確立的就應該是理論的核心概念了。我們初步認為，最為核心的概念是“抵押貸款價值”。“抵押貸款價值”類型是抵押資產評估理論的統帥和靈魂，新的理論體系必須在目前對“市場價值”類型盲目崇拜的“破”中而“立”。因為若采取市場價值類型，盡管抵押資產的未來價值不知道，但對借貸雙方來說抵押資產的初始市場價值是已知的。在此條件下，如果在合同期間的任何時間，抵押資產的市場價值小于貸款合同的價值，那借款方的理性選擇便是違約。因此，用市場價值進行評估，而不考慮資產的長期持續性，將助長企業的違約風險，并損害銀行貸款安全。任何有違抵押目的的概念或觀念都必須拋在抵押評估理論體系之外，哪怕其多么的根深蒂固，因為邏輯無法保持一致，而自相矛盾的觀點必然不能共存于一個體系之內。

具體而言，抵押貸款價值是指考慮到資產的長期存續性、正常的和當地的市場條件、資產當前的用途和可選擇適宜用途等因素，經過對資產的未來可出售性進行的謹慎評估得出的資產的評估價值。在評估抵押貸款價值時不應該考慮投機因素。這也正是歐洲評估準則第6號所倡導的適宜于抵押資產評估的價值類型。這樣定義的抵押資產價值類型，與抵押資產評估的目的是最相符合與匹配的。

如前文所述，目前評估理論界與實務界對抵押資產評估價值類型的認識還存在相當大的分歧。導致這一情形的出現有其自身的根源：銀行設置抵押的作用在于防范金融風險，是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以資產抵押物代償為條件設置了第二還款來源。這種貸款方式從理論上講比單純第一種來源多了一道風險屏障，當第一還款來源出現問題，借款人無法用正常經營活動所產生的現金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。正是在這個意義上，抵押物在降低貸款風險、減少貸款損失方面發揮著重要作用。也正是抵押資產的“現時擔保作用”與“他時的清償功能”使得借貸雙方對抵押資產價值的認識上存在著明顯的分歧，進而在借貸雙方心中抵押資產呈現出不同的價值。對于借款方而言，抵押資產是企業重要的生產要素，其價值取決于該資產與其他生產要素一起為企業創造的未來收益的現值，期望評估時假設這些資產按最佳用途使用，獲取其即期在用價值。所以，從借款方角度考慮，資產的抵押并不改變其市場價值。與此相反，銀行在進行貸款決策時，要考慮萬一借款人償債能力不足時，貸款的擔保—抵押資產必須作為還款的保證。由此可見，貸款人對抵押資產注重的不是使用價值，而是該資產從現有經濟實體分離并被用于抵債的價值。而這時抵押資產的抵債價值比它在生產經營中的使用價值通常要低。因此，從貸款方的角度考慮，抵押資產的適宜價值類型似乎應該為清算價值。

因此，如何獲得雙方都認可、客觀公正的抵押資產價值成為抵押資產評估的難點，也成為銀行抵押貸款業務中的重要問題。實務中，銀行對抵押資產進行評估要考慮到銀行內部風險管理的兩個需要：一是看抵押物能否起到對借款人信用增級的目的；二是假定借款人違約后，處置抵押物的收益能否覆蓋貸款，從而確定違約損失。在評估后，綜合考慮抵押擔保對借款人的信用增級效果以及貸款的違約損失，銀行可以進行貸款定價以及做出是否貸款的決定。抵押資產的特點是產權在評估時點不發生轉移，銀行的主觀意愿也是希望貸款能夠正常持續、抵押資產產權不轉移。這種可能出現的產權轉移對價值類型提出了特殊要求，若為滿足需要一，市場價值似乎合適；而若要滿足需要二，則非市場價值(清算價值)似乎更為恰當。

而對于評估界，則主流的觀點是將抵押資產價值類型定位于市場價值。之所以這樣做，本文認為可能是出于如下幾個目的：一是自利的考慮，因為在當前評估環境中，相對于評估其他價值類型而言，市場價值的評估更為簡單。二是習慣性思維的路徑依賴作用，因為評估師職業從誕生之日起，評估的價值類型多是市場價值，此后出現的任何類型資產的評估，不管其特殊性如何，評估師首先想到的就是市場價值。三是受既有評估理論以及《國際資產評估準則》的誤導，不加分析，全盤接納。四是遵照有關政策法規的“強制實施”。前已述及，《貸款風險分類指導原則》、《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》、《房地產抵押估價指導意見》等法律法規都對抵押資產的評估采用了市場價值類型。

那么，如何協調借款抵押人、抵押權人銀行以及評估界的認識與做法?在既有的框架內，采用哪一種價值類型其實都將使另一方或兩方利益受到影響，我們必須尋求一種帕累托改進路線，這就是確立“抵押貸款價值”類型。根據前述抵押貸款價值的定義，首先，由于該價值類型考慮到資產的長期存續性、正常的和當地的市場條件、資產當前的用途和可選擇適宜用途等因素，符合資產所有權方(借款方)對所持有資產的預期，如此定義的抵押資產價值不會損害資產持有者的經濟利益；其次，由于該價值類型的評估不考慮投機因素，并考慮到了資產的未來可出售性，符合一定的謹慎原則，可以照顧到銀行的利益，與維護其貸款安全的目的并不矛盾；最后，對評估師來講，采用抵押價值類型對抵押資產進行評估，只需要對習慣的市場價值進行某種程度的修正，并不會帶來實質上的巨大改變。因此，這樣定義的抵押資產價值類型，不僅理論上與抵押資產評估的目的相符，實踐中也不會產生太大阻力，且有助于維護各方既有利益，是一種協調式的帕累托改進策略。

(三)從基本原理到行為規范：四個層次搭建抵押資產評估理論體系

如何構建資產評估理論體系存在眾多難點，盡管多數學者提出以會計理論來構建資產評估理論，但本文認為抵押資產評估理論體系與會計理論沒有必然的聯系，可從最為基本的原理到核心概念的建立，再到其具體應用，最后到評估主體的行為規范四個層面來構架。

第一層次為抵押資產評估的基礎理論，主要探討抵押資產價值的構成與來源，以及抵押資產價值變現的影響因素，從中提煉抵押資產評估的本質和職能、目的與對象，重點解決抵押資產評估中“評估什么”以及“評估原理”的問題；

第二層次為抵押資產評估概念框架，主要包括抵押資產評估的目標、假設、原則和要素，重點解決抵押資產評估的“核心概念”及其“邏輯聯系”問題；

第三層次為抵押資產評估的應用理論，按照“經濟環境一評估目的一評估對象一價值類型一評估方法一結論披露”的邏輯，描述銀行貸款抵押資產評估的流程原理，重點解決抵押資產的“評估流程”及其“制約關系”的問題；

第四層次為抵押資產評估的調控理論，包括抵押資產評估的職業教育、職業道德以及行業管理與法律規范，重點解決抵押資產評估行為主體的“行為塑造”以及“行為懲戒”的問題。

四、抵押資產評估方法創新的途徑與思路

評估理論創新的目的在于實踐應用，而應用的基礎則是依據理論提出新的評估技術與方法。因此，如何創新銀行貸款抵押資產評估技術與方法，就成為抵押資產評估理論進一步深化的基本應用領域。

(一)評估方法的創新受制于評估目的與價值類型

抵押資產評估的特定目的既體現了評估所要實現的具體目標，又體現了抵押資產評估結果的具體用途。因此，評估目的會在宏觀層面上對評估對象及其面臨的條件產生約束和限定作用，評估目的正是通過對評估對象及其面臨條件的約束，對評估技術思路、評估具體技術方法和評估方法所使用的經濟技術參數的選擇產生直接或間接的影響。也就是說，不同的評估目的規定了評估方法選擇的方向。而價值類型也制約資產評估方法的選擇，某種標準的評估價值必須通過具體的評估方法獲得，而對于不同的價值類型，在評估時需要考慮的方面和影響因素不同，也就是說，價值類型直接制約著評估中各種指標、參數的判斷和選擇。而對評估方法的選擇本身就包括了對評估所涉及的經濟技術參數的恰當選擇。選擇恰當的評估技術思路與實現評估技術思路的具體方法，同恰當選擇經濟技術參數共同構成了恰當選擇資產評估方法的內容(姜楠，2004)。

但是，這里有一個問題需要進一步討論，即評估方法受評估目的和價值類型的影響并不代表特定的評估目的和特定的價值類型必須與特定的評估方法一一對應。評估方法是實現評估目的、滿足價值類型要求的技術手段，評估目的和價值類型與評估方法的匹配是體現評估科學性的重要方面，正確理解和認識這一匹配關系是正確選擇評估方法的基本前提。但是，評估目的、價值類型與評估方法之間的匹配關系并非一定要一一對應，而是指對于特定的評估目的和價值類型，評估師應選擇相對更高效、相對更準確合理的評估方法。由于客觀條件的限制，以及各種評估方法對于實現評估目的和價值類型的相對合理性，不同的評估方法之間可以替代，但特定的目的和價值類型下，由于需要考慮的因素可能有所不同，評估方法的選擇應該首先考慮評估活動自身的因素及其對評估方法應用的影響，這些影響形成了評估方法選擇的內在約束，評估師在這種約束下選擇的評估方法就是最為適合的方法。

基于以上認識，本文并不同意一些學者所持的如下觀點：在評估目的和價值類型確定的情況下，評估方法的選擇具有隨機性和多樣性。我們寧愿說，對于特定的評估目的與價值類型必有與之最相匹配的評估方法，在最匹配的評估方法所需要的條件不能完全滿足時，可以依據替換原則，采用其他評估方法。

(二)以折現現金流法為核心，以期權定價法為補充創新抵押資產評估方法體系

評估技術與方法直接受制于評估目的與價值類型。前文我們已經明確銀行貸款抵押資產評估的目的是“保證銀行貸款安全”，其適用的價值類型是“抵押貸款價值”。那么，在此條件約束之下的最適宜評估方法是什么呢?

為了回答此問題，仍然需要返回到“抵押貸款價值”內在的規定性以及評估目的中去。前已述及，銀行貸款抵押資產評估有其特殊性，作為第二還款來源的抵押資產，其對債權的保證作用取決于貸款到期而債務人違約后抵押資產變現能力的大小。因此以貸款之初的抵押資產的市場價值作為未來的擔保顯然是不適合的。評估抵押資產的擔保價值，必須考慮該資產的未來市場價格波動，也就是說抵押資產的評估方法必須體現抵押資產價值的長期持續性、當地正常的市場條件、資產的未來可出售性等因素，并對投機性因素加以排除。因此，其適應的評估技術與方法自然應該以折現現金流法為主。而若貸款由波動率很大的資產提供擔保，抵押資產將具有較大的期權價值，但同時將會增加貸款違約的機會。因此，這類情形下的抵押資產評估，也應考慮期權價值的影響，這樣就可以形成期權定價法。

當然，誠如前文交代，在最適宜評估方法的使用條件不能完全滿足時，可以考慮其他途徑與方法，如收益途徑下的其他方法，以及成本途徑與市場途徑的其他方法。這樣，適用于抵押資產的評估方法體系包括如下三個層次：

核心方法：折現現金流法。

補充方法：期權定價法。

替代方法：成本法、市場法以及其他收益法。

不管具體評估時采用哪種方法，重要的是必須依據“抵押貸款價值”的本質，基于安全邊際的考慮對相關參數恰當進行附值。

五、本文主要貢獻與研究局限

本文的主要貢獻體現在以下五個方面：一是較為全面地回顧和總結了有關抵押貸款評估理論與方法的國內外發展狀況，指出了創新抵押資產評估理論與方法的重要作用。二是較為系統地提出了抵押資產評估理論與方法創新的思路和途徑，為后續研究提供了一個基本平臺和探討基礎。三是通過對抵押本質的分析，探討了抵押資產評估不同價值類型對各方利益的不同影響，并在對當前實務界普遍采納的“市場價值”類型進行反駁、給出其與銀行貸款抵押資產評估的不匹配性和對銀行貸款決策的誤導性的基礎上，從抵押的目的出發，確立了抵押資產評估的適宜價值類型為“抵押貸款價值”類型。四是基于“基礎理論、概念框架、應用理論、調控理論”四個層次構建起一個銀行貸款抵押資產評估理論體系的框架。五是依據評估目的與價值類型對評估方法的規定性，明確提出與銀行抵押貸款評估目的與價值類型相匹配的最適宜評估方法是“折現現金流法”，并以“期權定價法”為補充、以其他方法為替代，提出了抵押資產評估的方法體系。

本文的不足之處主要表現在，一是雖然通過四個層次建立起了抵押資產評估理論的一個體系框架，但限于篇幅未能對每一層次中的內容展開詳細論述并提出自己的創新觀點，也就不能為廓清當前抵押資產評估理論界與實務界普遍存在著的一些混亂認識作出更大的貢獻。二是本文雖然提出了以折現現金流法為核心，引入實物期權定價技術，建立與銀行抵押貸款要求相匹配的評估方法體系的觀點，同樣也未能進一步深化或細化該評估方法，離可操作性應用還有一定的距離。三是理論與技術創新的效果如何，需要經驗實證，但本文沒有進行這方面的研究，無疑在一定程度上損害了本文的“說理”強度。以上缺陷的存在也正是本文所以稱之為“一個初步框架”的原因，我們期待這些缺陷能在后續研究中進行完善和補充。