買二手房合同范文10篇

一、注意事項(xiàng)

1.申論考試是對應(yīng)考者閱讀能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力、文字表達(dá)能力的測試。

2.參考時限：閱讀資料40分鐘，作答110分鐘。

3.仔細(xì)閱讀給定資料，按照后面提出的“作答要求”作答。

二、給定資料

1.2014年4月12日下午，21世紀(jì)教育發(fā)展研究院院長楊東平在廣州一個校園里發(fā)現(xiàn)了一份小學(xué)四年級的奧數(shù)試題，原本應(yīng)該是初二才學(xué)的平面幾何體竟然出現(xiàn)在卷子上。

一、目前我國房地產(chǎn)中介市場發(fā)展現(xiàn)狀

加入WTO后的中國，房地產(chǎn)中介市場這塊蛋糕的誘惑力越來越大，二手房、寫字樓和住宅租賃市場的預(yù)期利益至少還有十幾年的榮景，房地產(chǎn)中介服務(wù)仍然大有可為。筆者就以中介服務(wù)最為活躍的上海為例，2002年之前在上海，外資中介機(jī)構(gòu)在國內(nèi)主要從事的是中高檔物業(yè)，如以豪宅、休閑不動產(chǎn)、商業(yè)不動產(chǎn)等為主的租賃買賣業(yè)務(wù)，而本土傳統(tǒng)的中介機(jī)構(gòu)則主要從事中低端的物業(yè)，如普通二手房、商品房的買賣租賃業(yè)務(wù)，彼此之間的競爭并不激烈。但是隨著2002年外資中介機(jī)構(gòu)接受銀行15億元的二手房貸款的受信額度，標(biāo)志著外資中介開始大規(guī)模進(jìn)入中低端市場，要在中低端市場一顯身手；而本土中介公司則進(jìn)軍公寓、別墅等高端物業(yè)的租售市場，預(yù)示著房地產(chǎn)土、洋中介的“肉搏”戰(zhàn)不日將從相持進(jìn)入白熱化競爭。而在大連，房地產(chǎn)銷售市場的內(nèi)外銷并軌，也充分體現(xiàn)了WTO國民待遇原則，由此可見外資中介為高端外銷房公寓服務(wù)，本土中介為中低端內(nèi)銷房、二手房服務(wù)的局面將最終會打破。

今天的房地產(chǎn)中介服務(wù)，不再是單一的房地產(chǎn)咨詢、價格評估，還有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動，房地產(chǎn)中介企業(yè)也不再是單一為賣方（即一級房地產(chǎn)市場中的房地產(chǎn)開發(fā)商和二級房地產(chǎn)市場中的房屋產(chǎn)權(quán)人）服務(wù)，更多的要對消費(fèi)者即購房者負(fù)責(zé)，充當(dāng)著“中間人”這一角色。在這些專業(yè)的交易活動中必然產(chǎn)生專業(yè)類型的風(fēng)險，因此參與房地產(chǎn)中介法律關(guān)系的各個主體需要對房地產(chǎn)中介活動中可能出現(xiàn)的各種法律風(fēng)險加以了解并作出積極的預(yù)防措施。

二、房地產(chǎn)中介活動中的法律風(fēng)險

房地產(chǎn)中介從法律角度解釋是一種民事法律關(guān)系。這種民事法律關(guān)系中各個主體的聯(lián)系主要是通過與房地產(chǎn)中介有關(guān)的合同。在房地產(chǎn)中介活動中常見的合同有委托合同、居間合同、行紀(jì)合同等。作為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及房屋產(chǎn)權(quán)人（使用人）、購房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過程中盡可能地避免風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)交易目的，獲得預(yù)期利益。

（一）、通過中介進(jìn)行房屋買賣是目前房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)容易出現(xiàn)法律風(fēng)險的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，其中比較常見的法律問題有：

摘要：本文通過對家裝市場現(xiàn)狀的梳理，分析家裝公司目前普遍存在的問題，并基于消費(fèi)者購買決策過程提出了相應(yīng)的營銷策略建議。以期對家裝公司的營銷改進(jìn)提供建議參考。

關(guān)鍵詞：消費(fèi)者購買決策；市場營銷；營銷策略

隨著國民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，國民開始提高對生活品質(zhì)的重視。其中，對居住環(huán)境要求的提升以及房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展促使了大小裝飾公司近年如雨后春筍般出現(xiàn)，導(dǎo)致家裝市場競爭日趨激烈。為在激烈的競爭中求得生存，裝飾公司積極拓展?fàn)I銷渠道，改進(jìn)營銷策略，探索營銷模式。但仍然存在著較多問題以至于業(yè)務(wù)難以開展推進(jìn)，如傳統(tǒng)模式以家裝公司為導(dǎo)向，而非以滿足客戶需求為導(dǎo)向，導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者對新房裝修的預(yù)期，客戶購買后對家裝公司的不良評價產(chǎn)生消極影響等。

1消費(fèi)者購買決策過程概述

消費(fèi)者購買決策過程是消費(fèi)者購買動機(jī)轉(zhuǎn)化為購買活動的過程，主要分為五個階段：確認(rèn)問題階段，即是消費(fèi)者確認(rèn)自身需求的過程，在此階段，營銷人員需要了解甚至喚起顧客的需要；信息收集階段，了解消費(fèi)者獲得相關(guān)信息的渠道以及不同渠道的影響程度，并且設(shè)計出恰當(dāng)?shù)男畔鞑ゲ呗裕M(fèi)者獲得信息來源的渠道主要有經(jīng)驗(yàn)來源、個人來源、公共來源、商業(yè)來源；備選產(chǎn)品評估階段，在消費(fèi)者獲取一定量的信息后，消費(fèi)者會對多個不同品牌的同類產(chǎn)品進(jìn)行評估并選擇，包括產(chǎn)品所應(yīng)具備的屬性，消費(fèi)者對品牌的評價以及自身的評價模式；購買決策階段，消費(fèi)者產(chǎn)生購買意向后會出現(xiàn)諸多最終影響購買決策的因素包括他人的意見以及一些不可控的意外因素，如消費(fèi)者自身降薪或其他品牌同類產(chǎn)品降價等；購后階段，消費(fèi)者購買產(chǎn)品后，還會出現(xiàn)對產(chǎn)品的購買后使用、評價以及其他購后行為。

2家裝行業(yè)現(xiàn)狀分析

近年來，我市認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院和省政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的一系列政策措施，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，人民群眾的居住條件進(jìn)一步改善。但是，由于房地產(chǎn)市場需求旺盛，居民投資性購房和投機(jī)性購房逐步增加，開發(fā)總量有效供給不足，開發(fā)建設(shè)成本提高等原因，導(dǎo)致房價仍非理性上漲。年3月我市出臺了新建住房價格控制目標(biāo)，切實(shí)將房價控制在合理水平。現(xiàn)將有關(guān)情況匯報如下：

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況

年，我市認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔〕1號）文件精神，通過加大監(jiān)管力度，制訂配套措施，房地產(chǎn)增幅總體趨于平穩(wěn)，但房價上漲過快的問題表現(xiàn)仍然比較突出。年元至10月新建商品房2200套26萬平方米，同比增幅112%，新建商品住房銷售均價3280元/㎡，同比增幅15%，9月份商品住房銷售均價3180元/㎡，與去年年底相比漲幅9.3%，10月份新建商品住房銷售均價3280元/㎡，與去年年底相比漲幅12.7%。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信心增強(qiáng)，投資及銷售漲幅較大

截止年10月底，我市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)6.8億元，商品房開發(fā)面積達(dá)65.35萬㎡，開發(fā)投資額比年同期4億元上升170%，顯現(xiàn)投資額和開發(fā)面積均有較大增幅，主要是我市前幾年開發(fā)量較小，每年年度規(guī)模控制在10萬㎡，市場需求較為旺盛，加之由宜昌雅廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司和迅達(dá)集團(tuán)枝江置業(yè)公司在成功開發(fā)北奧茗苑和領(lǐng)秀之江一期之后，分別通過招拍掛取得大宗土地使用權(quán)，新建中央山水和領(lǐng)秀之江二期2個樓盤，項(xiàng)目規(guī)模均達(dá)45萬㎡，市場需求旺盛，開發(fā)企業(yè)投資信心明顯增強(qiáng)。

（二）商品住房購銷兩旺，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面

目前，我國存在著多種性質(zhì)的房屋，主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產(chǎn)公司開發(fā)建造的可在市場上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售給個人的房改房，按照地方人民政府政策指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟(jì)適用房，這主要是指單位集資房和安居房，城鎮(zhèn)私有房屋以及在農(nóng)村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于*年出臺了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，為審理商品房買賣合同糾紛提供了法律上的依據(jù)。而在現(xiàn)實(shí)生活中，更為常見的則是非商品房買賣合同糾紛。非商品房因其地理位置優(yōu)越，價格相對便宜，吸引了眾多二手房買主。但因?yàn)槲覈鴮Ψ巧唐贩康馁I賣設(shè)置了許多限制，又沒有很明確的對二手房買賣的司法解釋，致使在買賣發(fā)生后容易產(chǎn)生糾紛。大多數(shù)的情況是一方在買賣后反悔，要求認(rèn)定買賣合同無效。那么，這幾種房屋的買賣合同是否有效呢？

一。房改房買賣合同效力。

1．*年，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價購買，產(chǎn)權(quán)完全歸個人；一種是以成本價購買，產(chǎn)權(quán)也歸個人；一種是低于成本價的標(biāo)準(zhǔn)價購買，產(chǎn)權(quán)由個人和單位共有。

2．*年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果有共有權(quán)人時應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣時應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費(fèi)等。《河北省公有住房售后首次交易管理暫行辦法》也規(guī)定了類似內(nèi)容。對于賣房款，辦法規(guī)定，以成本價購買的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房可以先按照成本價補(bǔ)足房價款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌壺斦瑢ｍ?xiàng)用于住房補(bǔ)貼。

3．實(shí)踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價格賣出，但兩三年以后房價漲至十幾萬時，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認(rèn)定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權(quán)賣房；簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財產(chǎn)；房改時是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意應(yīng)屬無效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時違法沒有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導(dǎo)致買賣合同無效呢？

4．以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無效者，其理由是根據(jù)〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉和〈〈物權(quán)法〉〉的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認(rèn)可的所有權(quán)人，對房屋就進(jìn)行出賣的行為當(dāng)然無效。趙律師認(rèn)為，此說法不對。理由有二：1。雖然在房產(chǎn)證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經(jīng)構(gòu)成了事實(shí)上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。2。即使原房主沒有房產(chǎn)證就出賣房產(chǎn)，依據(jù)〈〈合同法〉〉51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來之后，房產(chǎn)證寫的是原房主的名時，此時效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。

目前，我國存在著多種性質(zhì)的房屋，主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產(chǎn)公司開發(fā)建造的可在市場上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售給個人的房改房，按照地方人民政府政策指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟(jì)適用房，這主要是指單位集資房和安居房，城鎮(zhèn)私有房屋以及在農(nóng)村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于2003年出臺了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，為審理商品房買賣合同糾紛提供了法律上的依據(jù)。而在現(xiàn)實(shí)生活中，更為常見的則是非商品房買賣合同糾紛。非商品房因其地理位置優(yōu)越，價格相對便宜，吸引了眾多二手房買主。但因?yàn)槲覈鴮Ψ巧唐贩康馁I賣設(shè)置了許多限制，又沒有很明確的對二手房買賣的司法解釋，致使在買賣發(fā)生后容易產(chǎn)生糾紛。大多數(shù)的情況是一方在買賣后反悔，要求認(rèn)定買賣合同無效。那么，這幾種房屋的買賣合同是否有效呢？

一。房改房買賣合同效力。

1．1994年，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價購買，產(chǎn)權(quán)完全歸個人；一種是以成本價購買，產(chǎn)權(quán)也歸個人；一種是低于成本價的標(biāo)準(zhǔn)價購買，產(chǎn)權(quán)由個人和單位共有。

2．1999年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果有共有權(quán)人時應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣時應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費(fèi)等。《河北省公有住房售后首次交易管理暫行辦法》也規(guī)定了類似內(nèi)容。對于賣房款，辦法規(guī)定，以成本價購買的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房可以先按照成本價補(bǔ)足房價款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌壺斦瑢ｍ?xiàng)用于住房補(bǔ)貼。

3．實(shí)踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價格賣出，但兩三年以后房價漲至十幾萬時，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認(rèn)定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權(quán)賣房；簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財產(chǎn)；房改時是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意應(yīng)屬無效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時違法沒有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導(dǎo)致買賣合同無效呢？

4．以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無效者，其理由是根據(jù)〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉和〈〈物權(quán)法〉〉的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認(rèn)可的所有權(quán)人，對房屋就進(jìn)行出賣的行為當(dāng)然無效。趙律師認(rèn)為，此說法不對。理由有二：1。雖然在房產(chǎn)證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經(jīng)構(gòu)成了事實(shí)上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。2。即使原房主沒有房產(chǎn)證就出賣房產(chǎn)，依據(jù)〈〈合同法〉〉51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來之后，房產(chǎn)證寫的是原房主的名時，此時效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。

[摘要]我國房地產(chǎn)市場目前出現(xiàn)高房價和高空置,國家相應(yīng)出臺了一系列的調(diào)控政策。由于政策的滯后,調(diào)控效果最初并不如意。為此我們需要調(diào)整心態(tài),開拓思路,結(jié)合中國國情,不斷完善新政,使房地產(chǎn)市場重新理性而健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)房價政策

近幾年,我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了價格上的快速飛漲。基于房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位,政府對它做了強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控。2004年以來，政府就綜合運(yùn)用了土地供應(yīng)、金融信貸、稅收和行政干預(yù)等政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控,其中以金融和行政調(diào)控為重點(diǎn)。這一輪調(diào)控一直持續(xù)到現(xiàn)在，依然沒有結(jié)束的跡象。但是這一切調(diào)控的后果最初并未使房價回落,反而在各大城市出現(xiàn)房價,投資一路高漲。這一次中國的房地產(chǎn)市場所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與不同以往,我們有必要配合其他改革,借鑒國外的經(jīng)驗(yàn),多管齊下,才能使房地產(chǎn)市場步入理性健康的發(fā)展軌道上來。正是有這樣的認(rèn)識,2007年9月份至今我國的宏觀調(diào)控政策以“組合拳”為主基調(diào):財政政策,貨幣政策,土地政策,產(chǎn)業(yè)政策,稅收政策,匯率政策等等為組合,以土地控制為核心,通過靈活運(yùn)用和強(qiáng)有力的執(zhí)行,逐漸把過去房價虛漲的部分?jǐn)D出去,讓房地產(chǎn)市場回歸到理性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢

價格的高低與供求關(guān)系密切相連,所以政府調(diào)控房價,主要也從供求入手,兩方面都要同時調(diào)整。我國當(dāng)前的局面是供給嚴(yán)重不足,需求過度膨脹。需求在當(dāng)前的膨脹既與我國過去的土地?zé)o償使用制度,住房福利分配制度有關(guān),同時也與收入增加,城市化進(jìn)程加快,金融產(chǎn)品的衍生有關(guān)。供給不足有客觀原因,如土地的不可再生,原材料價格上漲,房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)過長等等。主觀上房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地,捂盤惜售等惡劣行為，以及國際熱錢的涌入,市場投機(jī)過盛也使得房源供應(yīng)不足。

既然房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求局面的形成既有客觀原因,也有主觀原因。那么我們執(zhí)行短期的調(diào)控政策只可能把主觀原因消除,把過分虛漲的價格部分?jǐn)D出去,而客觀原因的存在使供不應(yīng)求局面長期保持,房價從長遠(yuǎn)趨勢看是上漲的。所以長期的調(diào)控政策的重點(diǎn)就應(yīng)該以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的理性繁榮為主,而不能只糾纏于房價是上漲還是下降這一單一的命題上,這樣才是按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事。2007年出現(xiàn)調(diào)控結(jié)果是房價越壓越漲,這與政策的滯后性有關(guān)。而從2008年開始,供求形勢發(fā)生了一定轉(zhuǎn)變：很多城市,尤其是一線城市,房價出現(xiàn)了一定程度的下跌，國家在2007年布署的經(jīng)濟(jì)適用房廉租房政策正加緊在2008年實(shí)施,加上90/70的政策,市場上的房源逐漸增加了很多。但老百姓大多還在持幣觀望,這可能將促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)生進(jìn)一步的變化。應(yīng)該說對于短期調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)2008年第二季度已比較明朗.但我們并不期望出現(xiàn)“硬著陸”的局面，所以必須要完成長期調(diào)控目標(biāo)。

[摘要]我國房地產(chǎn)市場目前出現(xiàn)高房價和高空置,國家相應(yīng)出臺了一系列的調(diào)控政策。由于政策的滯后,調(diào)控效果最初并不如意。為此我們需要調(diào)整心態(tài),開拓思路,結(jié)合中國國情,不斷完善新政,使房地產(chǎn)市場重新理性而健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)房價政策

近幾年,我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了價格上的快速飛漲。基于房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位,政府對它做了強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控。2004年以來，政府就綜合運(yùn)用了土地供應(yīng)、金融信貸、稅收和行政干預(yù)等政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控,其中以金融和行政調(diào)控為重點(diǎn)。這一輪調(diào)控一直持續(xù)到現(xiàn)在，依然沒有結(jié)束的跡象。但是這一切調(diào)控的后果最初并未使房價回落,反而在各大城市出現(xiàn)房價,投資一路高漲。這一次中國的房地產(chǎn)市場所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與不同以往,我們有必要配合其他改革,借鑒國外的經(jīng)驗(yàn),多管齊下,才能使房地產(chǎn)市場步入理性健康的發(fā)展軌道上來。正是有這樣的認(rèn)識,2007年9月份至今我國的宏觀調(diào)控政策以“組合拳”為主基調(diào):財政政策,貨幣政策,土地政策,產(chǎn)業(yè)政策,稅收政策,匯率政策等等為組合,以土地控制為核心,通過靈活運(yùn)用和強(qiáng)有力的執(zhí)行,逐漸把過去房價虛漲的部分?jǐn)D出去,讓房地產(chǎn)市場回歸到理性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢

價格的高低與供求關(guān)系密切相連,所以政府調(diào)控房價,主要也從供求入手,兩方面都要同時調(diào)整。我國當(dāng)前的局面是供給嚴(yán)重不足,需求過度膨脹。需求在當(dāng)前的膨脹既與我國過去的土地?zé)o償使用制度,住房福利分配制度有關(guān),同時也與收入增加,城市化進(jìn)程加快,金融產(chǎn)品的衍生有關(guān)。供給不足有客觀原因,如土地的不可再生,原材料價格上漲,房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)過長等等。主觀上房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地,捂盤惜售等惡劣行為，以及國際熱錢的涌入,市場投機(jī)過盛也使得房源供應(yīng)不足。

既然房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求局面的形成既有客觀原因,也有主觀原因。那么我們執(zhí)行短期的調(diào)控政策只可能把主觀原因消除,把過分虛漲的價格部分?jǐn)D出去,而客觀原因的存在使供不應(yīng)求局面長期保持,房價從長遠(yuǎn)趨勢看是上漲的。所以長期的調(diào)控政策的重點(diǎn)就應(yīng)該以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的理性繁榮為主,而不能只糾纏于房價是上漲還是下降這一單一的命題上,這樣才是按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事。2007年出現(xiàn)調(diào)控結(jié)果是房價越壓越漲,這與政策的滯后性有關(guān)。而從2008年開始,供求形勢發(fā)生了一定轉(zhuǎn)變：很多城市,尤其是一線城市,房價出現(xiàn)了一定程度的下跌，國家在2007年布署的經(jīng)濟(jì)適用房廉租房政策正加緊在2008年實(shí)施,加上90/70的政策,市場上的房源逐漸增加了很多。但老百姓大多還在持幣觀望,這可能將促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)生進(jìn)一步的變化。應(yīng)該說對于短期調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)2008年第二季度已比較明朗.但我們并不期望出現(xiàn)“硬著陸”的局面，所以必須要完成長期調(diào)控目標(biāo)。

為全面落實(shí)省政府下達(dá)我市的年度經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)銷售任務(wù)，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房申購的公平、公正和陽光操作，制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

落實(shí)黨的十七大提出的“住有所居”目標(biāo)，積極探索經(jīng)濟(jì)適用住房保障新途徑，采取發(fā)放一定數(shù)量的經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物供應(yīng)相結(jié)合的方式，切實(shí)解決低收入家庭住房困難。通過科學(xué)制定工作流程，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房申請資格的審查、審核，確保申請資格審核工作公開、公平和公正，杜絕高收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)社會和諧發(fā)展。

二、組織領(lǐng)導(dǎo)及職責(zé)分工

市經(jīng)濟(jì)適用住房領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用住房申請資格審核工作的組織協(xié)調(diào)和指導(dǎo)工作，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)日常的組織實(shí)施工作。經(jīng)濟(jì)適用住房領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位和相關(guān)職能部門密切配合，共同完成資格審核任務(wù)。

各有關(guān)部門要按照各自職責(zé)，做好有關(guān)工作。市監(jiān)察局負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查執(zhí)行申請資格審核工作的部門和經(jīng)辦人員是否履行職責(zé)以及有無行政不作為、亂作為行為及經(jīng)濟(jì)適用住房資格審核工作中的違規(guī)違紀(jì)行為。市財政局負(fù)責(zé)保障經(jīng)濟(jì)適用住房資格審核工作專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，并對經(jīng)費(fèi)使用情況進(jìn)行監(jiān)督。市公安局負(fù)責(zé)對申購家庭戶籍進(jìn)行審核認(rèn)定。市工商局負(fù)責(zé)對從事企業(yè)或個體經(jīng)營活動的申購家庭給予工商注冊認(rèn)定。市地稅局負(fù)責(zé)對從事經(jīng)營活動的個體工商戶的收入進(jìn)行核買。市房管局負(fù)責(zé)全市經(jīng)濟(jì)適用住房申請資格審核的管理工作，并審核申購家庭住房情況。市民政局負(fù)責(zé)對享受低保家庭的情況進(jìn)行核實(shí)。市勞動局負(fù)責(zé)公布我市行業(yè)工資標(biāo)準(zhǔn)，制定全國各省會城市工資指導(dǎo)表。各區(qū)政府負(fù)責(zé)組織對申購家庭的初審、核查、復(fù)核、評議、公示等工作。各有關(guān)單位負(fù)責(zé)本單位職工購買經(jīng)濟(jì)適用住房申請資格、收入和住房狀況進(jìn)行證明和初審工作。

作為“美國夢”最重要的標(biāo)志，美國的房地產(chǎn)業(yè)從上世紀(jì)40年代起，在政府推動下努力實(shí)現(xiàn)著“居者有其屋”的目標(biāo)。特別在2000年網(wǎng)絡(luò)股泡沫破滅后，正是美國建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)為主的一些行業(yè)的繁榮，才使其經(jīng)濟(jì)景氣得以持續(xù)。但是從2006年中期開始，持續(xù)升溫的美國房地產(chǎn)市場開始降溫。由于房地產(chǎn)市場逆轉(zhuǎn)，曾經(jīng)繁榮的住房按揭貸款和結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品市場中，潛在風(fēng)險也開始逐漸暴露，一些曾經(jīng)經(jīng)營良好的金融機(jī)構(gòu)甚至瀕臨破產(chǎn)邊緣。

近兩年，中國的房價在一定范圍內(nèi)引發(fā)了爭議。

雖然國情和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段明顯不同，但中美同屬大國，城市和地域間的發(fā)展都存在不平衡現(xiàn)象，對美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是住房發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)加以合理借鑒是有益的。

一、美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本情況

回顧美國半個多世紀(jì)的發(fā)展，城市化其實(shí)就是以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重要動力的城市擴(kuò)大化和“后城市化”(即所謂郊區(qū)化和大都市區(qū)化)過程。統(tǒng)計上看，20世紀(jì)的美國發(fā)生過兩次人口遷移高潮：第一次是20世紀(jì)30年代到60年代初，美國人口大規(guī)模地從鄉(xiāng)村向城市遷移；第二次是20世紀(jì)60年代末到90年代，由于城市交通、污染和犯罪等原因，大量城市人口又從中心城市向四周逐漸都市化的郊區(qū)遷移。大城市資源日益集中的同時，也提升了生活成本、房屋價格，推動人流、物流向非大城市遷徒，在這一過程中同時完成了郊區(qū)化(鄉(xiāng)村城市化)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了大都市區(qū)化。因此，美國房地產(chǎn)市場實(shí)際是由中心城市(Centralcities)、郊區(qū)(Suburbs)和非大都市區(qū)域(Non-metropolitanarea)這三大市場組成。

美國城市化每一次大的階段性變化都與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密相關(guān)。如早期移民的土地購買和租約；19世紀(jì)鐵路公司沿路建設(shè)鐵路城鎮(zhèn)和鎮(zhèn)址投機(jī)；20世紀(jì)初的合同建造房屋和預(yù)制房屋；大蕭條之前的保險公司開發(fā)城市公寓以及家庭住房抵押貸款的盛行；“新政”之后FHA(聯(lián)邦住房管理局)的興起和住房開發(fā)的職業(yè)化；二戰(zhàn)后的VA(退伍軍人管理局)住房貸款擔(dān)保計劃和“萊維敦”式廉價住房；1977年的CRA(社區(qū)再投資)法案鼓勵金融機(jī)構(gòu)對中低收入地區(qū)發(fā)放住房開發(fā)、重建和消費(fèi)貸款，等等，都為美國的城市化以及“后城市化”的推進(jìn)提供了動力。