房屋面積測算研究論文

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摘要房產測量的面積測算中，由于房屋層高測量而引發的矛盾和糾紛時有發生。根據各地反映的意見，針對其中幾個關鍵性的主要問題，即房屋層高與房屋凈高的定義、房屋層高與房屋凈高的測量參照面、測量結果的誤差與限差、測算中應注意的問題進行了比較詳細的論證與分析，并針對這些問題，提出了一些解決辦法與應對措施的意見和建議。

關鍵詞面積量算房產測量層高測量

2000年的國家標準《房產測量規范》在有關房屋面積測算的規定中有一條很重要的規定，即計算房屋建筑面積的建筑物的層高必須超過2.20m，層高低于2.20m的建筑物都不能計算房屋的建筑面積。這是沿襲過去的一條老規定，國家標準《房產測量規范》對此未作定義，也未作更多更詳細的解釋和說明。隨著我國房地產市場和科學技術的高速發展，人民的需求與法制觀念的變化，以及人民以法律、法規、政策維護自身權益意識的加強，這條已經執行了20多年的老規定，在國家標準《房產測量規范》的實施中，由于對該規范條文的不同理解卻引發了一些問題。由房屋層高所引發的問題是決定該建筑物或房屋能不能計算建筑面積的問題，有時涉及一層房屋，有時涉及一幢房屋，有時涉及一片房屋，產生的經濟糾紛數額比較大。平時來電來函咨詢有關房屋層高問題的也比較多。為了總結經驗，吸取教訓，特將有關資料整理如下，以供討論和參考，同時也加強信息交流，促進共識，以便更加準確地理解和掌握國家標準《房產測量規范》中的有關規定，使標準的實施更趨統一。

1房屋層高2.20m規定的由來

房屋層高2.20m的要求和規定，不是國家標準《房產測量規范》首先提出來的，而是引用的一個老規定，今天仍然有效，仍然有它的現實和普遍的需求，因而繼續被引用。

1.1層高2.20m規定的歷史和有關文件

1982年國家經委（82）經基設字58號“關于建筑面積計算規則”的文件中，對計算建筑面積的范圍有兩處有層高超過2.2m才計算建筑面積的限制。一條是“用深基礎做地下架空層加以利用，層高超過2.2m的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。”另一條是“建筑物內的技術層，層高超過2.2m的，應計算建筑面積。”在不計算建筑面積的范圍的規定中與上述2條對應的有2條規定不能計算建筑面積，即“層高在2.2m以內的技術層”與“層高小于2.2m的深基礎地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層”。在這個文件里，其他計算建筑面積的范圍的條款中均未提出層高2.2m的附加條件。

1984年起，國家在全國范圍內進行了“第一次全國城鎮房屋普查”，在測算和統計房屋的建筑面積時，完全采用了上述規定，即執行1982年國家經委“關于建筑面積計算規則”。這是我國有史以來一次最大規模的全國房屋大普查，參加人員超過70萬。這次由國家建設部和國家統計局組織實施的全國房屋大普查，為我國后來的住房制度改革和制定房地產的法規政策提供了可靠的資料。

全國城鎮房屋普查中大家深刻體會到，房屋與房產的管理需要房產測量提供準確可靠的有關成果資料，而房產測量則必須有一個全國統一的房產測量標準。

從1987年開始，國家建設部與國家測繪局組織《房產測量規范》編寫組，共同起草制定國家測繪行業標準《房產測量規范》，其中對房屋面積測算的規定條款也是以1982年國家經委“關于建筑面積計算規則”的條款為基礎，修改補充形成的，有關層高的規定，仍然采用了原有規定，并把層高2.20m以上的要求延伸到了夾層、假層、地下室和半地下室。

國家測繪行業標準《房產測量規范》于1991年由國家測繪局以后，我國的住房體制改革和房地產業有了飛躍的發展，人民生活的水平和質量得到了迅速的提高，到1996年這本國家行業標準已不能滿足房地產業和房產管理的需求。國家建設和國家測繪行政主管部門在得到國家標準行政主管部門同意后，于1996年開始組織制定國家標準《房產測量規范》。新的國家標準《房產測量規范》把房屋層高2.20m的要求，作為計算房屋建筑面積的一個普遍性條件，并把房屋層高2.20m以上(含2.20m)的要求明確地延伸到了陽臺、挑廊、室外樓梯以及各層房屋。國家標準《房產測量規范》于2000年8月1日正式實施以后，仍提出了不少問題，主要是在有關房屋面積計算規定的條款中。這些條款中有的有層高2.20m以上的明確要求，而有的則未提層高2.20m以上的要求，使得執行時感到困惑不解。為此建設部于2002年在建住房[2002]74號文件中作出明確規定：計算建筑面積的房屋，層高（高度）均應在2.20m以上（含2.20m），并把房屋層高2.20m以上的規定延伸到了非垂直墻體的房屋。

至此，有關房屋層高2.20m以上（含2.20m）才能計算建筑面積的規定正式成為計算房屋面積的一個必備的基本條件，今后凡層高達不到2.20m的房屋，均不應計算房屋的建筑面積；但是這些層高達不到2.20m的房屋仍有使用價值，仍然有產權關系，因此在房屋權屬登記中仍應明確其產權的歸屬。這樣層高2.20m以上的這一計算房屋建筑面積的基本要求，到此得到了明確的解決。

1.2人民對生活空間的基本要求

房屋是人民生產和生活的基本空間，房屋和房間的設計應該滿足人民生產和生活的最起碼的活動需求。人的基本活動空間與房屋層高之間的空間關系，根據有關資料綜合統計分析，可以形象地表示，如圖1所示。

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圖1人的基本活動空間與房屋層高之間的空間關系

編制國家標準《房產測量規范》的前期，我們在《房產測量規范》的“征求意見稿”中，對房屋空間的最低標準是要求房屋內的凈高不低于2.05m；但經過廣泛調研和討論，大家認為房屋的層高易于操作和掌握，最后仍統一采用層高不低于2.20m的標準。

層高=凈高＋樓板厚度在此樓板厚度取0.15m

層高=2.05＋0.15=2.20m

凈高=層高－樓板厚度

凈高=2.20－0.15=2.05m

所以，為了保證人民生活對基本活動空間的最低要求，以及保持對房屋最低層高要求和規定的連續性及穩定性，提出層高不低于2.20m的標準是適宜的，這已達成共識。對無法測量層高而需要使用凈高時，提出凈高不低于2.05m的標準也是適宜的、相匹配的。

2層高的定義及其測量參照面

房屋的最低層高定為2.20m的標準已經解決，但在實施中，在一些地方又出現了問題，其關鍵點在于層高的定義。在測量房屋層高時，應量至何處，測量的參照面定在那里，現將幾種情況分述如下。

2.1樓面層高

樓面層高系指房屋上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。

樓板面至屋頂面的垂直高度也包括樓板面至房屋頂平臺面的高度，但房屋頂面或平臺面都不應包括隔熱層的高度。樓面或地面也不應包括裝飾層的厚度，例如用于裝飾而鋪設的木地板、塑膠地板、瓷磚、石材板料等塊料面層的裝飾厚度。

我們所指的層高一般均指的是樓面層高，這種層高的定義和解釋已得到了認同；但在實際操作中仍有一些細則，需要進一步的研究和討論，以求得共識。

2.2結構層高

在有些學術著作和文件中，也有提出使用結構層高的問題。結構層高系指房屋上下兩層結構層層面的垂直距離。

房屋建成以后，房屋各層的結構層層面已被上層構造層層面所埋蓋，這對實測和以后復測或檢測都很困難；另外結構面是一個粗糙的不平表面，無法進行更為精確的測量。所以以房屋的結構層層面作為測量的參照面盡管也是科學和可行的，但困難較多，而且也不適用于更為精密的測量，因此很少用于房產測量。

2.3中線層高

中線層高系指房屋上下兩層層厚中線之間的垂直距離。中線層高的根據尚不清楚，是否是因為《房產測量規范》中計算房屋建筑面積采用中線尺寸而仿效之，不得而知。

樓板層、屋頂層都可根據層的厚度找到層厚的中線尺寸，測量參照面也存在；但地面之底層的中線位置卻很難找到，是一不定值，需要另行進行專門的定義。所以以中線尺寸來定義層高是不可取的。

2.4凈高

根據上述層高的定義，有些建筑物就無法測量出層高，例如地下室的入口處、窯洞等建筑物就測不出層高。為了保證人民最基本的活動空間，建筑物空間的高度應使用凈高這一標準取代層高標準，這已達成共識，凈高標準的要求在全國也應該統一。

3房屋層高測量

房屋的層高已定義為：房屋上下兩層樓面、或樓面至地面、或樓面至屋頂面的垂直距離，即房屋層高測量的參照面選擇的是樓面、地面和屋頂面。房產測量的參照面對測量的實施至關重要，直接影響房產測量的成果和房產測量結果的公正性。

作為房產測量的參照面應具備以下幾個最基本的條件：這個面應該是永久性的、穩定不變的，是可以用數學模型描述的，測量的結果是可以恢復的。

地面、樓面、屋頂面是否符合這些條件，如何保證成果的公正性，現分述如下。

3.1地面和樓面

根據中國大百科全書對地面的定義，地面（floorfinishing）是建筑物內部和周圍地表的鋪筑層，也指樓層表面的鋪筑層（樓面）。地面（樓面）通常由面層和基層兩部分組成，面層直接承受化學和物理作用，并構成室內空間的表面形象。

基層包括：找平層、結構層和墊層，有時也包括管道層。

面層包括：表層、結合層。

以上是通常的一般的樓面與地面結構，其中有些建筑物直接使用找平層或找坡層，不設置面層。面層一般由用戶自行設置，可使用木地板、或瓷磚、或大理石、或花崗巖等板料或其他材料。對于一幢樓，甚至上下層的面層材料，面層厚度都是不相同的。而有的用戶不設面層，直接使用找平（坡）層。如果在測量層高時，一個量至找平層，而另一個量至面層，這個層高是不合理的，也是不公平的。在這種情況下，都應以找平層作為測量參照面，這個層高應以兩個找平層面為準進行測量，而不能量至木地板面或其他裝飾面。

樓板層（floor）是建筑物中水平方向分隔空間的構件，最復雜的樓板層結構分層如下（樓板層從上至下的各種分層）：

其中3）～10）均為構造層，1）、2）、11）為裝修層。

找平層也包括找坡層，因為有時需要找坡層，找平層要改用找坡層（例如某些技術層、管道層）。

構造層中的找平層和結構層是必不可少的，其他部分則在多數情況下是沒有的，因此結構層面和找平層面都可以作為房屋測量的參照面；但由于結構層面是一個粗糙不平的表面，房屋建成后又大多被找平層（或找坡層）所埋蓋。因此以找平層面作為房屋層高測量的參照面是比較適合的。也就是說我們在選擇樓面或地面的參照面時，選擇樓面或地面的基層層面作為測量參照面，而不選擇樓面或地面的面層層面。即使上下兩層都是木地板，其層高也不能量至木地板面層，因為木地板面層至基層面層（找平層）的高度是不同的。例如有的木地板下有龍骨，有的木地板卻是直接黏貼在基層層面上，兩個木地板層面至基層層面的高度不同，所在樓板層的厚度也不相同；另一原因是木地板等裝修層面是不穩定的，是可變的，說不定哪一天又重新裝修，甚至更換了裝修層的材料，改變了裝修層的厚度，從而改變了由這個面層（裝修層層面）所構成的層高。因此我們不主張以裝修面作為房屋層高測量的參照面。

.2屋頂面

屋頂面是屋頂的面層，是房屋最上部的結構，主要起防水、排水的作用。屋頂是房屋最上層起覆蓋作用的圍護結構，又稱屋蓋。屋頂由屋面和支承結構等組成，有的屋頂還有保溫、隔熱等功能層。

屋面是屋頂的上部覆蓋層，屋面包括面層和基層，面層的主要作用是防水、排水；基層具有承托面層、起坡、傳遞荷載等作用。

屋頂的支承結構可由屋架、鋼架、梁板等平面結構系統構成，也可由薄殼、網架、懸索等空間結構系統構成。根據屋頂排水坡度不同，常見的有平屋頂和坡屋頂，其一般結構如下：

1）屋頂面層；

2）屋面基層；

3）屋頂功能層；

4）屋頂支承結構層；

5）屋頂頂棚層。

根據不同地區的氣候特點和使用要求，平屋頂除有防水、排水功能外，還應考慮設保溫隔熱等功能層。

保溫層。冬季寒冷地區為了防止屋頂大量散熱和避免屋頂內表面產生凝結水，應作保溫層屋頂。一般在承重層和防水層之間設置保溫層，即鋪放導熱系數小的輕質保溫材料，有的同時找坡構成坡度。保溫層的厚度依當地氣候和對室溫的要求而定。

隔熱層。在氣候炎熱地區的平屋頂上應設置隔熱層。常用的方法是在屋頂面上，即在屋頂防水、排水層上架設1層大階磚或水泥薄板，形成通風隔熱層，利用空氣在隔熱層內的流動，帶走大量熱量而起到隔熱作用。另一種辦法是在屋頂面上設置實體隔熱層，即在屋頂面上堆置蓄熱系數較大的材料吸收太陽輻射熱，如鋪設大階磚、混凝土板，堆土，堆礫石，堆煤渣，堆礦渣等，也可在平屋頂的屋頂面上設置蓄水池、游泳池，種植草地、花木等。在測量房屋的層高時，均不應包括屋頂面上的這些隔熱層。

由于屋頂面的結構不同，以及選用保溫材料的不同，屋頂面層的厚度差別很大，因而屋頂面至樓面或屋頂面至地面的層高測量就顯得較為復雜。

4房屋層高測量需要補充限差標準

4.1房屋層高測量存在測量誤差

房屋層高測量和房屋邊長、房屋面積測量一樣存在測量誤差，尤其是不同的時間，不同的測量人員，測量不同的部位都會出現不同的層高結果，就是同一個人，在不同的時間，即使是采用同一儀器，測量同一部位也會有不同的層高測量結果。這些不同的層高測量結果一般不會引起人們的重視；但是這些不同的層高測量結果如果出現在2.20m數值的上下，則容易出現麻煩，甚至會由此產生重大的經濟糾紛，這在現實實踐中已經出現過，不得不引起我們的重視。為了解決或避免這類矛盾和糾紛的重演，除了吸取教訓，精心操作，提高測量技術水平以外，在標準管理方面還應設置一個“房屋層高的限差”，使房屋層高測量結果，在合理的誤差范圍內得到承認，使合理的層高測量結果受到公正的保護，否則將會使這一矛盾和糾紛更加復雜化。

4.2房屋層高測量的誤差及其累積

通常情況下，房屋層高由下式求得

（1）

H——房屋的層高；

h——房屋的凈高；

Δh——房屋樓層樓板的厚度。

房屋凈高與房屋樓層樓板的厚度均為獨立觀測量，有

（2）

4.3房屋凈高的測量誤差

1）觀測誤差。一般以手持測量儀測量，以手持測量儀測量房屋凈高的觀測誤差取±5mm，若使用其他測量工具，例如以卷尺測量房屋凈高的測量誤差將超過±5mm。

2）測量參照面不平整誤差，即測量面的不平度誤差。房屋凈高的測量參照面是上下兩個樓面，樓面的不平整誤差取±5mm。測量兩個樓面的誤差累積為。應該指出的是某些未整修的毛樓面的誤差不在此誤差范圍之內。

3）測量參照面不平行度誤差。由于上下兩樓面不平行，因而測量不同的部位會有不同的結果，測量參照面不平行度誤差取±10mm。

凈高測量誤差主要由以上3項組成，3項誤差都是隨機誤差且相對獨立，故其累積誤差。

有些樓面和屋頂面本身就構成坡度，本身就不平行，均不適用上述分析。

4.4房屋樓層樓板厚度的測量誤差

房屋樓層樓板厚度如果以卷尺進行測量，并采用與商品房面積相對應的二級或一級測量精度進行測量，與商品房面積測量二級精度對應的邊長測量精度為0.014＋0.0007D，其中D為所測量樓板的厚度，取D=0.15m=150mm。

1）觀測誤差。以卷尺測量，其測量誤差為0.014＋0.0007×0.15≈0.014m。

2）測量參照面不平整誤差對樓層樓板厚度的影響。樓板厚度涉及到樓板上下兩個面不平整誤差的影響，故為。

3）房屋樓層樓板厚度不均勻誤差的影響，即樓板的厚度不均勻，不同的測量參照點測出的樓板厚度不相同，樓板厚度不均勻誤差取±10mm。

上述3項誤差是房屋樓層樓板測量的主要誤差來源，均為隨機誤差，且相互獨立，故其累積誤差為。

4.5房屋層高測量的誤差及其限差

取2倍的中誤差作為限差，因此房屋層高測量的限差為±0.05m。房屋凈高測量的限差為±0.03m。

5建議

1）房屋層高系指房屋的上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。

當地面和樓面的裝修面厚度不同時，測量房屋層高時不宜包括裝修面的厚度，例如，不包括木地板、地磚、石材板料等裝修層的厚度，以保證房屋層高測量成果的公平與公正。

在房屋層高測量中，不應包括屋頂面上隔熱層的高度。

有些房屋頂面有坡度，廚房、衛生間地面，以及有些技術層的地面也有坡度，因此層高測量的兩個參照面是不平行的，存在著許多層高值。在測量時應注意觀測和分析，測量出最低層高值和測量出層高不低于2.20m的房屋面積的范圍。

2）房屋層高測量受諸多誤差累積的影響，應該規定限差標準，以保護測量結果的合理與合法性。根據當前的建筑質量、技術條件與測量手段，房屋層高測量的限差標準取±0.05m，房屋凈高測量的限差標準取±0.03m，較為現實可行。

3）房屋的室內凈高是指室內樓面或地面至樓板底面或屋頂底面的垂直距離。裝飾的室內吊頂應計入室內凈高。

當房屋的層高無法測量時，可以房屋的凈高替代，房屋凈高的規定應與房屋層高的規定相對應，房屋凈高的標準取2.05m較為適應。

4）為了保證人們對活動空間的最基本的要求，各地可根據實際需求，在規定房屋層高不低于2.20m的同時，也可以再附加一個對房屋凈高要求的標準。

5）測量2.20m左右的房屋層高時，應特別小心謹慎地進行觀測，此時的測量參照點不宜少于4對，并使得上下4對參照點構成四邊形，以保證測量成果的準確可靠。

6）為了避免和減少由于房屋層高引發的矛盾和糾紛，應避免設計層高等于2.20m的房屋。共同采取措施，防范和減少產生矛盾和糾紛的機會，以避免造成不必要的經濟損失。

上述意見和建議是研究性質的，屬個人意見，謬誤和不足之處，歡迎提出補充和指正意見。本文的目的是想為有關討論提供一份參考資料，以促進共識，同時也為有關主管部門在制定有關規定時提供參考資料，使各地在實施國家標準《房產測量規范》時更加規范，更加統一，更加科學合理。