房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范論文

導(dǎo)語：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn),在房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)中存在著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)其中,房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展,而且當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)己成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要,因此有必要對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分類防范措施

自從進(jìn)入新世紀(jì)以來,以北京成功申奧和上海成功申辦世博為契機(jī),在國(guó)家一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的推動(dòng)下,我國(guó)房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長(zhǎng)速度,居民住房消費(fèi)得到有效啟動(dòng),呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展勢(shì)頭房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍,對(duì)于改善居民居住條件帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)但是,局部地區(qū)和部分中心城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過大市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不盡合理房地產(chǎn)價(jià)格高漲商品房空置率上升較快高級(jí)寫字樓出現(xiàn)過熱現(xiàn)象等問題,我國(guó)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)也日漸增加

一房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷史最早可以追述到1769年在德國(guó)的西里西亞省誕生的

世界上第一家土地開發(fā)銀行到目前為止,房地產(chǎn)金融在世界上己有250多年的歷史但直到20世紀(jì)30年代大蕭條后美國(guó)建立類似商業(yè)銀行管理體制的住房金融體制,現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)金融才在世界范圍內(nèi)得到長(zhǎng)足的發(fā)展尤其是在第二次世界大戰(zhàn)后,歐美發(fā)達(dá)國(guó)家和一些發(fā)展中國(guó)家如新加坡結(jié)合本國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融制度的實(shí)際情況創(chuàng)新了各具特色的房地產(chǎn)金融

房地產(chǎn)金融,指以房地產(chǎn)業(yè)為特定對(duì)象,圍繞房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)的再生產(chǎn)過程而展開的各種金融活動(dòng)從服務(wù)對(duì)象上劃分,它包括為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)交易經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)服務(wù)的“房地產(chǎn)業(yè)金融”和為居民的住宅建造購(gòu)買維修裝飾消費(fèi)等活動(dòng)服務(wù)的“住宅金融”兩個(gè)主要部分;從服務(wù)內(nèi)容上劃分,它包括房地產(chǎn)資金融通房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算房地產(chǎn)保險(xiǎn)房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù),其中又以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)為主

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu),由于決策失誤管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)收益或信謄遭受損失的可能性房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn),也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)一方而,金融業(yè)務(wù)金融機(jī)構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)系,相互依存相互影響相互制約的關(guān)系,一旦產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)往往相互連累從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā),一項(xiàng)交易或一種活動(dòng)給交易雙方以外的其他人帶來的不由交易雙方或活動(dòng)主體直接承受的利益或損失就是這項(xiàng)交易的外部效應(yīng)積極的外部效應(yīng)使利益被第二者獲得,而交易當(dāng)事人或活動(dòng)主體未獲得相應(yīng)的報(bào)酬,往往導(dǎo)致當(dāng)事人放棄該交易或活動(dòng);消極的外部效應(yīng)使第二者受損失,但交易當(dāng)事人或活動(dòng)主體未對(duì)此支付任何費(fèi)用,因而當(dāng)事人可能仍然進(jìn)行該交易或活動(dòng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)就屬于一種消極的外部效應(yīng)當(dāng)較多的金融業(yè)務(wù)金融機(jī)構(gòu)面臨較大風(fēng)險(xiǎn),尤其是己經(jīng)受到較大損失時(shí),人們就可能對(duì)金融體系的穩(wěn)定性可靠性資產(chǎn)流動(dòng)性產(chǎn)生懷疑,因恐慌而擠兌,這就可能波及整個(gè)金融體系而導(dǎo)致金融動(dòng)蕩乃至金融危機(jī)另一方面,金融部門經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境變化,也可能使整個(gè)金融部門都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),從而發(fā)生更大損失

二房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分類

由于從服務(wù)內(nèi)容上劃分,房地產(chǎn)金融以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)為主,因此房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)可以劃分為以下幾種:

1.房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)

這一方面的風(fēng)險(xiǎn)比較多,主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn):

信用風(fēng)險(xiǎn)

它是由于借款人(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或住宅消費(fèi)者)無力償還或不愿償還,導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時(shí)收回甚至無法收回的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)收入來源缺乏穩(wěn)定性,企業(yè)償還能力沒保障;而銀行信用評(píng)級(jí)方法和貸款決策存在問題將面臨信用風(fēng)險(xiǎn)它可能是貸款前對(duì)借款人資信審查評(píng)估失誤造成的,也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的房地產(chǎn)金融中的信用風(fēng)險(xiǎn),主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售困難資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營(yíng)不善虧損嚴(yán)重甚至破產(chǎn)倒閉而無力還款,以及借款的住宅消費(fèi)者失業(yè)收入減少意外支出增加死亡等原因?qū)е聼o力還款

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

它是由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn),以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)金融中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速過快,貸款比例失調(diào),又存在經(jīng)營(yíng)管理能力較弱,資產(chǎn)質(zhì)量惡化的狀況,將面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)一種是原發(fā)性的,即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款比重過高,現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要,又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道,導(dǎo)致流動(dòng)性不足;另一種是繼發(fā)性的,是由信用風(fēng)險(xiǎn)帶動(dòng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物,當(dāng)借款人不能按期還款時(shí),貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償,如果賣不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來應(yīng)付提款等需要,也會(huì)形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長(zhǎng)期貸款為主,如果金融部門的負(fù)債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主,就可能形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn);如果負(fù)債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款住房專項(xiàng)儲(chǔ)蓄存款等來源較穩(wěn)定的成分,結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)就能縮小

資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

如果貸款中質(zhì)量差的貸款(逾期不還的無力償還的和無法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)與借款人信用有關(guān),與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān),也與具體的貸款業(yè)務(wù)處理(如以什么方式作還款擔(dān)保以房地產(chǎn)抵押時(shí)該房地產(chǎn)是否容易銷售對(duì)抵押房地產(chǎn)的估價(jià)是否過高等)有關(guān)

利率風(fēng)險(xiǎn)

如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動(dòng)但利率差縮小,都可能帶來經(jīng)營(yíng)效益方面的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長(zhǎng),在長(zhǎng)時(shí)期中利率變化越頻越大,利率風(fēng)險(xiǎn)也就更大

通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

由于名義利率減去通貨膨脹率才是實(shí)際的利率,在名義利率不變時(shí)通貨膨脹會(huì)使實(shí)際利率下降甚至可能為負(fù)數(shù),就使銀行面臨風(fēng)險(xiǎn)固定利率下通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)一般比浮動(dòng)利率下的大,因?yàn)楹笳咄S通貨膨脹而上浮,如果貸款利率固定而存款利率浮動(dòng),銀行的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)就更大,房地產(chǎn)金融的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)使其通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也較大

匯率風(fēng)險(xiǎn)

如果外匯升值本幣對(duì)外貶值,以外幣計(jì)價(jià)的債務(wù)負(fù)擔(dān)將加重:反之則以外幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)將實(shí)際減少外匯買賣外匯收支中也有風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)房地產(chǎn)金融中借有外債或引進(jìn)外匯時(shí),也會(huì)面臨外匯風(fēng)險(xiǎn)

2.其它風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)金融中還有其他風(fēng)險(xiǎn),如經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益下降甚至虧損的風(fēng)險(xiǎn),業(yè)務(wù)操作中其他失誤(計(jì)算錯(cuò)誤拼寫或打印錯(cuò)誤票據(jù)單證審核錯(cuò)誤防盜防搶劫不力泄露機(jī)密等)帶來的操作風(fēng)險(xiǎn),業(yè)務(wù)辦理過程沒有全面注意法律條文導(dǎo)致法律風(fēng)險(xiǎn),國(guó)家政策變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)信托中的風(fēng)險(xiǎn)等

三房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

如何防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),對(duì)銀行和國(guó)家來說,都是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)

1.高度重視房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其危害性,增強(qiáng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)

銀行要密切注意房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài),加強(qiáng)市場(chǎng)分析與調(diào)研,把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律,適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)方向與策略,促進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)的健康有序發(fā)展要嚴(yán)格把握房地產(chǎn)貸款的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件,對(duì)各類批發(fā)市場(chǎng)缺少良好物業(yè)配套的單體樓盤寫字樓商用房或非商品住宅占比高的樓盤銷售前景差的高層樓盤要限制介入;對(duì)已有不良記錄抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的小型開發(fā)企業(yè)自有資金明顯不足的項(xiàng)目不得介入做到既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目和個(gè)人購(gòu)房,又要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)要逐步建立以房地產(chǎn)金融為目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)管理模式,從規(guī)范操作降低風(fēng)險(xiǎn)保障運(yùn)行出發(fā),擴(kuò)展住房金融業(yè)務(wù)范疇,有步驟地推進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)向多元化標(biāo)準(zhǔn)化優(yōu)質(zhì)化方向發(fā)展對(duì)目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱要適當(dāng)降溫要認(rèn)真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)金融的有關(guān)政策和規(guī)定,從加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理入手,切實(shí)改進(jìn)服務(wù),讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入良性運(yùn)行的軌道2.加快我國(guó)金融體制的改革,建立健全與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)體系,引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的有序競(jìng)爭(zhēng)

國(guó)家應(yīng)該完善房地產(chǎn)金融的法規(guī)和制度,規(guī)范其行為,完善現(xiàn)行的法律法規(guī),確定房地產(chǎn)金融的法律地位,如在《商業(yè)銀行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》等法律法規(guī)條文中新增有關(guān)開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的條件的法律條例,用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個(gè)人的金融行為同時(shí)要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī),如制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》《個(gè)人購(gòu)房貸款管理法》《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規(guī),明確規(guī)定開發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù),使企業(yè)和個(gè)人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為,認(rèn)真履行還款職責(zé),建立良好的銀企及銀行與個(gè)人客戶的合作關(guān)系,共同促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展對(duì)于提供假資料假資信騙取貸款的開發(fā)商或個(gè)人,應(yīng)立即停止貸款,并追回已貸款項(xiàng)同時(shí)通過法律手段,盡量挽回?fù)p失,并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任

推動(dòng)有序競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),可以多家競(jìng)爭(zhēng),凡是經(jīng)中央銀行審查具備資格的金融機(jī)構(gòu)都允許經(jīng)營(yíng),并由中央銀行嚴(yán)格監(jiān)督,制止非法壟斷和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為,不夠資格的和嚴(yán)重違規(guī)的金融機(jī)構(gòu)不得從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),以免帶來消極外部效應(yīng)被批準(zhǔn)在我國(guó)經(jīng)營(yíng)人民幣業(yè)務(wù)的外資銀行和中外合資銀行,建議允許它們?cè)谥付ǚ秶鷥?nèi)開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),但規(guī)模要控制住,因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)主要是個(gè)內(nèi)向型產(chǎn)業(yè),創(chuàng)匯能力弱,外資方面要把以人民幣形態(tài)收回的貸款本息,從我國(guó)換成外匯拿回去,如果它們發(fā)放貸款過多,就會(huì)影響我國(guó)外匯平衡,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外們的需要量不大,不宜為房地產(chǎn)開發(fā)多借外債政策性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),應(yīng)該由各城市政府分別選擇適宜的銀行獨(dú)家辦理,這樣便于政府監(jiān)督管理,保持政策統(tǒng)一性由于住房公積金是政府強(qiáng)制征收的,政府就必須保障其交全由獨(dú)家銀行辦理這方面業(yè)務(wù),向政府承擔(dān)按規(guī)定使用和確保交全收回的責(zé)任,接受政府的必要補(bǔ)貼等幫助,有助于實(shí)現(xiàn)預(yù)定政策目標(biāo)

3.有計(jì)劃有步驟地加快房地產(chǎn)證券化

要適當(dāng)加快第一種含義的房地產(chǎn)證券化進(jìn)度,擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)直接融資規(guī)模,減輕間接融資對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的壓力對(duì)房地產(chǎn)證券發(fā)行者的資信仍然要嚴(yán)格審查,以免濫發(fā)證券造成消極外部效應(yīng),房地產(chǎn)公司債券和股票都不能以攤派方式發(fā)行

第一種含義的房地產(chǎn)證券化實(shí)施條件尚未具備,但它可以減少房地產(chǎn)金融的局部性非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),因此可以逐步創(chuàng)造條件,準(zhǔn)備實(shí)施政府的保證涉及《擔(dān)保法》的修改,建議修改法律,準(zhǔn)許政府為住房抵押債券提供保證建議中央銀行放寬對(duì)這種債券的利率限制,允許它等于或適當(dāng)高于(因它的風(fēng)險(xiǎn)大于國(guó)庫(kù)券)國(guó)庫(kù)券利率還可以借鑒美國(guó)作法,籌建經(jīng)營(yíng)抵押住房的再抵押貸款發(fā)行全國(guó)性住房抵押債券的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)

全國(guó)性住房抵押債券如何防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?這是一個(gè)難題,當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都銷售不暢抵押住房也難以處分時(shí),或人們收入減少不能按時(shí)還款者增加時(shí),房地產(chǎn)金融形勢(shì)將惡化,這種債券發(fā)行和轉(zhuǎn)讓會(huì)出現(xiàn)很大困難我們認(rèn)為,由于買房住與租房住是兩種具有替代性的住房消費(fèi)方式,買不起房的人和還不起貸款而遷出抵押住房的人,大多都會(huì)轉(zhuǎn)而租房住,租房市場(chǎng)在一定程度上可以彌補(bǔ)賣房市場(chǎng)的萎縮,就可以通過發(fā)展租房市場(chǎng)向住房出租公司和私人房東發(fā)放貸款,在一定程度上縮小上述系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)住房出租者的借款擔(dān)保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如質(zhì)押等,這會(huì)增加債券發(fā)行者的工作量(例如再質(zhì)押等),但比只搞抵押的風(fēng)險(xiǎn)要小

4.妥善利用商業(yè)保險(xiǎn)和社會(huì)保障機(jī)構(gòu)的力量

與房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融有關(guān)的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)有很大的拓展空間,它們的開展可以減少或轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)金融活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)我們認(rèn)為,在申請(qǐng)住房抵押貸款時(shí),通常只須要求借款人投保房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)和人身意外傷害險(xiǎn)就夠了,貸款銀行的利益已可獲得基本保障其他保險(xiǎn)如信用保證保險(xiǎn)失業(yè)保險(xiǎn)死亡(意外傷害以外)保險(xiǎn)等,可由借款人自愿選擇是否投保,以免保險(xiǎn)費(fèi)負(fù)擔(dān)過重;也可以規(guī)定當(dāng)住房抵押貸款發(fā)放率大于某個(gè)限度(即首付款率過低)時(shí)才必須投保這些保險(xiǎn)

全國(guó)性住房抵押債券體系建立起來后,可以接受前面引述的建議,向人身保險(xiǎn)公司和社會(huì)保障基金機(jī)構(gòu)推銷一部分,但不宜過多,以免因債券價(jià)格下跌影響它們的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)

5.加強(qiáng)化解房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)

以上我們探討了一些防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的辦法此外,還要采取措施解決房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中已經(jīng)出現(xiàn)的問題,化解房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)從而化解一部分風(fēng)險(xiǎn)

由于在發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款時(shí)銀行對(duì)借款人償還能力要求較高,又有保險(xiǎn)等配套,迄今為止我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的償還情況是良好的,逾期率在不少城市為零,全國(guó)平均在2%以下房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)絕大部分是在房地產(chǎn)業(yè)金融領(lǐng)域形成的,表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的逾期貸款呆滯貸款和呆帳貸款(包括不得不處分抵押房地產(chǎn)卻賣不掉從而收不回來的貸款)開發(fā)商還不起貸款,主要原因是商品房賣不掉造成積壓,有的則是經(jīng)營(yíng)不善企業(yè)虧損所致因此要設(shè)法幫助開發(fā)商盤活積壓商品房,要說服他們修正過高的贏利預(yù)期和價(jià)格定位,以適當(dāng)?shù)膿p失盡可能小的價(jià)格把房子賣出去,必要時(shí)可適當(dāng)發(fā)放補(bǔ)充性貸款來改進(jìn)房屋結(jié)構(gòu)和功能,以適應(yīng)市場(chǎng)需要,變積壓為暢銷,還可以與開發(fā)商重訂還款協(xié)議,開發(fā)商把準(zhǔn)備出售的商品房改為出租,相應(yīng)地推遲還款,加收逾期利息

我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)不僅在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有,其他領(lǐng)域也有要減輕它們的消極外部效應(yīng),就需要綜合治理,各金融機(jī)構(gòu)都要搞好資產(chǎn)負(fù)債管理,遵守金融法規(guī)制度和紀(jì)律,加強(qiáng)自律要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),提高預(yù)測(cè)分析和決策的科學(xué)水平還可以借鑒美國(guó)等國(guó)的作法,建立由共同基金等購(gòu)買商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制

參考文獻(xiàn):

1.姚文:《住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的新態(tài)勢(shì)與策略》《金融理論與實(shí)踐》1999年8月

2.顏志剛:《地產(chǎn)投機(jī)不容忽視》《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》1998年6月24日1版

3.黃小彪等:《我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展思路》《南方房地產(chǎn)》1998年2月

4.胡學(xué)光:《新形勢(shì)下多種融資方式的比較與選擇》《證券業(yè)》2002年第3期