未成年人房產審查處分管理論文

導語：未成年人房產審查處分管理論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

未成年人房產是指未成年人以自己名義享有所有權的房產。隨著我國經濟的快速發展，家庭財產的迅速積累，未成年人擁有房產的機會越來越多，比如通過繼承、接受獎勵、贈與和遺贈等方式擁有房產；或直接通過營業和勞動（比如演出、創作等）方式取得房產。因此，對未成年人房產的管理和保護問題日益凸現。我國《婚姻法》第2條、《未成年人保護法》第5條、《民法通則》第18條都蘊含了保護未成年人財產利益的原則。按照《未成年人保護法》第2條規定，未滿18周歲的公民都是未成年人；按照《民法通則》第11條，并非所有的未成年人都不具備完全民事行為能力，16周歲以上不滿18周歲的公民，能夠以自己的勞動收入為主要生活來源的，可視為完全民事行為能力人，能夠以自己的名義管理和處分其所有的房產。是故，只有在此范圍之外的未成年人房產的管理和處分才需由其監護人代為進行。未成年人財產制度是大陸法系國家親屬法中親權制度的重要內容，我國《民法通則》沒有區分親權制度和監護制度，而是用監護制度吸收了親權制度，對未成年人財產的管理和保護規定比較簡單。本文擬以未成年人房產的管理、處分為例，重點分析我國未成年人財產處分限制中存在的問題。

需要指出的是，成年精神病人也屬不完全民事行為能力，其所有房產的管理和處分問題與未成年人類似，本文為行文方便，僅討論未成年人房產的管理和處分，但相關結論可推用于成年精神病人。

一、未成年人房產的管理

《最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》第10條規定監護人負有管理和保護被監護人財產的職責。監護人對未成年人房產的管理主要體現在三個方面：其一是保存行為，即為防止和避免房屋的毀損、滅失或其權利的喪失、限制等為目的，而采取措施維持房屋的現狀，典型的保存行為是房屋維修、加固行為。其二是改良行為，即在不改變房屋性質的前提下，為增加房屋的經濟價值或經濟效益，提高房屋居住的舒適性、安全性和美觀性，而對房屋進行加工、整理、裝飾、裝潢、美化等；其三是在不改變房屋性質的前提下，對房屋的直接利用，比如居住、出租、提供給第三人居住等。

監護人基于監護權，有權占有并管理未成年人房產，作為監護職責的應有之義，對未成年人房產進行管理和保護也是監護人應盡之義務。在未成年人房產受到第三人不法侵占或妨害的情況下，監護人既可以未成年人的法定人身份，以未成年人的名義請求第三人返還房屋或排除妨礙、恢復原狀、消除危險等；也可以自己的名義，基于自己對被監護人所有的房產擁有財產管理權而請求排除第三人的不法侵害，重新將房屋置于自己的管理和控制之下。監護人管理時負有一定的注意義務，應像管理自己所有的房產那樣去管理未成年人房產，不得侵害或妨害未成年人房產；當未成年人房產受到不法侵害時，應積極尋求救濟，排除侵害，使未成年人的所有權回復圓滿狀態，維護未成年人的利益。如果監護人沒有履行上述義務，致使未成年人利益受損的，應對未成年人承擔損失賠償責任；如果監護人的行為從根本上危及到未成年人的房屋所有權時，法院可以根據利害關系人的申請，撤銷監護人的監護資格。

二、未成年人房產的用益

用益權是指在不毀壞未成年人房產的實體情況下，使用該房屋并收取孶息的權利。按照一般觀點，未成年人房產的用益權由監護人享有，如此，可以彌補監護人保護、教育未成年人以及對未成年人房產進行保存行為、改良行為以及其他管理行為而支出的合理費用。我國臺灣地區民法、法國民法等都規定了親權人依其親權對未成年人財產有用益權。按民法通則司法解釋的規定，“保護被監護人的身體健康，照顧被監護人的生活，管理和保護被監護人的財產，對被監護人進行管理和教育，在被監護人合法權益受到侵害或與人發生爭議時，其進行訴訟”，均系監護人之法定職責。監護人履行上述法定職責必然需要支出相關費用，在未成年人房產有收益的情況下，該費用可先由該收益充抵，如該收益所得收入尚不夠充抵履行監護職責所需支出的，剩余部分應由監護人支付。如果該收益所得收入充抵履行監護職責所需支出仍有剩余的，剩余部分可歸監護人所有，以利于合理平衡監護人之權利義務關系，增進良好和諧的監護關系。另一個值得注意的現象是，國外也有立法例否定監護人對未成年人財產收益充抵履行監護職責所需費用后剩余部分享有所有權，而是認為收益剩余應歸屬于未成年人所有，比如德國民法第1649條、瑞士民法第319條。

三、未成年人房產的處分

為保護未成年人的財產利益，國外有法律規定，監護人代為處分未成年人房產應得到專門機構的批準并受其監督。比如德國民法典規定，非依法律規定監護人不得未成年人贈與；監護人以未成年人名義開始的新的經營事務、拒絕遺產或遺贈、對債權和有價證券的處分、訂立合同和實施單方法律行為必須經家庭法院批準才可實施。我國《民法通則》第18條第一款則籠統規定，除為被監護人利益外，不得處理被監護人的財產。至于由誰來衡量處分行為是否為未成年人的利益，現行法律法規語焉不詳，缺乏一個中立的、統一的、權威的機構來評判監護人的處分行為是否為未成年人利益。實踐中，對于動產的處分基本沒有有效的限制和監督措施；對于不動產的處分，往往由權屬登記管理部門來充當裁判者的角色。

一般而言，權屬登記機關判斷是否為未成年人利益時主要從以下方面著手：一是，監護人承諾處分未成年人房產是為了未成年人的利益；二是，學校、醫院、街道辦事處等部門證明為了維護未成年人利益，確需大筆費用；三是，公證機關對監護人的處分行為以及監護資格進行公證；四是，進行公告。當然各地具體做法存有差異。根據廣州市國土房管部門的有關規定，未成年人的監護人出售未成年人的房產時，應由有關單位或團體出具關于監護人資格和監護人出售未成年人的房產是為了未成年人利益的證明；所有同一順序監護人應書面承諾出售未成年人的房產是為了未成年人的利益及承擔由此產生的法律責任；受理后還需要進行為期7天的公告。武漢市規定，未成年人房產若需要轉移或抵押登記時，監護人應辦理公證手續并承諾對其被監護人房產轉移、抵押后應承擔的經濟和法律責任。深圳市國土資源和房產管理局規定，權利人無完全民事行為能力的，需要轉讓房產的，應提交監護公證書及所有監護人的身份證明。寧波市規定：“轉讓被監護人的房產應具備下列基本條件：

（一）房地產轉讓目的是為了維護被監護人的正當利益，并有書面申請和當地街道辦事處證明；（二）監護人須提供自己和被監護人的身份證件、監護關系公證文書和房地產權屬證件”。

筆者認為，由權屬登記機關來判斷某一處分行為是否為未成年人利益未盡合理，理由如下：

首先，由于行政行為的可訴性，加大了登記機關的被訴風險和潛在的賠償責任，由此導致了個別地方登記機關為了規避可能產生的風險而拒絕對未成年人房產的處分行為進行登記。

其次，我國現行的登記體制，決定了登記機關有限的審查力度不足以履行實質性審查職能。

其三，超越了登記機關的職責范圍。登記機關對不動產物權設立、變更、轉移進行登記，審查的范圍包括物權行為的真實性以及作為物權變動原因的債權行為的真實性，而判斷處分行為是否為未成年人利益——屬于引起債權行為發生的原因——不在上述范圍之內。

其四，房屋權屬登記部門要求監護人提供學校、醫院、街道辦事處等有關部門出具證明，但上述部門認為自己無此義務而拒絕出具———事實上，上述部門既沒有能力也沒有資格做出處分房產是否出于維護未成年人利益的價值判斷。退一步，即使這些部門出具了證明，其內容大多限于一個事實，既為了未成年人利益需要支付大筆費用，只能證明處分行為的可能性，并不能證明該處分行為的必要性，因為完全可以通過其他方式籌集此費用。換言之，監護人即使獲得了上述證明也不意味著該處分行為是必須的和必要的，權屬登記機關還面臨一座繞不過去的山——需要履行事實上不能的實質審查職責。

此外，按照《民法通則》第133條第二款的規定，“有財產的無民事行為能力的人、限制民事行為能力的人造成他人損害的，從本人財產中支付賠償費用。

不足部分，由監護人適當賠償，但單位擔任監護人的除外。”也就是說，有財產（房產當然包括在內）的未成年人實施侵權行為給他人造成損害的，應首先由其所有的財產賠償，那么在這種情況下，監護人是否可以處分未成年人的房產？這種處分行為是否為了未成年人的利益？以筆者之見，監護人可以處分——這種處分行為雖然很必要，很合理，但很難以是否符合未成年人利益來判斷。

總之，筆者認為判斷是否為未成年人利益本質上屬于司法權的范疇，不應由權屬登記機關承擔——事實上權屬登記機關的審查并不足以充分維護未成年人的利益——應像國外一樣交由法院或專門機構裁定而不適合由作為行政機關的權屬登記機關裁判，而且判斷的標準也不必完全拘泥于為未成年人利益標準，只要是合理的、必要的處分行為都應認可。我國現行的關于未成年人財產保護制度的規定，既與國外慣例相違，也過于簡單化，不利于實踐操作。現行法律確定的判斷原則也過于僵化缺乏必要的靈活性，因此，今后的立法應對未成年人財產保護制度的完善予以足夠的關注，建議盡快設立專門機構監督監護人的行為，以保護未成年人利益。