房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理分析

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摘要：國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展也帶動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，它是指以房產(chǎn)和地產(chǎn)為主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的企業(yè)，既屬于房地產(chǎn)產(chǎn)品的創(chuàng)造者也是銷售者，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地獲取和開(kāi)發(fā)時(shí)需要大量的資金，這樣才能使整體項(xiàng)目中期逐漸實(shí)現(xiàn)平衡，但是在項(xiàng)目后期會(huì)因大量現(xiàn)金流入且流入周期較長(zhǎng)而使企業(yè)造成負(fù)債。因此，筆者本文就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理的優(yōu)化進(jìn)行以下分析，希望對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；企業(yè)融資；現(xiàn)金流管理；優(yōu)化

一個(gè)完整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)鏈可劃分為五大環(huán)節(jié)，主要是土地使用權(quán)的獲得、融資、構(gòu)建、銷售以及物業(yè)管理。而它的盈利模式則分為很多種形式，例如，綜合運(yùn)作型、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型以及金融投資型等。不同的盈利模式也存在差異且對(duì)資金需求量也各不相同，但是特性大體上是相同都是前期資金投入周期長(zhǎng)且資金需求量大。本文就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理的優(yōu)化做出以下分析，以此為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供有價(jià)值的參考依據(jù)。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資特點(diǎn)及融資渠道

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資時(shí)一般具備以下幾個(gè)特點(diǎn)[1]。第一資金需求量較大。因?yàn)楹芏鄷r(shí)候企業(yè)在項(xiàng)目初期為了獲取土地的使用權(quán)，勢(shì)必會(huì)需要花費(fèi)大量的資金來(lái)獲得使用權(quán)，而在項(xiàng)目中期又需要投入大量的人力、物力，臨近項(xiàng)目后期資金的回籠速度往往比較緩慢，所以就會(huì)產(chǎn)生融資且對(duì)融資需求量也日益增長(zhǎng)。第二融資還會(huì)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值所影響，因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)商品都隸屬于不動(dòng)產(chǎn)商品，獲得收益往往需要等待較長(zhǎng)的周期，一定程度上就會(huì)促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資時(shí)必須要充分考慮不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值與價(jià)格。第三融資還受國(guó)家政策影響。通常情況下國(guó)家那些已經(jīng)出臺(tái)的政策均會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資，例如，利率的調(diào)整。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道大致可以分為以下幾種。第一種銀行貸款。融資優(yōu)點(diǎn)是貸款要求較低手續(xù)簡(jiǎn)單，缺點(diǎn)是出現(xiàn)壞賬的現(xiàn)象比較多。第二種股票融資。優(yōu)點(diǎn)是可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的長(zhǎng)期需求且融資成本較低。其缺點(diǎn)是容易導(dǎo)致此融資渠道出現(xiàn)不暢通的問(wèn)題。第三種債券融資。其優(yōu)點(diǎn)是資金使用周期較長(zhǎng)、成本較低且使用方向不受約束。第四種信托。其優(yōu)點(diǎn)是監(jiān)管不是很嚴(yán)緊靈活性比較大其缺點(diǎn)是容易加大財(cái)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)。第五種海外融資。其優(yōu)點(diǎn)是融資比較容易且限制條件較少，而缺點(diǎn)則是成本較高容易加大企業(yè)外債風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資現(xiàn)狀

社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升也帶動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)快速發(fā)展，然而就當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資現(xiàn)狀來(lái)看依然存在諸多問(wèn)題，具體問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并沒(méi)有促進(jìn)企業(yè)融資渠道多元化的發(fā)展，大部分企業(yè)仍然依賴于銀行貸款。從表面上來(lái)看以銀行貸款的金額占比不是很大，但是實(shí)際上仍有很多開(kāi)發(fā)商將土地房屋用于獲取啟動(dòng)資金而抵押給銀行，再者企業(yè)自籌資金很大部分也來(lái)源于消費(fèi)者在銀行的預(yù)繳資金。而從總體來(lái)看房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面對(duì)銀行的依賴性依然較大，由于當(dāng)前證券市場(chǎng)仍處于發(fā)展階段，政府房對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)要求較高且有約束性，從而導(dǎo)致部分該企業(yè)呈現(xiàn)上市難的問(wèn)題，一定程度上就削弱了債券融資以及股票融資的作用[2]。其次，很多時(shí)候?yàn)榱舜偈狗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)能夠快速穩(wěn)定發(fā)展，相關(guān)政府部門也紛紛上調(diào)了銀行貸款和上市的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步促使很多企業(yè)紛紛向海外融資轉(zhuǎn)變，大量的海外融資使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債率過(guò)高，同時(shí)國(guó)家相關(guān)融資政策方針還不夠完善，這些因素都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)融資方式受限，從而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)一定打擊。

三、現(xiàn)金流在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中的重要性

(一)可以反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展能力和償債能力。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示破產(chǎn)或者倒閉較多的企業(yè)都是經(jīng)營(yíng)狀況較好的企業(yè)，因?yàn)檫@些企業(yè)表面上看利潤(rùn)比較豐厚擁有充足的流動(dòng)資產(chǎn)，但是實(shí)際上這些企業(yè)的現(xiàn)金支付能力往往很差，很多時(shí)候會(huì)出現(xiàn)無(wú)力償還到期債務(wù)而引發(fā)破產(chǎn)的情況[3]。其中存貨周轉(zhuǎn)率是企業(yè)發(fā)展中的重要組成部分，是衡量企業(yè)現(xiàn)金流量的重要指標(biāo)之一，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率主要由土地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本所組成的，倘若存貨周轉(zhuǎn)速度變慢就說(shuō)明企業(yè)的資金循環(huán)速度變慢，反之則說(shuō)明企業(yè)的資金循環(huán)速度很快。通常情況下現(xiàn)金流是反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展能力和償債能力的重要內(nèi)容，從存貨到可銷售房屋的這段時(shí)間越短說(shuō)明現(xiàn)金流動(dòng)越快。此外，一個(gè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力越強(qiáng)說(shuō)明自身的現(xiàn)金流越穩(wěn)定，且償債能力相應(yīng)的也十分強(qiáng)大。其中預(yù)收賬款是監(jiān)控現(xiàn)金流量的重要指標(biāo)之一，就國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)的《新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》文件指出要想提升企業(yè)發(fā)展能力和償債能力必須對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行控制，從而為自身創(chuàng)造最大化的經(jīng)濟(jì)效益。(二)可以反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收益質(zhì)量。現(xiàn)金流一定程度上還可以反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收益質(zhì)量。首先，收益質(zhì)量代表著企業(yè)實(shí)際經(jīng)濟(jì)收益和業(yè)績(jī)，是企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營(yíng)狀態(tài)和業(yè)績(jī)最為真實(shí)的體現(xiàn)，倘若收益能夠較為真實(shí)的反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)或者是業(yè)績(jī)，那么我們就可以認(rèn)為該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)和經(jīng)濟(jì)收益質(zhì)量較好。倘若收益不能較好的反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)和業(yè)績(jī)，那么我們就可以認(rèn)為該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)專業(yè)和收益質(zhì)量較差。但是很多時(shí)候由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的實(shí)際收入和成本確認(rèn)存在一定的滯后性，房屋和土地開(kāi)發(fā)的周期往往比較長(zhǎng)，從客戶手中購(gòu)買開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始企業(yè)就是為了獲得銷售回款，等到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最終確認(rèn)收入往往需要一到二年的時(shí)間[4]。其次，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)分配表是可以進(jìn)行調(diào)節(jié)的，但是現(xiàn)金流量被人粉飾的可能性往往比較小，所以我們應(yīng)時(shí)刻關(guān)注現(xiàn)金流量的指標(biāo)，充分了解企業(yè)現(xiàn)金流量的使用情況，從而更全面的掌握企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，確保企業(yè)能夠快速穩(wěn)定發(fā)展。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理的優(yōu)化策略

(一)優(yōu)化現(xiàn)金流管理體系。為了確保企業(yè)現(xiàn)金流管理有效進(jìn)行還應(yīng)優(yōu)化現(xiàn)金流管理體系。首先，企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展勢(shì)必離不開(kāi)有效的現(xiàn)金流管理，應(yīng)不斷優(yōu)化現(xiàn)金流管理組織結(jié)構(gòu)。而對(duì)現(xiàn)金流的有效管理我們可以從以下兩方面進(jìn)行[6]。第一從經(jīng)營(yíng)層面應(yīng)構(gòu)建可行且有效的管理體系，采取有效的管理方式對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行管理，第二從戰(zhàn)略層面應(yīng)做好現(xiàn)金流的規(guī)劃工作，所謂戰(zhàn)略層面是指結(jié)合企業(yè)的內(nèi)部因素和外部因素做好管理，進(jìn)一步對(duì)自身的現(xiàn)金流進(jìn)行全方位和長(zhǎng)期性的規(guī)劃。通過(guò)從以上兩方面對(duì)企業(yè)全面現(xiàn)金的運(yùn)用給予有效謀劃，從而使內(nèi)部的全部現(xiàn)金運(yùn)用更加具備指導(dǎo)性和方向性。其次，還應(yīng)不斷優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)金流管理運(yùn)行體系，從企業(yè)戰(zhàn)略層面來(lái)將應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理，這是提升現(xiàn)金流管理效率和質(zhì)量的關(guān)鍵。現(xiàn)金流管理運(yùn)行體系是企業(yè)發(fā)展中的重要組成部分，也是現(xiàn)金流管理過(guò)程中促使管理手段有效運(yùn)行的關(guān)鍵，同時(shí)為了更好的推動(dòng)企業(yè)蓬勃發(fā)展還應(yīng)將現(xiàn)金流運(yùn)行質(zhì)量視為管理控制的目標(biāo)，從而使現(xiàn)金流管理體系充分發(fā)揮作用和價(jià)值。(二)加強(qiáng)現(xiàn)金流預(yù)算管理。所謂企業(yè)現(xiàn)金流預(yù)算管理是指在可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的引領(lǐng)下，通過(guò)對(duì)流出和流入的現(xiàn)金進(jìn)行詳細(xì)的預(yù)測(cè)和規(guī)劃，同時(shí)在執(zhí)行過(guò)程中結(jié)合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況和預(yù)算差異進(jìn)行分析，使現(xiàn)金的流入和流出處于動(dòng)態(tài)平衡，進(jìn)一步提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。然而實(shí)際管理中很多企業(yè)對(duì)自身現(xiàn)金流入和流出平衡掌控不好，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，因?yàn)轫?xiàng)目初期往往需要大量的資金投入，項(xiàng)目周期的長(zhǎng)與短一定程度上也決定了現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)平衡，所以企業(yè)必須加強(qiáng)現(xiàn)金流預(yù)算管理[7]。首先，應(yīng)構(gòu)建完善的現(xiàn)金流預(yù)算管理體系，該體系的構(gòu)建是提升企業(yè)現(xiàn)金流管理效率和水平的關(guān)鍵，其中預(yù)算管理組織和管理制度是構(gòu)成該體系的前提基礎(chǔ)，而管理體系組織應(yīng)包括決策中心、財(cái)務(wù)中心以及其他相關(guān)部門。其次，還應(yīng)做好現(xiàn)金流管理預(yù)算編制計(jì)劃和預(yù)算調(diào)整，預(yù)算管理主要是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)來(lái)管理的，例如，日常銷售回款、施工支出以及融資籌款等，同時(shí)財(cái)務(wù)中心還應(yīng)通過(guò)日常支出管理來(lái)控制現(xiàn)金流，從而確保企業(yè)現(xiàn)金流預(yù)算管理能夠順利進(jìn)行。(三)加強(qiáng)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制。要想促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓬勃穩(wěn)定發(fā)展還應(yīng)不斷加強(qiáng)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制。首先，房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他行業(yè)，它是一種以集中付款為主營(yíng)業(yè)務(wù)的運(yùn)行企業(yè)，是資金募集以及進(jìn)行生產(chǎn)個(gè)銷售的企業(yè)，而在向顧客提供相應(yīng)商品時(shí)勢(shì)必要投入大量的資金，有些企業(yè)可能同時(shí)進(jìn)行著很多項(xiàng)目，一定程度上就會(huì)加大現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)而影響經(jīng)濟(jì)收益。因此，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制。首先，企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)對(duì)自身的影響，要不斷提高現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，作為土地和房屋集一身的綜合性企業(yè)必須提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，這是降低現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的有效方式，因?yàn)閺呐牡爻晒Φ街Ц锻恋卦俚降谝槐荣Y金回款，都是需要花費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間的，可能需要1年以上的時(shí)間，所以必須加強(qiáng)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制。其次，還應(yīng)完善現(xiàn)金流管理制度，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流具有特殊性，所以必須要對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行有效控制和管理，通過(guò)采取多元化系統(tǒng)化的管理方式對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行管理，從而推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)穩(wěn)定快速發(fā)展。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，時(shí)代的進(jìn)步也推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的快速發(fā)展，它的穩(wěn)定發(fā)展對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體水平具有明顯促進(jìn)作用，對(duì)調(diào)整社會(huì)關(guān)系也起著至關(guān)重要的作用和影響，不僅有利于促進(jìn)我國(guó)土地資源合理配置增加財(cái)政收入，還可以加快城市化建設(shè)的步伐以及提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。但是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資與現(xiàn)金流管理依然存在問(wèn)題，所以要想促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展必須調(diào)整融資方式和優(yōu)化現(xiàn)金流管理，從而推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)也能夠?qū)崿F(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的優(yōu)化與升級(jí)，推動(dòng)其更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展和不斷的進(jìn)步。

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作者:吳華利 單位:華紡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司